“收購珠三角地產(chǎn)項(xiàng)目,，扛不住的就賣給我,�,！弊罱欢螘r(shí)間，在深圳某投資公司擔(dān)任副總的劉剛（化名）屢屢放出豪言,。他已與一些資金鏈緊張的開發(fā)商接觸,，準(zhǔn)備抄底部分樓盤項(xiàng)目。
劉剛所在的投資公司此前也做房地產(chǎn)項(xiàng)目,，但出于對(duì)形勢(shì)的研判,，最近兩三年已不再開發(fā)新項(xiàng)目，而是介入PE投資等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域,，但持續(xù)施壓的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓劉剛又看到了房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì),。
“最近兩三個(gè)月，一些開發(fā)商想把手中的一些項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出去,，以解決資金"斷血"的問題,。”劉剛說,，這給他們這種前期項(xiàng)目已結(jié)束,、資金豐厚的公司帶來了機(jī)會(huì)。
今年以來,，房地產(chǎn)企業(yè)并購案例大增,。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，前三季度,，全國房地產(chǎn)企業(yè)并購案例近90起,，總并購金額近260億元，比去年增長(zhǎng)120%,。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì),，前10個(gè)月，在北京,、上海,、天津和重慶四地產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目數(shù)量出現(xiàn)“井噴”，總數(shù)超過600宗,，而去年同期不足300宗,。
在資金壓力下，一些小開發(fā)商主動(dòng)找上門來,，和劉剛談起了買賣,。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，劉剛在挑選項(xiàng)目時(shí)以珠三角地區(qū)的住宅為主,，甚至要求項(xiàng)目離深圳的車程最好不超過兩小時(shí),。劉剛認(rèn)為，他對(duì)珠三角的公司比較熟悉，考察項(xiàng)目也方便,，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)相對(duì)理性,，同全國一些空置率高的城市相比，安全邊際更高,。他的另一個(gè)考慮是,，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期很長(zhǎng)，公司投資需量力而行,，戰(zhàn)線不宜拉得太長(zhǎng),。
為什么資金鏈緊張的開發(fā)商不選擇降價(jià)出貨，而寧愿將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓呢,？劉剛說,，一些項(xiàng)目證照不齊，現(xiàn)在沒法通過“零售”回籠資金,，而后續(xù)開發(fā)資金又不足,，只能選擇整體出售。在眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華看來,，降價(jià)出貨是開發(fā)商很不愿意走的一步棋,，因?yàn)橐坏潜P開始降價(jià)，購房者觀望情緒會(huì)更濃,，而打包整體出售可以在最短時(shí)間內(nèi)收回先期投入,。
深圳一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“斷血”房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓此前就存在,，但大都在圈內(nèi)私下進(jìn)行,，出讓項(xiàng)目的開發(fā)商不希望外界知道，以免引來大家對(duì)其資金狀況的猜疑,。在產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌不僅對(duì)開發(fā)商的聲譽(yù)影響很大,，價(jià)格也不理想。現(xiàn)在,，用這種公開形式來找尋買家的開發(fā)商有所增加,，這些開發(fā)商是不得已而為之。他們的資金鏈已特別緊張,，但一時(shí)難以找到下家接盤,，只得公開掛牌,。
融資困難與市場(chǎng)資金看空樓市,、不愿接最后一棒有關(guān)。林曉華說,，自貨幣政策緊縮后,，許多房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，一些信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn),，市場(chǎng)資金一改此前對(duì)房地產(chǎn)信托的熱捧狀態(tài),，房地產(chǎn)開發(fā)商融資更加困難。如果通過民間借貸,，成本又太高,，借來的高息資金用于拿地過程中的資金騰挪還行，但用于開發(fā)是無法承受的,。
不過,，雖然越來越多的開發(fā)商找劉剛談轉(zhuǎn)讓，但他認(rèn)為目前報(bào)價(jià)仍然過高,�,！霸敢廪D(zhuǎn)讓的信息多了，但對(duì)方出貨還不是特別迫切,，估計(jì)還能扛一段時(shí)間,。”劉剛說,，真正的抄底機(jī)會(huì)可能在明年顯現(xiàn),，預(yù)計(jì)部分地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)下跌百分之二三十。雖然投資機(jī)會(huì)逐漸顯現(xiàn),，但他也看到了其中的風(fēng)險(xiǎn),。他的策略是，不預(yù)測(cè)具體的底部,，也不預(yù)測(cè)底部的具體時(shí)間,，靜觀調(diào)控形勢(shì)的發(fā)展，隨市場(chǎng)風(fēng)向而變,，畢竟暴利的年代已結(jié)束,，房地產(chǎn)以后可能變成一個(gè)很平常的傳統(tǒng)行業(yè)。
