正如北京的天氣,，中國樓市的冬天也到了,。眼下,，樓市的降價狂潮正在全國洶涌,，上海、深圳,、北京的等地部分樓盤的降價幅度部分達到30%,。因為商品房降價，上海已經(jīng)發(fā)生了多起業(yè)主維權(quán)事件,。
或許是“春江水暖鴨先知”,，在這股降價潮還未來臨時，有關(guān)外資拋樓套現(xiàn)的消息屢屢傳來,。繼全球最大私募股權(quán)公司黑石集團轉(zhuǎn)讓上海Channel1購物中心后，最近,，上海又曝出一批美國個人投資客集體拋售其上海物業(yè),，10多位美國投資客集體拋售了上海某酒店的70多套房源，市場總價約在1.26億元左右,。
美國個人投資客集體拋售上海物業(yè)以及黑石集團撤資中國房地產(chǎn),，印證了外資加速撤離中國樓市的傳言,。
外資逐步撤離
事實上，從去年開始,，就陸續(xù)有外資“甩貨”,，去年7月，大摩以12億元價格轉(zhuǎn)讓了其在浦東的莎瑪世紀公園
服務式公寓項目,。此前,，高盛以25.5億元出讓了上海花園廣場項目,。
無論是大摩還是高盛,，其獲利巨大。以高盛在上�,；▓@廣場的項目為例,，這個項目是高盛在2007年4月以1.9億美元(當時合約16億人民幣)收購的，總建筑面積為9.78萬平方米,，包括用于租賃的53棟別墅,，以及9棟酒店式公寓。在收購這棟物業(yè)不到三年,，即使將高盛在3年的租金忽略不計,，它的賬面收益也達到100%(將人民幣升值因素考慮在內(nèi))。
在財經(jīng)作家葉楚華看來,，中國樓市泡沫即將破裂,，而現(xiàn)在撤離的外資是搭樓市泡沫的末班車。他在接受《國際先驅(qū)導報》采訪時說：“海外專業(yè)投機者的職業(yè)水準參差不齊,，水準較高的投機者應早已撤離樓市,，遲至今日才開始拋售國內(nèi)房產(chǎn)的人或投資機構(gòu)已錯過了平倉的時間窗口。現(xiàn)在手上仍有大量國內(nèi)房產(chǎn)的海外投機者可以講已被套牢,，只能割肉出售,。”
黑石一向是全球投資的風向標,，9月底,，黑石以14.6億元人民幣將上海Channel1購物中心95%的股權(quán)出售。2008年黑石購入該物業(yè)的價格為10億元人民幣,，在持有該物業(yè)的三年時間內(nèi),，黑石集團將其出租率提高至了超過90%。在如此好的趨勢之下,，黑石沒有賺得盆滿缽滿就撤資,，似乎也進一步印證了房地產(chǎn)的走勢。
財經(jīng)評論員余豐慧認為,，黑石一直在觀察中國政府調(diào)控決心,，在分析中國市場走向,，憑其在中國的消息源，這次拂袖而去可能預示著其篤定調(diào)控政策堅定不移,，走回頭的幻想徹底破滅了,。
事實也如此，國務院總理溫家寶最近在廣西南寧考察“要求鞏固樓市調(diào)控成果”,。中國銀監(jiān)會主席劉明康向外表態(tài)稱即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%,，中國房地產(chǎn)貸款風險仍可控，這些都表明中國決策層調(diào)控樓市的決心不會放松,。
葉楚華認為,，終結(jié)中國樓市泡沫的內(nèi)外因素已經(jīng)形成，而美聯(lián)儲加息的最終落實,，將是給中國樓市泡沫的最后致命一擊,。“甚至不用等到美聯(lián)儲真的加息,，僅僅是市場對于美聯(lián)儲加息的預期,，就足以讓美元提前大規(guī)模回流美國,，讓中國樓市轟然倒塌”,。
10月19日，美聯(lián)儲主席本-伯南克稱,，美聯(lián)儲有可能會通過上調(diào)基準利率的方式來打破資產(chǎn)泡沫,。有分析認為，伯南克所說的資產(chǎn)泡沫主要指的是黃金泡沫和中國房價泡沫,。
