“鐵九銅十”黯然退場(chǎng),，海南樓市一時(shí)間似黑云壓城,。
全省商品房市場(chǎng)10月份共簽約2883套,，環(huán)比上月減少了310套,，簽約面積約25萬(wàn)平方米,，僅相當(dāng)于去年月均銷(xiāo)售面積71萬(wàn)平方米的三分之一左右——本應(yīng)是銷(xiāo)售旺季,，海南樓市“銀十”的成績(jī)單卻令人大跌眼鏡,。
進(jìn)入11月,，樓市成交進(jìn)一步萎縮,，上周海南全省房產(chǎn)僅成交606套,，環(huán)比再跌23.9%。
曾幾何時(shí),，海南樓市在國(guó)際旅游島概念刺激下,，堪稱(chēng)“熱錢(qián)”的天堂，數(shù)千億資金從全國(guó)甚至世界各地蜂擁而入,，把海南的地價(jià),、房?jī)r(jià)炒上了天。誰(shuí)料調(diào)控政策層層加碼,，這波熱潮僅持續(xù)了幾個(gè)月便陷入有價(jià)無(wú)市的僵持期,，而這一“僵持”就是一年半，終于,，當(dāng)“金九銀十”變成了“鐵九銅十”,，開(kāi)發(fā)商和炒房客們都已經(jīng)堅(jiān)持不住了。
從本報(bào)記者實(shí)地調(diào)研的情況來(lái)看,，雖然地方政府,、銀行等對(duì)海南樓市前景仍表示樂(lè)觀，但撲面而來(lái)的樓盤(pán)打折,、物業(yè)或土地轉(zhuǎn)讓的廣告透露出,，民間資本撤離的心情已非常急切。
炒房客表情 從瘋狂涌入到急著跑路
“現(xiàn)在非常想撤出來(lái),，但房子賣(mài)不動(dòng),，沒(méi)法撤�,！�
來(lái)自杭州的高女士告訴記者,，去年年初，她和幾個(gè)朋友籌集了幾百萬(wàn)元在文昌一次性購(gòu)入十幾套房子,，本想趁價(jià)格上漲時(shí)賣(mài)出,，不料買(mǎi)了不久房?jī)r(jià)就停止上漲，觀望了一段時(shí)間后決定掛出來(lái)賣(mài),，去年就賣(mài)出去一套,，現(xiàn)在降價(jià)也沒(méi)人買(mǎi)了,。
2009年12月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》,，海南新一輪的房地產(chǎn)盛宴由此開(kāi)啟,。數(shù)千億資金涌向海南，跑馬圈地,、開(kāi)發(fā)承建,、批量購(gòu)房……很快地，“炒房客”便滲透到海南樓市的各個(gè)領(lǐng)域,。
如今,，這些資金卻如熱鍋上的螞蟻，無(wú)心戀戰(zhàn),，急于撤離,。
來(lái)自南京的謝先生也向記者透露，去年他從多個(gè)朋友那兒融資了幾千萬(wàn)元來(lái)海南開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，但沒(méi)想到這股熱潮只維持了幾個(gè)月,，待今年下半年他們的房子建好開(kāi)賣(mài)，海南樓市已陷入有價(jià)無(wú)市的觀望期,。
“如今開(kāi)盤(pán)已經(jīng)3個(gè)多月,，房子總共只賣(mài)出去5套，”他焦急地說(shuō),，為了盡快回籠資金還債,，正在考慮將項(xiàng)目出讓。
急著“跑路”的并非只有投資客及小型開(kāi)發(fā)商,，由于成交低迷,，開(kāi)發(fā)商拖欠工程建設(shè)款的情況越來(lái)越普遍，隨著年關(guān)臨近,，很多建筑商也急切地想拿回他們墊支的工程款,。
在海南萬(wàn)寧市某溫泉度假村項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，空曠的工地上只見(jiàn)銹跡斑斑的腳手架和已經(jīng)有些腐爛的安全圍欄,，知情人士告訴記者,，此項(xiàng)目是該度假村的二期工程，上半年動(dòng)工,，但由于資金無(wú)法到位,，已經(jīng)停工半年多。
“一期工程款還拖欠著,，建筑商已經(jīng)無(wú)力也不敢再墊資建設(shè)二期工程了,�,！痹撝槿耸繜o(wú)奈地說(shuō),，此前請(qǐng)客送禮好不容易才拿到項(xiàng)目,，現(xiàn)在只想快些拿回墊支的工程款，離開(kāi)這個(gè)地方,。
