正如北京的天氣，中國樓市的冬天也到了,。眼下,，樓市的降價(jià)狂潮正在全國洶涌，上海,、深圳,、北京的等地部分樓盤的降價(jià)幅度部分達(dá)到30%。因?yàn)樯唐贩拷祪r(jià),，上海已經(jīng)發(fā)生了多起業(yè)主維權(quán)事件,。
或許是“春江水暖鴨先知”，在這股降價(jià)潮還未來臨時(shí),，有關(guān)外資拋樓套現(xiàn)的消息屢屢傳來,。繼全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)轉(zhuǎn)讓上海Channel1購物中心后，最近,，上海又曝出一批美國個(gè)人投資客集體拋售其上海物業(yè),，10多位美國投資客集體拋售了上海某酒店的70多套房源，市場總價(jià)約在1.26億元左右,。
美國個(gè)人投資客集體拋售上海物業(yè)以及黑石集團(tuán)撤資中國房地產(chǎn),，印證了外資加速撤離中國樓市的傳言。
外資逐步撤離
事實(shí)上,，從去年開始,，就陸續(xù)有外資“甩貨”,，去年7月，大摩以12億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓了其在浦東的莎瑪世紀(jì)公園
服務(wù)式公寓項(xiàng)目,。此前,，高盛以25.5億元出讓了上海花園廣場項(xiàng)目,。
無論是大摩還是高盛，其獲利巨大,。以高盛在上�,；▓@廣場的項(xiàng)目為例，這個(gè)項(xiàng)目是高盛在2007年4月以1.9億美元(當(dāng)時(shí)合約16億人民幣)收購的,，總建筑面積為9.78萬平方米,，包括用于租賃的53棟別墅，以及9棟酒店式公寓,。在收購這棟物業(yè)不到三年,，即使將高盛在3年的租金忽略不計(jì)，它的賬面收益也達(dá)到100%(將人民幣升值因素考慮在內(nèi)),。
在財(cái)經(jīng)作家葉楚華看來,，中國樓市泡沫即將破裂，而現(xiàn)在撤離的外資是搭樓市泡沫的末班車,。他在接受《國際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》采訪時(shí)說：“海外專業(yè)投機(jī)者的職業(yè)水準(zhǔn)參差不齊,，水準(zhǔn)較高的投機(jī)者應(yīng)早已撤離樓市，遲至今日才開始拋售國內(nèi)房產(chǎn)的人或投資機(jī)構(gòu)已錯(cuò)過了平倉的時(shí)間窗口�,，F(xiàn)在手上仍有大量國內(nèi)房產(chǎn)的海外投機(jī)者可以講已被套牢,，只能割肉出售�,！�
黑石一向是全球投資的風(fēng)向標(biāo),，9月底，黑石以14.6億元人民幣將上海Channel1購物中心95%的股權(quán)出售,。2008年黑石購入該物業(yè)的價(jià)格為10億元人民幣,，在持有該物業(yè)的三年時(shí)間內(nèi)，黑石集團(tuán)將其出租率提高至了超過90%,。在如此好的趨勢之下,，黑石沒有賺得盆滿缽滿就撤資，似乎也進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)的走勢,。
財(cái)經(jīng)評論員余豐慧認(rèn)為,，黑石一直在觀察中國政府調(diào)控決心，在分析中國市場走向,，憑其在中國的消息源,，這次拂袖而去可能預(yù)示著其篤定調(diào)控政策堅(jiān)定不移,，走回頭的幻想徹底破滅了。
事實(shí)也如此,，國務(wù)院總理溫家寶最近在廣西南寧考察“要求鞏固樓市調(diào)控成果”,。中國銀監(jiān)會主席劉明康向外表態(tài)稱即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍可控,，這些都表明中國決策層調(diào)控樓市的決心不會放松,。
葉楚華認(rèn)為，終結(jié)中國樓市泡沫的內(nèi)外因素已經(jīng)形成,，而美聯(lián)儲加息的最終落實(shí),，將是給中國樓市泡沫的最后致命一擊�,！吧踔敛挥玫鹊矫缆�(lián)儲真的加息,，僅僅是市場對于美聯(lián)儲加息的預(yù)期，就足以讓美元提前大規(guī)�,；亓髅绹�,，讓中國樓市轟然倒塌”。
10月19日,，美聯(lián)儲主席本-伯南克稱,，美聯(lián)儲有可能會通過上調(diào)基準(zhǔn)利率的方式來打破資產(chǎn)泡沫。有分析認(rèn)為,，伯南克所說的資產(chǎn)泡沫主要指的是黃金泡沫和中國房價(jià)泡沫,。
