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口說無憑 買二手房小心中介陷阱
2011-11-08   作者:李紫來  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
 
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    二手房市場可以為買主提供豐富的房源,,但買主也要學(xué)習(xí)一些買房知識,。圖為一些市民在一家房屋中介所前查看二手房信息,。資料照片

    案例一:分清“居間”與“委托”

  郝女士生意繁忙,,為圖省心,,她找了一家中介公司代辦買房事宜,。2009年11月,,經(jīng)中介公司介紹,,她買下了北京東城區(qū)的一處二手房。入住之后,,郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費(fèi)沒有結(jié)清,。郝女士認(rèn)為中介公司在房屋交易過程中審查失職,故起訴至法院,,要求中介公司為其支付拖欠的供暖費(fèi),。中介公司辯稱,雙方不存在居間合同關(guān)系,,郝女士簽的是《單獨(dú)委托過戶協(xié)議》,,僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶之外的事情,,中介公司概不負(fù)責(zé),。

  法官審理查明,郝女士確實(shí)沒有簽過《居間服務(wù)合同》,,只簽了一份《單獨(dú)委托過戶協(xié)議》,。該協(xié)議約定:中介公司為郝女士提供權(quán)證代辦服務(wù),郝女士支付委托過戶費(fèi)用37700元,。法官注意到,,該房屋的成交價是165萬元,按市場慣例,,委托過戶費(fèi)一般不超過3000元,。37700元的費(fèi)用明顯高于市場價格,占房屋成交價的2.28%,,與居間服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)頗為近似,。對此,中介公司的說辭是,,雙方簽署了《單獨(dú)委托過戶協(xié)議》,,“一個愿打,一個愿挨”,。
  法官向郝女士解釋,,《居間服務(wù)合同》和《單獨(dú)委托過戶協(xié)議》不同,二者對應(yīng)的法律關(guān)系分別是居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系,,中介公司承擔(dān)的相應(yīng)法律義務(wù)也不同,。缺少了關(guān)鍵的《居間服務(wù)合同》,郝女士很難證明雙方之間存在居間合同關(guān)系,。聽罷,,郝女士對法官說:“我買房子的時候工作忙,就想找中介公司代理一下,,不明白這‘代理’二字是指居間還是委托�,,F(xiàn)在才知道,,供暖費(fèi)沒結(jié)清是吃了小虧,沒簽《居間服務(wù)合同》才是上了大當(dāng),!”思慮再三,,郝女士準(zhǔn)備繼續(xù)搜集有力證據(jù),另行起訴,,于是撤回了本案的訴訟,。
  消費(fèi)者買賣二手房時,常說要找中介公司“代理”一下,,卻不知口語的“代理”一詞在中介行業(yè)中對應(yīng)著兩種不同的法律關(guān)系——居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系,。一些中介公司恰是利用了消費(fèi)者的這種無知,蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系,,從而規(guī)避責(zé)任,,牟取不當(dāng)利益。郝女士的遭遇,,就是中介公司混淆概念,、“偷梁換柱”的典型案例。
  居間服務(wù)是中介公司的主營業(yè)務(wù),,需承擔(dān)較多義務(wù)和較大的風(fēng)險(xiǎn),。在二手房交易中,買賣雙方是委托人,,中介公司是居間人,。居間人不能以委托人的名義簽訂《房屋買賣合同》,僅能以自己的名義居中斡旋,,傳達(dá)雙方意思,,起牽線搭橋的作用。居間服務(wù)受到《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等特別法的約束,,法律方面掣肘較多,,相關(guān)部門的監(jiān)督也較為嚴(yán)格。
  委托業(yè)務(wù)僅是中介公司的“副業(yè)”,,內(nèi)容主要是代辦產(chǎn)權(quán)過戶,、代為辦理貸款等,收費(fèi)條件是完成委托的事項(xiàng),。委托服務(wù)沒有專門的行政法規(guī),、規(guī)章予以約束。
  實(shí)踐中,,中介公司混淆居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系的手段有兩種,,一種是通過簽約的方法:中介公司將上述代辦業(yè)務(wù)寫進(jìn)《居間服務(wù)合同》,使買房人產(chǎn)生誤解,,以為代辦業(yè)務(wù)是居間業(yè)務(wù)的必要附隨,,二者屬于同一種法律關(guān)系,。二是個別中介公司欺騙消費(fèi)者以《單獨(dú)委托過戶協(xié)議》代替《居間服務(wù)合同》,一旦產(chǎn)生訴訟,,就以“意思自治原則”(法院的判決應(yīng)尊重雙方自愿簽訂的合同)為盾進(jìn)行答辯,。

  案例二:防止中介的“口說無憑”

  張小姐想要購買一套二手房自住,。該房屋價格略高,,令她猶豫不決。中介公司的業(yè)務(wù)員李明(化名)向她游說:“我們公司在銀行有關(guān)系,,貸款的利率也可以打七折,!但是,為了不暴露銀行的關(guān)系,,這個承諾不能寫在居間合同上,。”李明還口頭承諾,,如果房屋沒有成功過戶,,中介公司免收中介費(fèi)。張小姐盤算:利率打折后自己就能夠買得起這套房子,;即使房子沒買成,,也不用給中介公司錢,不妨先簽合同試試,。在中介公司的安排下,,張小姐與房主簽訂了《房屋買賣合同》,并與中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》及《傭金確認(rèn)書》,。但直到約定的交付房款之日,,中介公司也沒有把承諾的低息貸款辦理下來,張小姐只得與房主解約,。