“開(kāi)發(fā)商原本承諾每月支付工程款1500萬(wàn)元,，但現(xiàn)在只能兌現(xiàn)一半，剩下的用房子抵,，為了盡快收回資金,，我們只好將房子以低于市價(jià)1000元的價(jià)格委托給售樓中心的工作人員，并承諾賣(mài)掉一套給他們五萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì),�,！�
建房子建成了房東，同樣在萬(wàn)寧承建項(xiàng)目的“包工頭”李先生郁悶不已,。
長(zhǎng)期監(jiān)控境內(nèi)外“熱錢(qián)”流向的廣東省社會(huì)科學(xué)院教授黎友煥(博客,微博)指出,，從監(jiān)控體系可以看到，很多前期進(jìn)入房地產(chǎn)的“熱錢(qián)”,，現(xiàn)在迫切地想要出來(lái),，只是沒(méi)有相應(yīng)的成交量來(lái)支撐。
售樓中心現(xiàn)狀 從門(mén)庭若市到門(mén)可羅雀
急歸急,，但在全國(guó)樓市“降”聲一片的大背景下,，海南炒房客們發(fā)現(xiàn)，他們根本找不到接盤(pán)人,。
11月初,，三亞已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)的旅游旺季，位于市中心的鹿回頭公園人流量明顯增加,，臨近中午時(shí)分,，公園停車(chē)場(chǎng)已是一“位”難求。但是,，離鹿回頭公園幾百米距離的大型樓盤(pán)半山半島的售樓中心,，卻是門(mén)可羅雀，冷清得讓人以為這里并未開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè),。
半山半島并非特例,。記者在海南海口,、三亞走訪發(fā)現(xiàn),，雖然已進(jìn)入旺季，但大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的售樓中心鮮少有人光顧,，很多樓盤(pán)的銷(xiāo)售中心只見(jiàn)售樓人員不見(jiàn)看房人,，與去年年初投資者瘋狂搶購(gòu)、樓價(jià)“一日一漲”的火爆場(chǎng)景形成鮮明對(duì)比。
“我們今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是十個(gè)億,，但10個(gè)月過(guò)去了,，我們只賣(mài)了不到一個(gè)億�,！焙Ｄ袭�(dāng)?shù)啬撑琶笆拇笮烷_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售總經(jīng)理告訴記者,。
像他這樣的開(kāi)發(fā)商也并不少見(jiàn)。除了少數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況較好,，很多開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)都很焦慮,，眼看2011年行至年尾，他們的成績(jī)單卻慘不忍睹,，完成的銷(xiāo)售額大都只是全年目標(biāo)的一個(gè)零頭,。
為提升人氣，更為回籠資金,，去年年初還捂盤(pán),、惜售的開(kāi)發(fā)商如今無(wú)不使出渾身解數(shù)增加銷(xiāo)售額。除了在網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙,、電視、公路牌等各種媒體上投放巨幅廣告外,，一些開(kāi)發(fā)商還前往北京,、上海、江浙,、東北,、山西、四川等購(gòu)房需求較大的城市或地區(qū)推介,。
一時(shí)間,，鋼琴演奏會(huì)、泳裝秀等吸引投資者前去看盤(pán)的各類(lèi)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生,，時(shí)下最流行的團(tuán)購(gòu),，甚至買(mǎi)房送寶馬等一系列促銷(xiāo)手段也全部上陣。
當(dāng)上述種種都不奏效,，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商祭出了最后一招：降價(jià),。
