“鐵九銅十”黯然退場,，海南樓市一時間似黑云壓城,。
全省商品房市場10月份共簽約2883套，環(huán)比上月減少了310套,，簽約面積約25萬平方米,，僅相當(dāng)于去年月均銷售面積71萬平方米的三分之一左右——本應(yīng)是銷售旺季，海南樓市“銀十”的成績單卻令人大跌眼鏡,。
進(jìn)入11月,，樓市成交進(jìn)一步萎縮，上周海南全省房產(chǎn)僅成交606套,，環(huán)比再跌23.9%,。
曾幾何時，海南樓市在國際旅游島概念刺激下,，堪稱“熱錢”的天堂,，數(shù)千億資金從全國甚至世界各地蜂擁而入，把海南的地價,、房價炒上了天,。誰料調(diào)控政策層層加碼，這波熱潮僅持續(xù)了幾個月便陷入有價無市的僵持期,，而這一“僵持”就是一年半,，終于，當(dāng)“金九銀十”變成了“鐵九銅十”,，開發(fā)商和炒房客們都已經(jīng)堅持不住了,。
從本報記者實地調(diào)研的情況來看，雖然地方政府,、銀行等對海南樓市前景仍表示樂觀,，但撲面而來的樓盤打折、物業(yè)或土地轉(zhuǎn)讓的廣告透露出,，民間資本撤離的心情已非常急切,。
炒房客表情 從瘋狂涌入到急著跑路
“現(xiàn)在非常想撤出來，但房子賣不動,，沒法撤,。”
來自杭州的高女士告訴記者,，去年年初,，她和幾個朋友籌集了幾百萬元在文昌一次性購入十幾套房子，本想趁價格上漲時賣出,，不料買了不久房價就停止上漲,，觀望了一段時間后決定掛出來賣,，去年就賣出去一套，現(xiàn)在降價也沒人買了,。
2009年12月31日,，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，海南新一輪的房地產(chǎn)盛宴由此開啟,。數(shù)千億資金涌向海南,，跑馬圈地、開發(fā)承建,、批量購房……很快地,，“炒房客”便滲透到海南樓市的各個領(lǐng)域。
如今,，這些資金卻如熱鍋上的螞蟻,，無心戀戰(zhàn)，急于撤離,。
來自南京的謝先生也向記者透露,，去年他從多個朋友那兒融資了幾千萬元來海南開發(fā)房地產(chǎn)，但沒想到這股熱潮只維持了幾個月,，待今年下半年他們的房子建好開賣,，海南樓市已陷入有價無市的觀望期。
“如今開盤已經(jīng)3個多月,，房子總共只賣出去5套,，”他焦急地說，為了盡快回籠資金還債,，正在考慮將項目出讓,。
急著“跑路”的并非只有投資客及小型開發(fā)商，由于成交低迷,，開發(fā)商拖欠工程建設(shè)款的情況越來越普遍,，隨著年關(guān)臨近，很多建筑商也急切地想拿回他們墊支的工程款,。
在海南萬寧市某溫泉度假村項目現(xiàn)場,，空曠的工地上只見銹跡斑斑的腳手架和已經(jīng)有些腐爛的安全圍欄，知情人士告訴記者,，此項目是該度假村的二期工程，上半年動工,，但由于資金無法到位,，已經(jīng)停工半年多。
“一期工程款還拖欠著,，建筑商已經(jīng)無力也不敢再墊資建設(shè)二期工程了,�,！痹撝槿耸繜o奈地說，此前請客送禮好不容易才拿到項目,，現(xiàn)在只想快些拿回墊支的工程款,，離開這個地方。
“開發(fā)商原本承諾每月支付工程款1500萬元,，但現(xiàn)在只能兌現(xiàn)一半,，剩下的用房子抵，為了盡快收回資金,，我們只好將房子以低于市價1000元的價格委托給售樓中心的工作人員,，并承諾賣掉一套給他們五萬元的獎勵�,！�
建房子建成了房東,，同樣在萬寧承建項目的“包工頭”李先生郁悶不已。
長期監(jiān)控境內(nèi)外“熱錢”流向的廣東省社會科學(xué)院教授黎友煥(博客,微博)指出,，從監(jiān)控體系可以看到,，很多前期進(jìn)入房地產(chǎn)的“熱錢”，現(xiàn)在迫切地想要出來,，只是沒有相應(yīng)的成交量來支撐,。
售樓中心現(xiàn)狀 從門庭若市到門可羅雀
急歸急，但在全國樓市“降”聲一片的大背景下,，海南炒房客們發(fā)現(xiàn),，他們根本找不到接盤人。
11月初,，三亞已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)的旅游旺季,，位于市中心的鹿回頭公園人流量明顯增加，臨近中午時分,，公園停車場已是一“位”難求,。但是，離鹿回頭公園幾百米距離的大型樓盤半山半島的售樓中心,，卻是門可羅雀,，冷清得讓人以為這里并未開門營業(yè)。
半山半島并非特例,。記者在海南�,？凇⑷齺喿咴L發(fā)現(xiàn),，雖然已進(jìn)入旺季,，但大部分房地產(chǎn)項目的售樓中心鮮少有人光顧，很多樓盤的銷售中心只見售樓人員不見看房人,，與去年年初投資者瘋狂搶購,、樓價“一日一漲”的火爆場景形成鮮明對比,。