由于外資行事向來低調(diào)和隱蔽,，目前究竟有多少外資撤離樓市尚不得而知。國家發(fā)改委特聘研究員國世平此前透露,，除了媒體曝光的一些案例,，美國友邦等外資也在逐步撤出中國樓市。
忽而唱衰,、忽而捧殺
這幾年,，隨著中國樓市的不斷升溫，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)聚集了越來越多的國際資本,，去年,，有1000多家外商新設或者增資的房地產(chǎn)企業(yè)在商務部做了備案。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài),。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)外商直接投資合同有2398個,，比2005年增長13.1%,，增速僅低于批發(fā)和零售業(yè)，名列第二,。2005年至2006年6月底,，我國房地產(chǎn)外資投資約83億美元，占同期國內(nèi)全部房地產(chǎn)投資總量的3%,。
2008年是中國房地產(chǎn)近年來最為低潮的一年,，當年仍然有像黑石、和黃,、凱雷集團等紛紛進入,。目前，包括黑石,、摩根斯坦利,、高盛、麥格理,、瑞銀,、美林等眾多國際投資公司均以不同形式進入中國房地產(chǎn)業(yè)。
不過,，外資進入中國房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)一直呈上升趨勢,，似乎看不到撤離的跡象：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元,，同比增長23.4%，其中利用外資633億元,，同比增長達到71.5%,。外資在國內(nèi)樓市中的比例雖然較小，但其快速增加的態(tài)勢值得高度關(guān)注,。
數(shù)據(jù)與撤離趨勢的矛盾,，似乎可以用外資進入的目的來解釋：一部分外資的目的是以投機為主，在市場情況好時,，大量投資,，而在市場情況不好時，迅速變現(xiàn)離開,。他們來去匆匆,，像是一群專門投機的過客。
以黑石為例,，相比過去幾年外資機構(gòu)5年左右出售國內(nèi)投資物業(yè)的慣常做法,，黑石此次的拋售明顯縮短了投資年限，有分析認為,，在國內(nèi)宏觀政策和市場調(diào)整的背景下,，外資投資“快進快出”也將成趨勢,。
加拿大皇家銀行風險管理資深顧問陳思進在其著作《金融讓誰富有》提到，中國的房地產(chǎn)泡沫很大程度上是華爾街財團炒作起來的,，他們利用一切可以利用的工具,，忽而唱衰、忽而捧殺中國房地產(chǎn)市場,，其目的只有一個,，就是獲利。唱衰就是進軍的信號彈,，捧殺則意味著他們大賺一筆之后準備撤了,，泡沫越大，他們搜刮的資產(chǎn)越豐厚,。陳思進說：“華爾街財團處于財富金字塔的頂端,，劫掠過后立刻撤走，就等著泡沫被刺破,，冤的是中資企業(yè)以及最后接棒的普通中國老百姓,。”
中國外匯投資研究院院長譚雅玲認為,，中國的房地產(chǎn)偏離了為居民解決住房的軌道,，導致投資或投機的產(chǎn)生，“國內(nèi)的一些錯誤配置,，給了西方炒家的炒作的空間,，對于外資拋售可能引起的連鎖反應，我們應該拿出具體的管控條例應對,�,！�
一些企業(yè)正從中國搬回美國
外資撤離的或許不僅是樓市。據(jù)來自港交所的信息,，黑石投資近期減持中國中鐵H股1.66億股,，合計套現(xiàn)3.08億港元(1港元約合8.17元人民幣)。減持后,，黑石對中國中鐵的持股量由7.36%下降至3.42%,。黑石對在中國的這些動作，并未作出解釋,。但在旁觀者看來,，這或是黑石看空中國資本市場走向的信號。