由于外資行事向來低調(diào)和隱蔽，目前究竟有多少外資撤離樓市尚不得而知,。國家發(fā)改委特聘研究員國世平此前透露,，除了媒體曝光的一些案例，美國友邦等外資也在逐步撤出中國樓市,。
忽而唱衰,、忽而捧殺
這幾年，隨著中國樓市的不斷升溫,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)聚集了越來越多的國際資本,，去年，有1000多家外商新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)企業(yè)在商務(wù)部做了備案,。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。2006年,，房地產(chǎn)行業(yè)外商直接投資合同有2398個(gè),，比2005年增長13.1%，增速僅低于批發(fā)和零售業(yè),，名列第二,。2005年至2006年6月底,，我國房地產(chǎn)外資投資約83億美元，占同期國內(nèi)全部房地產(chǎn)投資總量的3%,。
2008年是中國房地產(chǎn)近年來最為低潮的一年,，當(dāng)年仍然有像黑石、和黃,、凱雷集團(tuán)等紛紛進(jìn)入,。目前，包括黑石,、摩根斯坦利,、高盛、麥格理,、瑞銀、美林等眾多國際投資公司均以不同形式進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè),。
不過,，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)一直呈上升趨勢，似乎看不到撤離的跡象：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年1至8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4%,，其中利用外資633億元,，同比增長達(dá)到71.5%。外資在國內(nèi)樓市中的比例雖然較小,，但其快速增加的態(tài)勢值得高度關(guān)注,。
數(shù)據(jù)與撤離趨勢的矛盾，似乎可以用外資進(jìn)入的目的來解釋：一部分外資的目的是以投機(jī)為主,，在市場情況好時(shí),，大量投資，而在市場情況不好時(shí),，迅速變現(xiàn)離開,。他們來去匆匆，像是一群專門投機(jī)的過客,。
以黑石為例,，相比過去幾年外資機(jī)構(gòu)5年左右出售國內(nèi)投資物業(yè)的慣常做法，黑石此次的拋售明顯縮短了投資年限,，有分析認(rèn)為,，在國內(nèi)宏觀政策和市場調(diào)整的背景下，外資投資“快進(jìn)快出”也將成趨勢,。
加拿大皇家銀行風(fēng)險(xiǎn)管理資深顧問陳思進(jìn)在其著作《金融讓誰富有》提到,，中國的房地產(chǎn)泡沫很大程度上是華爾街財(cái)團(tuán)炒作起來的,，他們利用一切可以利用的工具，忽而唱衰,、忽而捧殺中國房地產(chǎn)市場,，其目的只有一個(gè)，就是獲利,。唱衰就是進(jìn)軍的信號彈,，捧殺則意味著他們大賺一筆之后準(zhǔn)備撤了，泡沫越大,，他們搜刮的資產(chǎn)越豐厚,。陳思進(jìn)說：“華爾街財(cái)團(tuán)處于財(cái)富金字塔的頂端，劫掠過后立刻撤走,，就等著泡沫被刺破,，冤的是中資企業(yè)以及最后接棒的普通中國老百姓�,！�
中國外匯投資研究院院長譚雅玲認(rèn)為,，中國的房地產(chǎn)偏離了為居民解決住房的軌道，導(dǎo)致投資或投機(jī)的產(chǎn)生,，“國內(nèi)的一些錯(cuò)誤配置,，給了西方炒家的炒作的空間，對于外資拋售可能引起的連鎖反應(yīng),，我們應(yīng)該拿出具體的管控條例應(yīng)對,。”
一些企業(yè)正從中國搬回美國
外資撤離的或許不僅是樓市,。據(jù)來自港交所的信息,，黑石投資近期減持中國中鐵H股1.66億股，合計(jì)套現(xiàn)3.08億港元(1港元約合8.17元人民幣),。減持后,，黑石對中國中鐵的持股量由7.36%下降至3.42%。黑石對在中國的這些動作,，并未作出解釋。但在旁觀者看來,，這或是黑石看空中國資本市場走向的信號,。
而隨著美國為了恢復(fù)經(jīng)濟(jì)開始重拾制造成本優(yōu)勢，一些正企業(yè)準(zhǔn)備從中國回遷本土,。9月,，福特(汽車公司)已宣布把1.2萬個(gè)工作崗位從墨西哥和中國遷回美國。