“我們今年的銷售目標(biāo)是十個億，但10個月過去了,，我們只賣了不到一個億,。”海南當(dāng)?shù)啬撑琶笆拇笮烷_發(fā)商銷售總經(jīng)理告訴記者,。
像他這樣的開發(fā)商也并不少見,。除了少數(shù)樓盤銷售目標(biāo)完成情況較好，很多開發(fā)商的銷售團(tuán)隊都很焦慮,，眼看2011年行至年尾,，他們的成績單卻慘不忍睹，完成的銷售額大都只是全年目標(biāo)的一個零頭,。
為提升人氣,，更為回籠資金，去年年初還捂盤,、惜售的開發(fā)商如今無不使出渾身解數(shù)增加銷售額,。除了在網(wǎng)絡(luò)、報紙,、電視,、公路牌等各種媒體上投放巨幅廣告外，一些開發(fā)商還前往北京,、上海,、江浙、東北,、山西,、四川等購房需求較大的城市或地區(qū)推介。
一時間,，鋼琴演奏會,、泳裝秀等吸引投資者前去看盤的各類活動應(yīng)運而生，時下最流行的團(tuán)購,，甚至買房送寶馬等一系列促銷手段也全部上陣,。
當(dāng)上述種種都不奏效，越來越多的開發(fā)商祭出了最后一招：降價,。
在去年年初萬元以下房源蹤跡難覓的�,？冢缃衩俺隽撕芏�6000元出頭的新盤,。據(jù)記者了解,，海口一半以上的樓盤推出了打折優(yōu)惠，一些樓盤,，如富力盈溪谷近日甚至推出了最低6折的團(tuán)購促銷；在海南房價最高的三亞和陵水,，幾乎所有的樓盤都能享受折扣,，一些樓盤的基礎(chǔ)折扣達(dá)72折，如果一次性付款,，還能享受92到98折不等的折上折優(yōu)惠,。
價格降得再狠，投資者也并不買賬,。在剛剛過去的10月,，海南商品房市場共簽約2883套，簽約面積約25萬平米,，僅相當(dāng)于去年月均銷售面積71萬平米的三分之一左右,。海南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介預(yù)測，11月的銷售情況可能會更慘烈,。
開發(fā)商處境 從雞犬升天到全面洗牌
只有在退潮的時候才知道誰在裸泳,。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，即使在海南樓市整體蕭條的情況下,，一些品牌開發(fā)商的房子依然賣得很好,。其中的佼佼者雅居樂，其位于陵水的清水灣項目今年前10個月的累計銷售額已達(dá)75億元,，接近去年全年銷售85億元的水平,；而2008年才進(jìn)駐海南的萬科，其位于三亞的首個項目萬科森林度假公園,，一開盤就賣了10個億,。
資金實力決定開發(fā)與擴張進(jìn)度，品牌開發(fā)商或因銷售回款較好,、母公司實力雄厚,、融資渠道多元化等，開發(fā)進(jìn)度并未見放慢,，有的甚至還逆勢提速及擴張,；與之形成鮮明對比，資金實力弱的民營開發(fā)商今年明顯放慢了開發(fā)進(jìn)度,，有的已經(jīng)出現(xiàn)停工,，還有的甚至計劃出讓項目。
經(jīng)過近兩年的發(fā)展,，海南房地產(chǎn)行業(yè)憑借國際旅游島概念“雞犬升天”的局面已經(jīng)過去,，行業(yè)大洗牌不可避免，存活下來的企業(yè)在未來將主導(dǎo)海南樓市的走勢，他們將帶領(lǐng)海南的房地產(chǎn)業(yè)從之前的混亂走向有序和規(guī)范化,。
從政策層面來看,，海南省政府也有意引進(jìn)及扶持大型品牌房企在海南發(fā)展，早在去年3,、4月份,，海南省住建廳和國土廳在制定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策時，就已經(jīng)開始往大型品牌企業(yè)偏斜,。當(dāng)前,，萬科、雅居樂,、華潤,、中信、恒大,、富力等知名開發(fā)商已進(jìn)駐海南,，并通過兼并收購占領(lǐng)了絕大部分市場份額。
無論如何,，年底都是對現(xiàn)金流要求最高的時點,，巨量貸款、工程款,、員工薪酬等費用的支付與結(jié)算,，與“熱錢”的撤離、低迷的成交共同形成一道檻,，跨不過去的開發(fā)商將被淘汰出局,。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果調(diào)控政策不松動,，開發(fā)商將不得不以價換量回收資金,，這意味著春節(jié)前海南的樓價還將繼續(xù)深調(diào)。