而隨著美國為了恢復經(jīng)濟開始重拾制造成本優(yōu)勢,，一些正企業(yè)準備從中國回遷本土,。9月，福特(汽車公司)已宣布把1.2萬個工作崗位從墨西哥和中國遷回美國。
美國波士頓咨詢集團最新研究結(jié)果顯示,，隨著“美國制造”的成本優(yōu)勢日益顯現(xiàn),，今后五年間，美國將新增200萬至300萬個工作崗位,。
報告主筆哈羅德?西爾金說：“大約10年前,，我們開始外包器械、計算機等占美國制造業(yè)相當比例的諸多產(chǎn)品�,，F(xiàn)在，這種情況正在改變,，因為中國正快速漲薪,，而美國勞動生產(chǎn)率是中國的4倍�,！蔽鳡柦鹫f,，某些商品在美國制造可能更為經(jīng)濟，這一“臨界點”已開始顯現(xiàn),。他說：“回流過程仍然緩慢,，但企業(yè)正從中國搬回美國�,！�
美國總統(tǒng)奧巴馬在提出的可持續(xù)經(jīng)濟復蘇計劃中,，發(fā)展制造業(yè)也是關(guān)鍵內(nèi)容。美國政府的這一政策可能會讓資金回流美國拯救本土企業(yè),。美國的科技部門和美國的跨國公司手上儲備了3萬億美元現(xiàn)金(1美元約合6.35元人民幣),。
葉楚華認為，美國可以通過加息與各種政治,、軍事和經(jīng)濟手段(如攻擊歐元)來推動美元升值,，讓國際資本流回美國形成實體經(jīng)濟的生產(chǎn)能力。
外資不可能整體撤離
出爐不久的外匯儲備數(shù)據(jù)某種程度上也在印證這種趨勢：中國外匯儲備在第三季度僅僅增加42億美元,，遠低于第二季度1528億美元,。其中，外匯儲備在9月罕見地大降了600多億美元,，而9月我國貿(mào)易順差為為145.14億美元,。
除了歐元的疲軟，市場普遍認為外國投資者正在抽離資金,。余豐慧說：“外匯和貿(mào)易順差方向不一致,，這與熱錢和外資回撤加速有關(guān)�,！彼J為外資的撤離應該是整體撤離,，不僅是在樓市，“一個大的前提是他們看空中國經(jīng)濟�,！�
不過,，發(fā)改委對外經(jīng)濟研究所所長張燕生告訴記者，國外經(jīng)常會有唱空中國經(jīng)濟的聲音,，這種聲音某種程度會擾亂外資投資中國的步伐,。第三季度外匯儲備數(shù)據(jù)的變化，正是源于上一輪的唱空之聲,。
葉楚華則認為,，我國對美國在戰(zhàn)略上也已經(jīng)形成了捆綁態(tài)勢�,！昂Ｍ赓Y本尤其美國資本不可能做空中國,，美國絕大多數(shù)的跨國公司不僅不代表美國國家利益，反而為了資本本身的利益在美國國會為中國做說客,。如果不能用花花綠綠的美元來換取中國的廉價商品,，美國是無法在零利率條件下將通脹壓制到如此之低的程度。
葉楚華認為,，外資并未也不可能整體撤出中國大陸,，尤其在實體經(jīng)濟上更為如此。他舉例說,，制造業(yè)的企業(yè)運營除了本身之外,，還和整個產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)。許多海外資金掌控的行業(yè)已在中國形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)集群,，要形成這樣的產(chǎn)業(yè)格局不僅需要大量廉價,、勤勞卻擁有高技能的人力資源，還需要經(jīng)過千錘百煉的流程,。這里面有規(guī)模經(jīng)濟效益的影響,，如學習曲線、固定成本分攤等等,。
“因此,，在很長一段的時間內(nèi)，外資在實體經(jīng)濟上的投資很難轉(zhuǎn)移到其他國家或地區(qū),�,！�
張燕生認為，資本總是逐利的,，到目前為止,，中國依然是世界上最好的投資地方，中國的房地產(chǎn)回歸理性,，外資撤離樓市的趨勢很明顯,，這也很正常，但它們還會繼續(xù)在中國進行其他領域的投資，有可能炒起別的泡沫,。
