品牌開發(fā)商正在醞釀更大程度的降價,。本報記者走訪多家企業(yè)獲悉,，隨著政策形勢的進(jìn)一步明朗，多數(shù)品牌房企已經(jīng)放棄房地產(chǎn)調(diào)控短期可能出現(xiàn)松動的幻想,，開始更為理性地看待目前房地產(chǎn)市場,，并采取更為務(wù)實(shí)的定價和銷售策略。在此背景下,，降價的潮流不斷涌動,。
萬科引領(lǐng)新一輪降價潮
近期，幾乎每逢周末,，各地都會有新的樓盤降價開盤的消息傳出,。本周末，上海萬科將引領(lǐng)新一輪降價潮,。
據(jù)漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士透露，上海萬科醞釀旗下樓盤全線降價,，以打破華東市場回款不利的局面,。因?yàn)榻祪r幅度可能超過20％，萬科正在為部分項(xiàng)目辦理新的網(wǎng)上備案價格,。
昨天,，21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人曾江證實(shí)，萬科尚源項(xiàng)目將于本周六開盤,，其中部分面積為79平方米的小戶型價格低至85萬元左右,，折合單價約合1萬元/平方米。而根據(jù)中房信集團(tuán)提供的數(shù)據(jù),，萬科尚源在今年7月以來銷售均價在1.4萬—1.5萬元/平方米,。若以此計算，新盤降價幅度接近30％,。
同時,，萬科另一個在上海的樓盤清林徑也將于近期開盤。因?yàn)閭鞒隹赡芙祪r的消息，昨天大批老業(yè)主聚集在售樓處集體抗議,，公司一度暫停對意向購房者的看房服務(wù),。據(jù)銷售人員介紹，新開盤價格可能在1.3萬—1.4萬/平方米之間,，較此前1.65萬元/平方米的均價有近20％的折讓,。在針對上海萬科旗下項(xiàng)目是否出現(xiàn)降價問題接受記者采訪時，上海萬科回應(yīng)稱,，萬科清林徑項(xiàng)目尚未開盤,，售價也未正式公布，公司將根據(jù)市場趨勢合理定價,。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成共識,，打折在20％以下根本沒作用。未來折讓幅度可能都在20％以上,�,！敝蟹啃偶瘓F(tuán)分析師薛建雄表示。
價格逼近房企盈虧線
降低后的價格是否已經(jīng)到觸及開發(fā)商的盈虧臨界點(diǎn)呢,？根據(jù)本報記者調(diào)查,，萬科尚源與清林徑兩個樓盤拿地樓板價分別是5281元/平方米和6000元/平方米。薛建雄表示,，如果加上3500元的建安成本,，1000元的精裝修成本，以及稅費(fèi)1500元和財務(wù)成本1000元,，上述項(xiàng)目總成本大概1.2萬元—1.3萬元/平方米,。也就是說，目前兩個項(xiàng)目的特價房源已經(jīng)接近或低于開發(fā)商的建設(shè)成本,。開發(fā)商“虧本賺吆喝”的時代正在來臨,。
不過，對于大型房企來說,，總體來看利潤空間仍然很大,。同樣是上述兩個項(xiàng)目，今年以來的別墅銷售價格在2.3萬—2.8萬元/平方米之間,。以別墅超高利潤率找回公寓“犧牲”的利潤,，是很多企業(yè)的策略。另外,，萬科在上海其他項(xiàng)目如琥珀臻園,、花園小城等項(xiàng)目都是早年拿地項(xiàng)目，后者拿地成本只有1600元/平方米,，今年初的最高銷售價格超過16000元/平方米,�,！昂芏喾科蠊㈩愴�(xiàng)目利潤率可能超過40％，因此仍有降價空間,�,！毖y表示。
同樣存在巨大降價空間的還有一向以低價拿地著稱的上海綠地集團(tuán),。根據(jù)記者調(diào)查,，以綠地集團(tuán)旗下的濱江豪宅項(xiàng)目“海珀旭輝”為例：2007年底，綠地集團(tuán)以36.32億元拿下濱江104街坊地塊,，最終成交樓板價不到2萬元/平方米,，大大低于市場預(yù)期。即便加上2萬元/平方米的建安,、裝修和稅費(fèi)成本,，該地塊上被定名為“海珀旭輝”和“海珀日輝”的豪宅項(xiàng)目成本價格仍然只有4萬元左右。但之前上述項(xiàng)目的銷售價格基本在8萬—10萬元/平方米,，利潤率超過100%,。近期，本報記者通過調(diào)查獲悉,，綠地可能正在考慮以超乎預(yù)期的折讓幅度推出部分特價房源,，其價格可能接近成本。
“慘不忍睹”促房企“救亡圖存”
當(dāng)越來越多的房源接近盈虧底線,，房企對大勢的判斷也從其價格策略中體現(xiàn)出來,。據(jù)了解，一家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的老總在近期上報有關(guān)方面的報告中,，以“慘不忍睹”來形容10月以來一線城市房企的狀況,，并稱動輒30％—40％的降價幅度將對房地產(chǎn)業(yè)造成重大打擊。這位老總也坦言,，在中國經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)重大問題的情況下,，此輪房地產(chǎn)調(diào)控將一直堅持下去。房地產(chǎn)企業(yè)正日益清醒地認(rèn)識到這一形勢,，并思考應(yīng)對之策。
昨天,，恒大集團(tuán)發(fā)布前10個月銷售業(yè)績,，高調(diào)宣布已完成全年銷售計劃的111.2%，前10個月銷售業(yè)績也大幅超過去年全年,。據(jù)了解,，恒大前10個月累計合約銷售額778.7億元，同比增長89.2%,。累計合約銷售面積1185.6萬平方米,，同比增長79.9%,。但累計合約銷售均價僅增長5.2％，至6568元/平方米,�,！昂愦笫亲钤缯J(rèn)清形勢，以低價跑量回籠資金的企業(yè),�,！币拙又袊飨苄帽硎尽�
不過,，在展望未來時,，恒大集團(tuán)主席許家印表示，未來恒大不會再出現(xiàn)如此高速的增長,，明年增幅或保持在10％—20％,。
這種判斷正在成為很多企業(yè)的共識�,！爸袊�(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入"去房地產(chǎn)化"時代,，主動擠掉房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展有益。這是大勢所趨,�,！敝心辖ㄔO(shè)(000961,股吧)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
除了調(diào)低增長預(yù)期外,，也有部分企業(yè)開始在推進(jìn)多元化經(jīng)營方面進(jìn)行更多嘗試,。近期，綠地集團(tuán)收購遼寧丹東煤炭深加工項(xiàng)目和浙江舟山石油產(chǎn)供銷一體化基地,，完成了其原有能源產(chǎn)業(yè)的又一次突破,。今年8月，綠地集團(tuán)投資5億元簽約內(nèi)蒙古晉豐元煤化物流園區(qū)項(xiàng)目,�,！熬G地的"轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新"戰(zhàn)略正在能源領(lǐng)域落實(shí)開來�,！本G地集團(tuán)有關(guān)人士昨天表示,。
