在近期房企紛紛降價促銷的同時,，曾被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”也即將結(jié)束。而從結(jié)果看,，今年的“金九銀十”也已經(jīng)變成了“銅九鐵十”,，尤其是限購政策最為嚴(yán)格的北京，在9月份創(chuàng)下近三年樓市成交新低后,，10月份的成交量更是創(chuàng)造了2009年實(shí)行全面網(wǎng)簽記錄以來的歷史最低值,。同時，按照目前的庫存消耗比,，北京11.7萬套的住宅庫存至少需要22個月才能完全消耗,。
網(wǎng)簽量創(chuàng)歷史新低 十月均價環(huán)比下滑近一成
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止10月29日,，北京10月商品房住宅簽約套數(shù)為5094套,，二手房住宅簽約套數(shù)為6698套，合計成交僅為11792套,，預(yù)計全月成交量只有13000套左右,，不及于9月份13986套的成交低量。
而10月份13000套左右的全月成交量更是創(chuàng)造了2009年實(shí)行全面網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低,。（除2011年2月因?yàn)榫W(wǎng)簽暫停,、春季等疊加影響外。）如果算上今年九月份的數(shù)據(jù),，預(yù)計今年“金九銀十”合計樓市簽約量只有2.7萬套左右,，較去年同期50582套的簽約量下降了46%。相比2009年的“金九銀十”更是下調(diào)超過64%,。
對此,，中原地產(chǎn)張大偉表示，“房價下調(diào)緩慢,，限購政策的持續(xù)與貸款政策繼續(xù)收緊共同影響了北京金九銀十的銷售,。”
他認(rèn)為,，雖然通州,、大興等區(qū)域均有房價明顯下調(diào)的項(xiàng)目，全市大部分商品房項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度和二手房的議價空間也都有所增加,。但相比購房者的心理價位差距依然巨大,。而且隨著調(diào)控政策的延續(xù)，市場需求對價格下調(diào)的幅度期待值越來越高,。買漲不買跌很可能使得價格下調(diào)難以換來成交量回升。
同時限購政策持續(xù),，使得符合購房資格且有購買意愿的購房者總量在逐漸成交中消耗,，而近期各家銀行上調(diào)第一套房貸利率并收緊房貸額度的情況,，也使得部分剛性需求難以入市。
此外,，截止10月29日,，北京商品房均價為19775元每平米，環(huán)比9月均價21723元每平米,，下調(diào)達(dá)到了8.9%,，而從9月開始的金九銀十中，合計有銷售記錄的項(xiàng)目為191個住宅項(xiàng)目,，其中均價出現(xiàn)相比8月份下調(diào)的達(dá)到了14個項(xiàng)目,，而持平的為173個項(xiàng)目，依然有4個項(xiàng)目價格上漲,。對此,，有分析人士認(rèn)為，均價的下調(diào)主要原因是成交房源結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯變化,，而上漲的項(xiàng)目主要是受到戶型供應(yīng)變化導(dǎo)致,。
庫存需22個月消化 土地出讓金仍保持高位
在成交低迷的同時，京城的住宅庫存量也不斷攀升,。
數(shù)據(jù)顯示,，從9月1日開始入市的商品房期房住宅項(xiàng)目合計為53個，提供的住宅套數(shù)共計為16169套,，總可售面積達(dá)到了230.68萬平米,。但是簽約情況很不理想，截止日前,，53個項(xiàng)目累計簽約率僅10%左右,。
而目前，北京的住宅庫存已經(jīng)達(dá)到了11.7萬套,，相比限購前庫存增加了2萬余套,，是2009年6月8日以來的庫存最高點(diǎn)。按照目前的庫存消耗比,，即使目前不信增供應(yīng),，消耗庫存也需要超過22個月時間。
同時,，由于11月和12月北京預(yù)計還將有56個項(xiàng)目入市,，提供住宅2萬套左右。因此北京年底的庫存量有可能在銷售持續(xù)萎靡的情況下突破12萬-13萬套,。
此外,，北京土地儲備管理中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，10月北京土地出讓金合計為27.75億,，其中只有海淀區(qū)西三旗安寧莊路北側(cè)限價房地塊一塊住宅地塊,。年內(nèi)前十月,，北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了831億元，僅低于2010年創(chuàng)造歷史記錄的870億元,。
但從目前預(yù)期入市的土地來看,，今年4季度不太可能出現(xiàn)去年的775.4億的單季度最高紀(jì)錄。所以預(yù)計今年北京土地出讓金全年依然有可能在1000億左右,。
