企業(yè)的逐利特性決定了幾乎所有開發(fā)商都渴望踩準(zhǔn)市場節(jié)奏，即在行業(yè)低谷買進(jìn)地皮,，再到高峰時(shí)賣掉房子,。但這不是現(xiàn)實(shí)。
真正的現(xiàn)實(shí)是,，大多數(shù)企業(yè)剛好踏錯(cuò)節(jié)拍,，反周期操作。近日接連披露的上市房地產(chǎn)企業(yè)10月份銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步拉大企業(yè)之間的差距的事實(shí)便說明,，“順勢而為”并非一句簡單的口號(hào),，當(dāng)聯(lián)系到真金白銀落于實(shí)踐時(shí)卻變得異常艱難。
市場現(xiàn)整體逆轉(zhuǎn)端倪
10月份公布的一系列房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均不容樂觀,。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，10月單月商品房銷售面積8364萬平方米，環(huán)比顯著下滑26.9%,，同比下滑9.9%,；單月銷售額4514億元，環(huán)比下滑25.4%,，同比下跌11.1%,。
市場均價(jià)也開始出現(xiàn)回落，10月單月住宅均價(jià)5054元/平方米,，同比下降2.7%,；前10月住宅均價(jià)5131元/平方米，同比上漲6.7%,，增速較上月下降1.4個(gè)百分點(diǎn),。
包括中金公司、國金證券等多家券商發(fā)布研究報(bào)告稱,，市場下降幅度超過預(yù)期,，盡管開工面積等仍然處于歷史高位，但整體形勢的惡化苗頭已經(jīng)顯現(xiàn),，而且未來將呈現(xiàn)進(jìn)一步放大的趨勢,。
微觀數(shù)據(jù)恐怕更加讓開發(fā)商揪心。部分已公布銷售業(yè)績的開發(fā)商數(shù)據(jù)顯示,，10月份房企銷售業(yè)績進(jìn)一步萎縮,，多家一線房企10月的銷售額同比降幅超20%，環(huán)比降幅超過10%,。其中,，萬科10月銷售額環(huán)比下降17.3%,，同比下降33.3%。保利地產(chǎn)(600048,股吧)10月實(shí)現(xiàn)簽約金額54.2億元,，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%,。
龍頭萬科的銷售金額已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月同比下跌,。10月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米,，環(huán)比下跌7%,，同比下跌23%；實(shí)現(xiàn)銷售額103.4億元,，環(huán)比下跌17.3%,，同比下跌33.3%。而此前8月和9月,，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%,，10月份銷售同比下滑幅度也進(jìn)一步加大。
同樣,，保利地產(chǎn)公布的銷售數(shù)據(jù)也顯示,，10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積56.94萬平方米，環(huán)比下滑3.1%,，同比下降26.7%,；實(shí)現(xiàn)簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%,，同比下降39.2%,。而此前的8月和9月，保利地產(chǎn)簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%,。
另一地產(chǎn)上市公司金地集團(tuán)10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積19萬平方米,，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元,，同比減少29.4%,。
在港地產(chǎn)上市公司的狀況也不甚理想，此前保持較好銷售勢頭的碧桂園,、雅居樂地產(chǎn)等企業(yè)在10月份的經(jīng)營數(shù)據(jù)也都出現(xiàn)部分指標(biāo)下滑的現(xiàn)象,。
碧桂園10月銷售額與合同銷售面積分別同比下跌14%和24.8%，龍湖地產(chǎn)10月合同簽約額也下跌12%至43.8億元,，雅居樂10月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約33億元,，合約銷售面積約為29萬平方米，分別環(huán)比增長17.86%和下降6.45%,。
11月9日在廣州舉行的一次開發(fā)商聚會(huì)上,，大多數(shù)企業(yè)代表對(duì)后市表現(xiàn)悲觀,，稱10月份起在局部地區(qū)爆發(fā)的降價(jià)潮可能會(huì)蔓延。
中金公司的研究報(bào)告顯示,，預(yù)計(jì)行業(yè)底部將出現(xiàn)在2012年一季度或二季度初,。
種種跡象顯示，對(duì)于開發(fā)商而言,，“最壞的時(shí)代”即將到來,。
企業(yè)業(yè)績差距拉大
從數(shù)據(jù)上看，在市場尚未步入最黑暗階段之前,，較早出手的開發(fā)商依然在今年取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績,。其中，萬科在前面走得依然孤單,。
11月初,，當(dāng)萬科宣布公司截至10月底的銷售收入再度突破1000億時(shí)，標(biāo)志著它跨過千億門檻的時(shí)間又比2010年早了一個(gè)月,。數(shù)據(jù)顯示,，萬科1~10月份銷售面積942萬平方米，銷售金額1074億,，同比去年上漲幅度為24%,。
截至目前，以萬科為代表的“快跑型”企業(yè),，與“堅(jiān)守派”之間的差距也越來越大,。
據(jù)悉，狀況較好的公司除了萬科之外,，還有今年以來銷售手法激進(jìn)的中海地產(chǎn),、恒大、碧桂園以及龍湖地產(chǎn)等少數(shù)幾家開發(fā)商,。
數(shù)據(jù)顯示,，截至9月底，恒大地產(chǎn)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額692.6億元,，同比增長94.5%,，已完成年初制定的全年700億元銷售目標(biāo)的98.9%。而中海地產(chǎn)旗下90%地區(qū)已完成全年銷售目標(biāo),，離全年800億港元的目標(biāo)僅一步之遙,。碧桂園前10個(gè)月共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約369億元人民幣，已經(jīng)完成全年目標(biāo)的85.8%,；龍湖地產(chǎn)在2011年前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額326.3億元,，完成全年銷售目標(biāo)的82%。
