“中小房企如果轉型早，或許能逃過這輪調控之劫,�,！比缃裢渡砻旱V開發(fā)的杜先生望著窗外一地黃葉有些慶幸地說。之前他曾是房地產開發(fā)商,，開發(fā)過幾個規(guī)模不大的樓盤。
引發(fā)其感慨的,，是宏觀調控下樓市慘淡的現狀,。結合三季度和“金九銀十”數據看，房地產企業(yè)一方面庫存量逐漸加大，另一方面資金鏈條漸趨緊張,�,！爸醒腙P于調控不放松的表態(tài)，說明了房企艱難的日子還將繼續(xù),，房價下降拐點已經形成,。”住建部政策研究中心副主任王鈺林11月2日對《中國經營報》記者表示,。
四大龍頭企業(yè)庫存激增
數據顯示,，2011年的“金九銀十”北京樓市合計簽約量僅2.7萬套，較去年同期逾5萬套的簽約量下降了46%,，同時年底的庫存量有可能在銷售持續(xù)萎靡的情況下突破12萬~13萬套,。
被認為是北京樓市重災區(qū)的通州，不僅創(chuàng)下了存量房的紀錄,，而且價格普遍下降兩成,。據中原地產統計，通州在售住宅樓盤45個,，庫存量達1.6萬多套,，占到全市的12%左右，月均銷售量在300~500套,，成交均價15000~16000元/平方米,。
和北京一樣，其他城市的樓市在“金九銀十”同樣風光不再,。搜房網數據監(jiān)控中心的數據顯示,，全國47個大中城市中，有41個城市住宅成交量低于去年同期,，廣深滬等9城市同比下跌5成以上,。
而從上市房企三季度數據中存貨指標來看，在存貨量方面,，144家房企截至9月31日的存貨量已經達到1.22萬億元,，較去年同期的0.86萬億元上漲了41.86%。其中“萬保金招”（萬科,、保利,、金地、招商）四大龍頭的合計庫存為4523億元,，同比增長47%,，環(huán)比增長8%，遠遠快于行業(yè)整體水平,。
開發(fā)商遭資金逼宮
除了量價蕭條外,，開發(fā)企業(yè)更大的壓力來自于資金緊張,。“開發(fā)商降價的根本原因就是資金鏈是否緊張,，沒有資金就不能不降價,。”聯達四方董事長楊少鋒表示,。
以綠城為例,，關于破產的傳聞持續(xù)發(fā)酵就源于其資金鏈緊張。2011年中報顯示,，綠城中國截至今年6月30日的凈資本負債比率達163%,，較2010年12月31日上升31個百分點，居內地上市房企之首,。
滬深兩市132家房地產上市公司,，2011年前三季度實現營業(yè)收入2321.02億元，營業(yè)利潤437.84億元,，凈利潤300.09億元，同比分別增長13.7%,，13.37%和14.92%,，比去年同期增速分別下降10.36個、5.45個和0.8個百分點,。
受銷售持續(xù)低迷影響,，衡量上市房企資金鏈狀況的經營性活動現金流量凈額也大幅下滑。從三季度的數據看,，29家上市房企的經營性現金流量凈額為-16.6億元,，而在去年同期則為30.8億元，其中有15家出現經營性現金流量凈額下滑的情況,。
陽光100常務副總裁范小沖表示,，在量價齊跌之下，開發(fā)企業(yè)還面臨土地款,、材料款,、工人工資等資金的困擾，可以說100%的開發(fā)商都面臨資金緊張,。三季度數據顯示：房企預收賬款增加606億元,，環(huán)比下降33%，顯示出第三季度銷售業(yè)績不佳的狀況,。同時,，本年度在信貸緊縮和行業(yè)調控背景下，地產行業(yè)的融資也很困難,。前三季度房企融資現金凈流入僅為634億元,，同比大幅下降41%,。而財務費用則達到47億元，同比上升27%,。
地方政府“突圍”
地方政府同樣苦不堪言,。
進入10月份，北京住宅土地市場寒冬早至,。據亞豪機構統計數據顯示,，10月北京共成交土地21宗，其中工業(yè)用地與商業(yè)用地占據了絕對主導,，分別成交15宗與5宗,。雖然10月份總的成交宗數環(huán)比上月有所增加，但是住宅用地的成交卻一落千丈,，當月僅有一宗成交,，且為限價房用地。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,，今年以來北京市住宅土地市場一直不甚旺盛,，到10月份更是降至冰點�,！爸饕蛟谟陂_發(fā)企業(yè)已經沒有能力和精力拿地了,。”