  一個月后,,張小姐接到法院的傳票,中介公司起訴她支付居間服務(wù)費(fèi)3萬元,。張小姐認(rèn)為自己不應(yīng)支付居間服務(wù)費(fèi),,她向法官轉(zhuǎn)述了李明的口頭承諾,并要求與李明當(dāng)面對質(zhì),。中介公司則稱,,己方?jīng)]有叫“李明”的員工,也從未作出任何口頭承諾,,根據(jù)《居間服務(wù)合同》的約定,,只要買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》,張小姐就應(yīng)當(dāng)交納居間服務(wù)費(fèi),,且張小姐已經(jīng)簽署了《傭金確認(rèn)書》予以確認(rèn),。張小姐恍然大悟,,自己上了中介公司的當(dāng),除了名字,,她對“李明”一無所知,,何談對質(zhì)。因?yàn)閺埿〗阋材貌怀鋈魏巫C據(jù)證明口頭承諾的存在,,法院對張小姐的說法不予采信,,判決張小姐敗訴。
  在這則案例中,,中介公司為了賺取張小姐的居間費(fèi)用而打出“組合拳”,。根據(jù)《合同法》第十條,口頭合同也具有法律效力,。但口頭約定具有即時性的特點(diǎn),,在發(fā)生糾紛時難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子,,一旦發(fā)生訴訟,,中介公司就矢口否認(rèn)。雖然法律認(rèn)可口頭約定的效力,,但如果買房人不能證明中介公司作出過口頭承諾,,就要面臨敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。
  因此,,消費(fèi)者不要輕信中介公司的口頭承諾,,務(wù)必令中介公司留下書面文字作為證據(jù)。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實(shí)在筆頭,,那么這項(xiàng)“承諾”就不可輕信,。

  案例三:小心中介玩虛假信息

  王先生的孩子即將上小學(xué),想買一套“學(xué)區(qū)房”,。中介公司為他介紹了一處房屋,,離某重點(diǎn)小學(xué)只有一路之隔。中介人員向王先生口頭保證,,這套房子屬于該學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍之內(nèi),,于是王先生簽訂了《居間服務(wù)合同》、《房屋買賣合同》并向房主交納了定金5萬元,。后王先生從該房屋所在小區(qū)的居委會得知,,這套房子距某小學(xué)雖近,但行政區(qū)劃不同,,住在這兒根本就上不了該學(xué)校,。考慮到解約要損失定金5萬元,王先生還是咬牙買下了這處房屋,,但拒絕向中介公司支付居間服務(wù)費(fèi),。

  中介公司卻將王先生告上法庭,要求他按購房款的2.5%支付居間服務(wù)費(fèi)2.6萬元,。王先生答辯稱,,中介公司介紹的房屋不在某小學(xué)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi),中介公司的服務(wù)存在瑕疵,;中介公司僅帶領(lǐng)看房一次,,沒有提供其他服務(wù),2.6萬元的高額收費(fèi)與其服務(wù)內(nèi)容明顯不適,,因此要求減免居間服務(wù)費(fèi)的數(shù)額,。中介公司表態(tài),王先生已經(jīng)簽訂《居間服務(wù)合同》確認(rèn)了2.6萬元居間服務(wù)費(fèi)的數(shù)額,,且按購房款2.5%計(jì)費(fèi)符合法律規(guī)定,不同意減免,。因?yàn)槭强陬^承諾,,王先生無法提供證據(jù)證明中介公司在學(xué)區(qū)問題上做出過承諾,法院沒有采信王先生的答辯,,并判決他敗訴,。
  王先生的遭遇告訴我們,中介公司告知購房者的信息未必是真實(shí),、可信的,。究其原因,既可能是中介公司疏于核查房主提供資料的真?zhèn)�,,還可能是中介公司故意隱瞞了影響交易成功的重要信息,。
  個別中介人員急于促成交易,有時會故意隱瞞不利于房屋成交的信息,,不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示,。例如,不向購房者說明可能不利于成交的房屋歷史情況(如房子是大家所避諱的“兇宅”),、房屋質(zhì)量問題(如漏水),、周邊環(huán)境(如臟、亂,、差),、特殊政策(如學(xué)區(qū)、落戶問題)等,。購房者在中介公司帶領(lǐng)看房時不易發(fā)現(xiàn)上述問題,,房屋交易完成后難免向中介公司問責(zé),產(chǎn)生糾紛。
  消費(fèi)者面對中介公司提供的各種信息,,應(yīng)如何辨析真?zhèn)�,?一是不輕信中介人員的口頭保證;二是主動調(diào)查,、了解情況,,例如向鄰居、居委會詢問房屋的歷史情況,、周邊環(huán)境,,向相關(guān)政府機(jī)構(gòu)(如房管部門)核實(shí)房屋權(quán)屬狀態(tài);三是有條件的購房者可委托律師或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)予以核查,。

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