“幾家歡喜幾家愁”,。還有部分地產(chǎn)商要么受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)限制,，要么不愿降價(jià)促銷,，導(dǎo)致銷售業(yè)績不斷惡化，其中最引人矚目的當(dāng)屬豪宅開發(fā)專家綠城中國,。根據(jù)綠城中國公告,，前10個(gè)月取得銷售金額約285億元人民幣，綠城的銷售達(dá)標(biāo)率不足52%,。
同樣,，世茂房地產(chǎn)前9個(gè)月累計(jì)合約銷售額達(dá)245億元，同比增加24.8%,，占全年360億元銷售目標(biāo)的68%。雅居樂從1月至10月7日實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約237億元,，僅完成年度銷售目標(biāo)64%,。
數(shù)據(jù)顯示，1~10月房地產(chǎn)行業(yè)平均銷售額同比增速為18.5%,，但已經(jīng)公布10月銷售數(shù)據(jù)并基本完成全國布局的企業(yè)中,，銷售額同比增幅20%以上的有萬科、保利地產(chǎn),、華潤置地,、碧桂園，另外如金地,、綠城中國,、首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂等,，均未過平均線,。
數(shù)據(jù)所顯示的分化，大致可以區(qū)分兩個(gè)陣營的企業(yè)在經(jīng)營策略上所采取的不同選擇,。一類緊隨市場步伐,，以周轉(zhuǎn)速度作為經(jīng)營的主要指標(biāo)；另一類則堅(jiān)守利潤率底線,，以較高毛利贏取市場,。只是，這一輪調(diào)控中政府祭出的“限購”這一“殺手锏”,，剛好卡住了后者的咽喉,。
正因?yàn)榇耍据^高毛利的地產(chǎn)企業(yè),，卻在今年失去投資者的支持,。股票市場上，綠城,、金地,、雅居樂等走相對(duì)高端路線的開發(fā)商股價(jià)跌幅超過同行平均水平,。
截至11月10日收盤，A股市場上金地集團(tuán)市凈率降至1.16的低值,，H股的綠城中國更低至0.62,、越秀地產(chǎn)為0.57、富力地產(chǎn)為0.96,。相對(duì)應(yīng)的是A股市場上萬科和保利地產(chǎn)市凈率均為1.77,，H股中恒大地產(chǎn)和碧桂園分別是2.0和1.53。
此外,，研究機(jī)構(gòu)也于近期開始對(duì)部分“堅(jiān)守型”企業(yè)給出負(fù)面評(píng)級(jí),。申銀萬國分析師李虹發(fā)布報(bào)告，提醒投資者適時(shí)賣出雅居樂股票,，緣于對(duì)其海南雅居樂銷售前景不看好,，以及負(fù)債率上升導(dǎo)致的杠桿風(fēng)險(xiǎn)增大。
種種跡象顯示,，剛剛過去的10月已然成為房地產(chǎn)市場步入“黑暗歲月”的開端,，在未來的相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)�,；仡櫧鼛啄攴康禺a(chǎn)市場走勢不難看出,，在2008年起的一輪市場調(diào)整期內(nèi)，萬科,、保利,、中海等幾家公司率先拉大了與同行之間的差距，并以萬科在2010年突破千億達(dá)到波段峰值,。而在本輪市場調(diào)整剛剛開始之際,，差距被拉大的苗頭就已經(jīng)早早顯現(xiàn)。
地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境好于2008年
現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)處于深度調(diào)控期,，各類調(diào)控手段在本輪調(diào)控中發(fā)揮著作用,。自2009年12月本輪調(diào)控政策開始以來，從利率,、稅收,、信貸等經(jīng)濟(jì)手段，到限購,、限價(jià)等行政指令性手段,，從局部限制到全國范圍內(nèi)一刀切，調(diào)控手段逐漸增多,、調(diào)控政策持續(xù)升級(jí),。
近幾個(gè)月來，隨著樓市陷入低迷和房價(jià)上漲勢頭被遏制,，部分地方政府有意放松調(diào)控政策,，但從10月29日國務(wù)院工作會(huì)議精神上看,，中央再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控、進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,，可見中央將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松,。但隨著經(jīng)濟(jì)增速的下滑和通脹觸頂回落，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會(huì)有進(jìn)一步升級(jí),，房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯“見底”,。今年四季度，中央已明確表示仍將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松,。
開發(fā)商資金來源穩(wěn)定
現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金同比增幅出現(xiàn)明顯下降的趨勢,，但是整體狀況明顯好于2008年，部分房企打折促銷樓盤回籠資金,，
但也有少數(shù)房企如恒大,、萬科等銷售業(yè)績良好。在調(diào)控政策見底,、貨幣政策趨穩(wěn)的形勢下，隨著越來越多的房企加入打折促銷陣營,，預(yù)計(jì)今年四季度本年資金來源將趨于穩(wěn)定,，或小幅下滑，明年上半年可能會(huì)有所改善,。
而數(shù)據(jù)顯示,，2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源39619億元，同比增長5.7%,，創(chuàng)下了十多年來的最低增速,。2000年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源平均增速為28%,，2007年和2009年更是高達(dá)38.1和45.9%,。很明顯，2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境和資金狀況均相對(duì)較差,，因此不少開發(fā)商降價(jià)售樓來回籠資金,，也有個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。
2008年,，截至年底,，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為16062億元，同比降低10.77%,，降幅驚人,，是近十年來唯一出現(xiàn)下降的年份。2008年作為樓市最為艱難的一年,，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著前所未有的風(fēng)險(xiǎn),，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模,，正因?yàn)槿绱耍鄶?shù)開發(fā)商都陷入流動(dòng)資金嚴(yán)重不足的困境,，
部分企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉,。
與2008年形成對(duì)比的是，今年1~9月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源共計(jì)61947億元,，同比增長22.7%，盡管增速和近十年來的平均增速相比有所下滑,，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在融資困難等問題,，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金環(huán)境仍明顯好于2008年。今年前9個(gè)月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)月均資金來源為7820元,，資金來源相對(duì)穩(wěn)定。
截至今年三季度末,，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為26400億元,，同比上漲14.9%，漲幅持續(xù)回落,。今年以來,，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)的影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心普遍不足,，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策持續(xù)緊縮,，所以房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長不斷放緩。
在金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的情況下,，2008年房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比大幅下降10.8%,，房地產(chǎn)開發(fā)融資極其困難，企業(yè)面臨著前所未有的艱難局面,。而現(xiàn)階段,，盡管房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額漲幅有所下降，但仍然保持明顯上漲,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境明顯好于2008年,。預(yù)計(jì)，隨著金融機(jī)構(gòu)收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款,，四季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額漲幅仍將收窄,，但仍將保持10%以上的增長速度。
調(diào)控政策“見底”
自10月份以來,，從匯金購入四大國有商業(yè)銀行股票干預(yù)股市,，到國務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議研究制定小型和微型企業(yè)發(fā)展的金融、財(cái)稅政策，都發(fā)出了宏觀經(jīng)濟(jì)政策在逐漸放松的信號(hào),。在目前經(jīng)濟(jì)下滑,、通脹見頂、中小企業(yè)遇難,、失業(yè)率增加,，以及溫州、鄂爾多斯等地方民間高利貸危機(jī)顯現(xiàn)的形勢下,，宏觀經(jīng)濟(jì)政策可能適度調(diào)整,。
7月12日的國務(wù)院工作會(huì)議上，提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施,，其中“已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策,，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施�,！彪S后僅臺(tái)州,、滁州兩市出臺(tái)了較為寬松的限購政策，而直到10月30日珠海出臺(tái)的限購政策更是形同虛設(shè),，規(guī)定：不管持有多少套的人,，皆可再購一套，更像政府要趕在年底前促進(jìn)一下成交量,，此次二三線城市限購政策升級(jí)幾乎不了了之,，預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控政策的“見底”。
值得關(guān)注的是,，10月29日,，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院工作會(huì)議,，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控,。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策,，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,。我們認(rèn)為，這一表述預(yù)示著年內(nèi)中央政策不會(huì)放松,。但既然已出現(xiàn)效果,，只要進(jìn)一步繼續(xù)保持調(diào)控措施即可，效果還將繼續(xù)顯現(xiàn),。不過,，也不會(huì)再進(jìn)一步加碼了。那么,，未來幾個(gè)月,，如有政策變化，可能主要集中在地方政府身上。
今年9月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.41,，比8月份降低0.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落3.1個(gè)百分點(diǎn),，國房景氣指數(shù)連續(xù)4個(gè)月下滑,。自2010年3月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)指數(shù)開始波動(dòng)下行,，但至今仍未跌至100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間,。與2008年相比，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)下行速度相對(duì)較快,，在2008年10月份就沖破100,，進(jìn)入不景氣區(qū)間，反映出房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入相對(duì)艱難時(shí)期,。我們認(rèn)為,，目前國房景氣指數(shù)尚未完成筑底，在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下,，未來國房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)處于下行通道,，四季度將跌至100以下的不景氣區(qū)間，預(yù)計(jì)明年一季度前后可能見底,。與2008年相比,，本輪調(diào)整時(shí)間較長，但下調(diào)空間較小,。（節(jié)選自上海易居房地產(chǎn)研究院《現(xiàn)階段與2008年房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境對(duì)比分析》,，略有刪改）