在去年年初萬(wàn)元以下房源蹤跡難覓的海口,，如今冒出了很多6000元出頭的新盤(pán),。據(jù)記者了解，�,？谝话胍陨系臉潜P(pán)推出了打折優(yōu)惠,，一些樓盤(pán)，如富力盈溪谷近日甚至推出了最低6折的團(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)；在海南房?jī)r(jià)最高的三亞和陵水,，幾乎所有的樓盤(pán)都能享受折扣,，一些樓盤(pán)的基礎(chǔ)折扣達(dá)72折，如果一次性付款,，還能享受92到98折不等的折上折優(yōu)惠,。
價(jià)格降得再狠,，投資者也并不買(mǎi)賬,。在剛剛過(guò)去的10月，海南商品房市場(chǎng)共簽約2883套,，簽約面積約25萬(wàn)平米,，僅相當(dāng)于去年月均銷(xiāo)售面積71萬(wàn)平米的三分之一左右。海南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介預(yù)測(cè),，11月的銷(xiāo)售情況可能會(huì)更慘烈,。
開(kāi)發(fā)商處境 從雞犬升天到全面洗牌
只有在退潮的時(shí)候才知道誰(shuí)在裸泳。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，即使在海南樓市整體蕭條的情況下,，一些品牌開(kāi)發(fā)商的房子依然賣(mài)得很好。其中的佼佼者雅居樂(lè),，其位于陵水的清水灣項(xiàng)目今年前10個(gè)月的累計(jì)銷(xiāo)售額已達(dá)75億元,，接近去年全年銷(xiāo)售85億元的水平；而2008年才進(jìn)駐海南的萬(wàn)科,，其位于三亞的首個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科森林度假公園,，一開(kāi)盤(pán)就賣(mài)了10個(gè)億。
資金實(shí)力決定開(kāi)發(fā)與擴(kuò)張進(jìn)度,，品牌開(kāi)發(fā)商或因銷(xiāo)售回款較好,、母公司實(shí)力雄厚、融資渠道多元化等,，開(kāi)發(fā)進(jìn)度并未見(jiàn)放慢,，有的甚至還逆勢(shì)提速及擴(kuò)張；與之形成鮮明對(duì)比,，資金實(shí)力弱的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商今年明顯放慢了開(kāi)發(fā)進(jìn)度,，有的已經(jīng)出現(xiàn)停工，還有的甚至計(jì)劃出讓項(xiàng)目,。
經(jīng)過(guò)近兩年的發(fā)展,，海南房地產(chǎn)行業(yè)憑借國(guó)際旅游島概念“雞犬升天”的局面已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)大洗牌不可避免,，存活下來(lái)的企業(yè)在未來(lái)將主導(dǎo)海南樓市的走勢(shì),，他們將帶領(lǐng)海南的房地產(chǎn)業(yè)從之前的混亂走向有序和規(guī)范化。
從政策層面來(lái)看，海南省政府也有意引進(jìn)及扶持大型品牌房企在海南發(fā)展,，早在去年3,、4月份，海南省住建廳和國(guó)土廳在制定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策時(shí),，就已經(jīng)開(kāi)始往大型品牌企業(yè)偏斜,。當(dāng)前，萬(wàn)科,、雅居樂(lè),、華潤(rùn)、中信,、恒大,、富力等知名開(kāi)發(fā)商已進(jìn)駐海南，并通過(guò)兼并收購(gòu)占領(lǐng)了絕大部分市場(chǎng)份額,。
無(wú)論如何,，年底都是對(duì)現(xiàn)金流要求最高的時(shí)點(diǎn)，巨量貸款,、工程款,、員工薪酬等費(fèi)用的支付與結(jié)算，與“熱錢(qián)”的撤離,、低迷的成交共同形成一道檻,，跨不過(guò)去的開(kāi)發(fā)商將被淘汰出局。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，如果調(diào)控政策不松動(dòng),，開(kāi)發(fā)商將不得不以價(jià)換量回收資金，這意味著春節(jié)前海南的樓價(jià)還將繼續(xù)深調(diào),。
