10月20日,，北京市民政局出臺《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中表示將試推“以房養(yǎng)老”,。隨后在不到10天之內的時間,，中信銀行就推出以房養(yǎng)老的“倒按揭”業(yè)務,。但在一些老人眼中，自己辛辛苦苦賺了一輩子錢才買到的房子“抵押”出去養(yǎng)老實在有些難以接受,。在
他們看來，“養(yǎng)房防老”肯定不能替代養(yǎng)兒防老,。
·民間版“以房養(yǎng)老”·
房子沒兒子可靠
63歲的薛大爺住在朝陽區(qū)酒仙橋附近一套筒子樓房屋中,，一個月1500多元的生活退休金，加上另一所筒子樓住房的租金,，讓晚年過得很踏實,。
2008年，薛大爺開始嘗試早期的“以房租養(yǎng)老”模式。搬進老年公寓的同時,，把自己一套筒子樓房屋出租,，租金用在自己在老年公寓的花銷�,！笆盏降姆孔獾陀谠诶夏旯⒒ㄤN,。該套60平方米的筒子樓房只能租到2000元/月，而在老年公寓一個月就要3000多元,。往往一個月下來,，自己手頭反倒沒有自己單住的時候富裕了�,！睘榇�,，薛大爺搬出了老年公寓。
“倒按揭”以房養(yǎng)老模式的出臺為他提供了一個新的養(yǎng)老方式,。但當詳細咨詢了由金融機構推出的該業(yè)務時,，他卻開始猶豫起來�,！盀槭裁�"倒按揭"以房養(yǎng)老模式,，銀行不光會拿走我的房，而且還要我每月支付相應的利息,？”
目前,，薛大爺表示自己還會繼續(xù)用每月1500元退休金養(yǎng)老加上另外的一套房的租金生活，而“房子還沒兒子可靠”成為了他掛在嘴邊上的一句話,，“畢竟兒子不用我再往外掏錢,，關鍵的時候還能孝順我。而房子不但不給我錢,，還要我再花錢給銀行,，太不值了�,！�
對于思想非常傳統(tǒng)的薛大爺而言,，為孩子留點什么總比讓不認識的帶走要強得多。
剛剛踏入60歲門檻的張阿姨卻表示,，自己無兒無女,，房子的用處在于今后大病時可以賣掉換錢保命。在房子被賣之前,，能為自己帶來收益也是不錯的事情,。
“相比房租而言，"以房養(yǎng)老"可以每月獲得更多的收益,�,！彼硎�,，現(xiàn)在物價這么高，看病,、吃好藥那么貴,，如果沒有更多的錢，很難在晚年過得踏踏實實,。
張阿姨說,，國內的養(yǎng)老按揭模式，要求借款人用錢來償還貸款,，最終可能是由老人的子女或身邊的人把錢還給銀行,，房子還是自己的，而不像在國外的“倒按揭”房主去世后房子直接由抵押權人即銀行或保險公司來處置,�,！跋裎覠o兒無女還好說，但那些有子女的老人,，子女能同意老人這么做嗎,？”
·開發(fā)商版“以房養(yǎng)老”·
以房養(yǎng)老難成養(yǎng)老主流模式
“‘倒按揭’模式為國內以房養(yǎng)老提供了一個新的模式�,！弊鳛�2007年在北京率先試點“以房養(yǎng)老”的執(zhí)行者之一的太陽城集團董事主席朱鳳泊說,，“但無論是開發(fā)商還是金融機構提供的以房養(yǎng)老模式在目前市場中并未受到老人的關注�,！�
他認為,，目前由銀行推出的“倒按揭”以房養(yǎng)老的模式不會徹底改變國內現(xiàn)有以退休金及養(yǎng)老保險為主的養(yǎng)老格局�,！八某霈F(xiàn)只為一些有獨特需求的老人提供了獨特的服務,。”朱鳳泊說,，“如今的"倒按揭"模式與2007年自己公司幫老人出租城內的老房子,，用這筆租金租或者買老年公寓的房子用來養(yǎng)老差不太多。只是養(yǎng)老性質因機構的不同而由公益性質轉變成為商業(yè)性質,�,！爱敃r通過以房租養(yǎng)老模式的老人并不多，只有幾戶,。但與單純的退休金養(yǎng)老模式,，這種模式畢竟為老人提供了另外一種方式，讓那些沒有高額退休金的老人在養(yǎng)老過程中有了更多的選擇,�,！�
“同國內一樣，退休金及養(yǎng)老保險一直是國外社會養(yǎng)老主流,，真正選擇以房養(yǎng)老的人大多是孤寡老人,。但與國內不同的是，國外多元化養(yǎng)老模式為不同需求的老人提供不同的選擇,，相比國內較為單純的依托養(yǎng)老模式,，推行以房養(yǎng)老模式的市場意義遠遠小于社會意義�,！敝禅P泊認為,，在中國傳統(tǒng)觀念中，買房就是為了孩子今后的生活,，如果房子未經孩子的同意變抵押,，孩子放棄以此為由房企對父母的照顧，也就造成了家庭矛盾,�,！�"倒按揭"只是種以房養(yǎng)老的選擇，絕不是今后的養(yǎng)老潮流,�,！�
·銀行版“以房養(yǎng)老”·
以房養(yǎng)老每月最高可拿2萬元養(yǎng)老金
10月30日，中信銀行推出了中老年專屬借記卡和養(yǎng)老按揭項目,，作為最早推出“以房養(yǎng)老”的銀行機構,，中信銀行總行營業(yè)部房地產金融部負責人孫文杰表示，中信版的“以房養(yǎng)老”引進了國外“倒按揭”模式,，并結合國內的養(yǎng)老制度特點進行改良,。
“此次改良更多是針對國內房產70年土地使用權和房價可能下跌的問題進行調整�,！睂O文杰說,，“對于申請"以房養(yǎng)老"的申請人，其所抵押的房產是要在70年以內,，此外借款的期限加上房齡不能超過70年,，這可以規(guī)避70年限制的問題。而對于房價下跌的風險,，雖然近期房價在國家宏觀調控下有一定的下跌走勢,，但北京核心地區(qū)的房價將基本穩(wěn)定在合理范圍之內，產品將對抵押房產的60%進行評估,，通過抵押率的控制能夠較好地控制風險,。”
孫文杰表示,，目前銀行規(guī)定借款人至少要有兩套房產以上才可申請,，申請人可以是老人本人，也可以是他的贍養(yǎng)人,，但老人本人須年滿55歲,。目前該產品利率為市場基本利率,，即5年以上期貸款基準利率為7.05%。
“具體來說,，中信銀行會為申請客戶所抵押的房屋核定一個養(yǎng)老貸款額度,，一般分為5萬元或50萬元，按約定貸款期限確定每月放款金額,，但最高不能超過2萬元,。隨后，銀行將按月將養(yǎng)老貸款資金打入養(yǎng)老人賬戶,�,！睂O文杰說。
針對抵押房屋的價值評估,，孫文杰表示可以由銀行及申請人協(xié)商,。“如果在抵押過程中,，申請人或其子女不同意繼續(xù)抵押該房屋,，也可按照提前還貸方式，一次性將由銀行支付的養(yǎng)老金及利息還清之后,，房屋便可正常進行買賣,。”
·服務·
“倒按揭”以房養(yǎng)老不便宜
60歲的讀者李女士打算將自己名下一套60平方米的住房抵押給中信銀行,，通過“倒按揭”的方式由銀行在往后10年間每月向其提供養(yǎng)老金,。
在與銀行協(xié)商選擇的評估機構后，李女士所抵押的房屋評估價值為120萬元,，并最終申請到了72萬元貸款,。而按照合同，銀行每月將支付其6000元養(yǎng)老金,。
但李女士發(fā)現(xiàn),，如果自己按照等額本金還款，第一個月利息就10230元,。這也就意味自己除了要將銀行支付給自己6000元養(yǎng)老金還給銀行外,，自己還需要自掏腰包向銀行繳納額外4000多元的利息。
對于這種情況的出現(xiàn),，中信銀行總行營業(yè)部房地產金融部負責人孫文杰表示,，在還款方面，申請人可以選擇每期只還利息貸款,，到期后償還本金,；也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期后償還剩余本金,；也可選擇最后一次性償還利息,。如果借款人到期不能償還貸款,，則按合同約定處置抵押房屋。
以李女士的情況為例,，在申請通過后,，她每月可以拿到6000元養(yǎng)老金，而其需要支付的利息可以選擇在10年后一些性支付這些利息,，也可以直接申請要求在每月養(yǎng)老金中扣除自己可以承擔的利息。如果選擇一次性支付,，李女士則10年后需要支付全部利息30萬元左右,。
申請人最終拿多少養(yǎng)老金？孫文杰給出公式：
抵押房屋總價×0.6÷實際放貸年限=養(yǎng)老金
可見,，如果想要申請最高每月20000元的額度,，則需抵押房屋價值高，或申請年限短,。因此在實際申請過程中,，申請人不光要考慮實際利息問題，更要考慮如何才能申請到實際生活中所需的養(yǎng)老金,。