美國波士頓咨詢集團(tuán)最新研究結(jié)果顯示,，隨著“美國制造”的成本優(yōu)勢日益顯現(xiàn),，今后五年間,，美國將新增200萬至300萬個(gè)工作崗位。
報(bào)告主筆哈羅德?西爾金說：“大約10年前,，我們開始外包器械,、計(jì)算機(jī)等占美國制造業(yè)相當(dāng)比例的諸多產(chǎn)品。現(xiàn)在,，這種情況正在改變,，因?yàn)橹袊焖贊q薪，而美國勞動生產(chǎn)率是中國的4倍,�,！蔽鳡柦鹫f，某些商品在美國制造可能更為經(jīng)濟(jì),，這一“臨界點(diǎn)”已開始顯現(xiàn),。他說：“回流過程仍然緩慢，但企業(yè)正從中國搬回美國,�,！�
美國總統(tǒng)奧巴馬在提出的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計(jì)劃中，發(fā)展制造業(yè)也是關(guān)鍵內(nèi)容,。美國政府的這一政策可能會讓資金回流美國拯救本土企業(yè)。美國的科技部門和美國的跨國公司手上儲備了3萬億美元現(xiàn)金(1美元約合6.35元人民幣),。
葉楚華認(rèn)為,，美國可以通過加息與各種政治、軍事和經(jīng)濟(jì)手段(如攻擊歐元)來推動美元升值,，讓國際資本流回美國形成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)能力,。
外資不可能整體撤離
出爐不久的外匯儲備數(shù)據(jù)某種程度上也在印證這種趨勢：中國外匯儲備在第三季度僅僅增加42億美元，遠(yuǎn)低于第二季度1528億美元,。其中,，外匯儲備在9月罕見地大降了600多億美元，而9月我國貿(mào)易順差為為145.14億美元,。
除了歐元的疲軟,，市場普遍認(rèn)為外國投資者正在抽離資金。余豐慧說：“外匯和貿(mào)易順差方向不一致,，這與熱錢和外資回撤加速有關(guān),。”他認(rèn)為外資的撤離應(yīng)該是整體撤離,，不僅是在樓市,，“一個(gè)大的前提是他們看空中國經(jīng)濟(jì)�,！�
不過,，發(fā)改委對外經(jīng)濟(jì)研究所所長張燕生告訴記者,，國外經(jīng)常會有唱空中國經(jīng)濟(jì)的聲音，這種聲音某種程度會擾亂外資投資中國的步伐,。第三季度外匯儲備數(shù)據(jù)的變化,，正是源于上一輪的唱空之聲。
葉楚華則認(rèn)為,，我國對美國在戰(zhàn)略上也已經(jīng)形成了捆綁態(tài)勢,。“海外資本尤其美國資本不可能做空中國,，美國絕大多數(shù)的跨國公司不僅不代表美國國家利益,，反而為了資本本身的利益在美國國會為中國做說客。如果不能用花花綠綠的美元來換取中國的廉價(jià)商品,，美國是無法在零利率條件下將通脹壓制到如此之低的程度,。
葉楚華認(rèn)為，外資并未也不可能整體撤出中國大陸,，尤其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上更為如此,。他舉例說，制造業(yè)的企業(yè)運(yùn)營除了本身之外,，還和整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān),。許多海外資金掌控的行業(yè)已在中國形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)集群，要形成這樣的產(chǎn)業(yè)格局不僅需要大量廉價(jià),、勤勞卻擁有高技能的人力資源,，還需要經(jīng)過千錘百煉的流程。這里面有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的影響,，如學(xué)習(xí)曲線,、固定成本分?jǐn)偟鹊取?BR> “因此，在很長一段的時(shí)間內(nèi),，外資在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上的投資很難轉(zhuǎn)移到其他國家或地區(qū),。”
張燕生認(rèn)為,，資本總是逐利的,，到目前為止，中國依然是世界上最好的投資地方,，中國的房地產(chǎn)回歸理性,，外資撤離樓市的趨勢很明顯，這也很正常,，但它們還會繼續(xù)在中國進(jìn)行其他領(lǐng)域的投資,，有可能炒起別的泡沫。
