10月20日,，北京市民政局出臺(tái)《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中表示將試推“以房養(yǎng)老”。隨后在不到10天之內(nèi)的時(shí)間,，中信銀行就推出以房養(yǎng)老的“倒按揭”業(yè)務(wù),。但在一些老人眼中，自己辛辛苦苦賺了一輩子錢才買到的房子“抵押”出去養(yǎng)老實(shí)在有些難以接受,。在
他們看來,，“養(yǎng)房防老”肯定不能替代養(yǎng)兒防老。
·民間版“以房養(yǎng)老”·
房子沒兒子可靠
63歲的薛大爺住在朝陽區(qū)酒仙橋附近一套筒子樓房屋中,，一個(gè)月1500多元的生活退休金,，加上另一所筒子樓住房的租金，讓晚年過得很踏實(shí),。
2008年,，薛大爺開始嘗試早期的“以房租養(yǎng)老”模式。搬進(jìn)老年公寓的同時(shí),，把自己一套筒子樓房屋出租,，租金用在自己在老年公寓的花銷。“收到的房租低于在老年公寓花銷,。該套60平方米的筒子樓房只能租到2000元/月，而在老年公寓一個(gè)月就要3000多元,。往往一個(gè)月下來,，自己手頭反倒沒有自己?jiǎn)巫〉臅r(shí)候富裕了�,！睘榇�,，薛大爺搬出了老年公寓。
“倒按揭”以房養(yǎng)老模式的出臺(tái)為他提供了一個(gè)新的養(yǎng)老方式,。但當(dāng)詳細(xì)咨詢了由金融機(jī)構(gòu)推出的該業(yè)務(wù)時(shí),，他卻開始猶豫起來�,！盀槭裁�"倒按揭"以房養(yǎng)老模式,，銀行不光會(huì)拿走我的房，而且還要我每月支付相應(yīng)的利息,？”
目前,，薛大爺表示自己還會(huì)繼續(xù)用每月1500元退休金養(yǎng)老加上另外的一套房的租金生活，而“房子還沒兒子可靠”成為了他掛在嘴邊上的一句話,，“畢竟兒子不用我再往外掏錢,，關(guān)鍵的時(shí)候還能孝順我。而房子不但不給我錢,，還要我再花錢給銀行,，太不值了�,！�
對(duì)于思想非常傳統(tǒng)的薛大爺而言,，為孩子留點(diǎn)什么總比讓不認(rèn)識(shí)的帶走要強(qiáng)得多。
剛剛踏入60歲門檻的張阿姨卻表示,，自己無兒無女,，房子的用處在于今后大病時(shí)可以賣掉換錢保命。在房子被賣之前,，能為自己帶來收益也是不錯(cuò)的事情,。
“相比房租而言，"以房養(yǎng)老"可以每月獲得更多的收益,�,！彼硎荆F(xiàn)在物價(jià)這么高,，看病,、吃好藥那么貴，如果沒有更多的錢，很難在晚年過得踏踏實(shí)實(shí),。
張阿姨說,，國內(nèi)的養(yǎng)老按揭模式，要求借款人用錢來償還貸款,，最終可能是由老人的子女或身邊的人把錢還給銀行,，房子還是自己的，而不像在國外的“倒按揭”房主去世后房子直接由抵押權(quán)人即銀行或保險(xiǎn)公司來處置,�,！跋裎覠o兒無女還好說，但那些有子女的老人,，子女能同意老人這么做嗎,？”
·開發(fā)商版“以房養(yǎng)老”·
以房養(yǎng)老難成養(yǎng)老主流模式
“‘倒按揭’模式為國內(nèi)以房養(yǎng)老提供了一個(gè)新的模式�,！弊鳛�2007年在北京率先試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”的執(zhí)行者之一的太陽城集團(tuán)董事主席朱鳳泊說,，“但無論是開發(fā)商還是金融機(jī)構(gòu)提供的以房養(yǎng)老模式在目前市場(chǎng)中并未受到老人的關(guān)注�,！�
他認(rèn)為,，目前由銀行推出的“倒按揭”以房養(yǎng)老的模式不會(huì)徹底改變國內(nèi)現(xiàn)有以退休金及養(yǎng)老保險(xiǎn)為主的養(yǎng)老格局�,！八某霈F(xiàn)只為一些有獨(dú)特需求的老人提供了獨(dú)特的服務(wù),。”朱鳳泊說,，“如今的"倒按揭"模式與2007年自己公司幫老人出租城內(nèi)的老房子,，用這筆租金租或者買老年公寓的房子用來養(yǎng)老差不太多。只是養(yǎng)老性質(zhì)因機(jī)構(gòu)的不同而由公益性質(zhì)轉(zhuǎn)變成為商業(yè)性質(zhì),�,！爱�(dāng)時(shí)通過以房租養(yǎng)老模式的老人并不多，只有幾戶,。但與單純的退休金養(yǎng)老模式,，這種模式畢竟為老人提供了另外一種方式，讓那些沒有高額退休金的老人在養(yǎng)老過程中有了更多的選擇,�,！�
“同國內(nèi)一樣，退休金及養(yǎng)老保險(xiǎn)一直是國外社會(huì)養(yǎng)老主流,，真正選擇以房養(yǎng)老的人大多是孤寡老人,。但與國內(nèi)不同的是，國外多元化養(yǎng)老模式為不同需求的老人提供不同的選擇,，相比國內(nèi)較為單純的依托養(yǎng)老模式,，推行以房養(yǎng)老模式的市場(chǎng)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于社會(huì)意義,。”朱鳳泊認(rèn)為,，在中國傳統(tǒng)觀念中,，買房就是為了孩子今后的生活，如果房子未經(jīng)孩子的同意變抵押,，孩子放棄以此為由房企對(duì)父母的照顧,，也就造成了家庭矛盾�,！�"倒按揭"只是種以房養(yǎng)老的選擇，絕不是今后的養(yǎng)老潮流,�,！�
·銀行版“以房養(yǎng)老”·
以房養(yǎng)老每月最高可拿2萬元養(yǎng)老金
10月30日，中信銀行推出了中老年專屬借記卡和養(yǎng)老按揭項(xiàng)目,，作為最早推出“以房養(yǎng)老”的銀行機(jī)構(gòu),，中信銀行總行營業(yè)部房地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人孫文杰表示，中信版的“以房養(yǎng)老”引進(jìn)了國外“倒按揭”模式,，并結(jié)合國內(nèi)的養(yǎng)老制度特點(diǎn)進(jìn)行改良,。
“此次改良更多是針對(duì)國內(nèi)房產(chǎn)70年土地使用權(quán)和房?jī)r(jià)可能下跌的問題進(jìn)行調(diào)整�,！睂O文杰說,，“對(duì)于申請(qǐng)"以房養(yǎng)老"的申請(qǐng)人，其所抵押的房產(chǎn)是要在70年以內(nèi),，此外借款的期限加上房齡不能超過70年,，這可以規(guī)避70年限制的問題。而對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),，雖然近期房?jī)r(jià)在國家宏觀調(diào)控下有一定的下跌走勢(shì),，但北京核心地區(qū)的房?jī)r(jià)將基本穩(wěn)定在合理范圍之內(nèi)，產(chǎn)品將對(duì)抵押房產(chǎn)的60%進(jìn)行評(píng)估,，通過抵押率的控制能夠較好地控制風(fēng)險(xiǎn),。”
孫文杰表示,，目前銀行規(guī)定借款人至少要有兩套房產(chǎn)以上才可申請(qǐng),，申請(qǐng)人可以是老人本人，也可以是他的贍養(yǎng)人,，但老人本人須年滿55歲。目前該產(chǎn)品利率為市場(chǎng)基本利率,，即5年以上期貸款基準(zhǔn)利率為7.05%,。
“具體來說，中信銀行會(huì)為申請(qǐng)客戶所抵押的房屋核定一個(gè)養(yǎng)老貸款額度,，一般分為5萬元或50萬元,，按約定貸款期限確定每月放款金額，但最高不能超過2萬元,。隨后,，銀行將按月將養(yǎng)老貸款資金打入養(yǎng)老人賬戶�,！睂O文杰說,。
針對(duì)抵押房屋的價(jià)值評(píng)估,，孫文杰表示可以由銀行及申請(qǐng)人協(xié)商,。“如果在抵押過程中,，申請(qǐng)人或其子女不同意繼續(xù)抵押該房屋,，也可按照提前還貸方式，一次性將由銀行支付的養(yǎng)老金及利息還清之后,，房屋便可正常進(jìn)行買賣,�,！�
·服務(wù)·
“倒按揭”以房養(yǎng)老不便宜
60歲的讀者李女士打算將自己名下一套60平方米的住房抵押給中信銀行,，通過“倒按揭”的方式由銀行在往后10年間每月向其提供養(yǎng)老金,。
在與銀行協(xié)商選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)后，李女士所抵押的房屋評(píng)估價(jià)值為120萬元,，并最終申請(qǐng)到了72萬元貸款。而按照合同,，銀行每月將支付其6000元養(yǎng)老金。
但李女士發(fā)現(xiàn),，如果自己按照等額本金還款,，第一個(gè)月利息就10230元,。這也就意味自己除了要將銀行支付給自己6000元養(yǎng)老金還給銀行外,，自己還需要自掏腰包向銀行繳納額外4000多元的利息,。
對(duì)于這種情況的出現(xiàn)，中信銀行總行營業(yè)部房地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人孫文杰表示,，在還款方面，申請(qǐng)人可以選擇每期只還利息貸款,，到期后償還本金,；也可以選擇每期償還一部分本金和利息,，貸款到期后償還剩余本金,；也可選擇最后一次性償還利息。如果借款人到期不能償還貸款,，則按合同約定處置抵押房屋,。
以李女士的情況為例,，在申請(qǐng)通過后,，她每月可以拿到6000元養(yǎng)老金,，而其需要支付的利息可以選擇在10年后一些性支付這些利息,，也可以直接申請(qǐng)要求在每月養(yǎng)老金中扣除自己可以承擔(dān)的利息,。如果選擇一次性支付,，李女士則10年后需要支付全部利息30萬元左右,。
申請(qǐng)人最終拿多少養(yǎng)老金？孫文杰給出公式：
抵押房屋總價(jià)×0.6÷實(shí)際放貸年限=養(yǎng)老金
可見,，如果想要申請(qǐng)最高每月20000元的額度,，則需抵押房屋價(jià)值高，或申請(qǐng)年限短,。因此在實(shí)際申請(qǐng)過程中,，申請(qǐng)人不光要考慮實(shí)際利息問題,，更要考慮如何才能申請(qǐng)到實(shí)際生活中所需的養(yǎng)老金,。