中國房地產學會副會長陳國強分析說,，自調控以來,，大多數房企因觀望時間較長，造成年度銷售困難,，以至于資金鏈出現不同程度的問題,，加上融資難解，因此多數資金緊張的房企不會在這個時點將大量資金用于購置土地,。
數據顯示,，10月，全國133個城市共成交土地1365宗,，成交面積5500萬平方米,，環(huán)比減少40%，同比減少37%,；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗,，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%,，同比減少45%,。
熱點城市中，深圳,、廈門,、福州,、洛陽、吉林等則整月無宅地現身,。廣州,、武漢、成都,、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交,，其中，廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津,，武漢推出的15宗用地面積總計達102萬平方米的地塊也沒有成交記錄,。
住宅類用地溢價率也降至年內最低水平。國土資源部近日發(fā)布的數據顯示,，全國主要城市地價總體水平小幅上漲,，同比、環(huán)比增幅全面回落,。第三季度,，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為3040元/平方米，同比增長8.4%,，環(huán)比增長1.3%,。居住用地地價為4518元/平方米，同比增長10.5%,，較上一季度下降0.3個百分點；環(huán)比增長1.7%,，較上一季度下降0.5個百分點,。
除了開發(fā)商降價自救外，土地出讓部門也開始想辦法,。北京國土局負責人表示,，北京市擬根據當前市況下調土地競買保證金，其中住宅地降至20%,，商用地控制在10%~15%,，同時，也會放寬付款進度,，若市場反應過度冷清,，更會考慮降價出讓。
降價窗口打開
所有的目標都指向房價,。溫家寶總理近日表示,，政府的目標是要使房價回歸到合理的水平�,！胺績r下調是肯定的,，而且這個趨勢還將持續(xù)很長時間,。”范小沖認為,。
11月1日,，中國指數研究院發(fā)布數據顯示，10月百城住宅均價連續(xù)第二個月環(huán)比下降,，十大城市均價降至今年3月以來最低,。
據統計，10月全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米,，與9月相比下降0.23%,，其中40個城市價格環(huán)比上漲，2個城市價格與9月持平,，58個城市環(huán)比下跌,。與上月相比，10月價格環(huán)比下跌的城市比9月增加14個,，是自去年8月以來下跌城市數量最多的一個月,，環(huán)比跌幅在1%以上的城市數量共有11個，比上月增加1個,。
中國指數研究院副院長黃瑜表示,，指數研究院公布的百城價格指數指的是樓盤的對外報價，并非樓盤的實際成交價,。
“限購范圍不斷擴大和信貸緊縮的雙重壓力下,，龍湖、首創(chuàng),、萬科,、富力、恒大等大型房企在一二線城市的部分項目開始降價促銷,，以價換量緩解資金壓力和提升銷售業(yè)績,，部分樓盤價格較上月降幅超過20%�,！秉S瑜告訴記者,。
萬科集團相關負責人在接受記者采訪時表示：“成交量難以明顯改善，新房供應又在不斷增加,，買方市場的特征也會更加明顯,。”
任啟鑫分析指出,，“金九銀十”已經過去,，樓市也將真正進入冬季�,！霸跊]有明顯回調政策的出臺下,，樓市成交還將持續(xù)低迷,，整體成交價格也將會繼續(xù)下滑，價格大幅跳水的現象也將由部分區(qū)域擴散到整體市場當中,�,！�
