在國際旅游島建設(shè)背景下,，三亞旅游房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)形成了相當(dāng)規(guī)模,，但與此同時也出現(xiàn)一系列問題,，如季節(jié)性居住帶來物業(yè)閑置和設(shè)施配套、物業(yè)管理的難題,，地方財政稅收和經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)過于依賴等,。
房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)瓶頸將大大阻礙當(dāng)?shù)匕l(fā)展，如何跳出怪圈,，實現(xiàn)三亞房地產(chǎn)的“突圍”,，成為擺在當(dāng)?shù)卣媲暗囊坏离y題。業(yè)內(nèi)人士表示,，在限購令下,，加強房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，實現(xiàn)從單一產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)集聚轉(zhuǎn)變尤為重要,，旅游地產(chǎn)之于三亞,，或成樓市“突圍”動力。
土地供需矛盾顯現(xiàn) 財政對房產(chǎn)依賴性大
上世紀(jì)90年代初,，三亞市房地產(chǎn)開始發(fā)展,，當(dāng)時上千家房地產(chǎn)公司蜂擁而至，僅三亞當(dāng)時就有房地產(chǎn)公司三百余家,。隨后,，三亞房地產(chǎn)急速升溫，天價地塊頻出,。隨后中央實施緊縮銀根,，海南房產(chǎn)驟然變冷，三亞成了重災(zāi)區(qū),，無數(shù)半拉子工程被閑置,。世紀(jì)之交，處置積壓房后,，三亞樓市在2005年前后逐漸復(fù)蘇與回暖,。
然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷開發(fā),，三亞房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾逐漸顯現(xiàn),。開發(fā)投資規(guī)模逐年增長，土地供需矛盾出現(xiàn),。據(jù)三亞市住建局的數(shù)據(jù)顯示,，2003年至2010年，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資年均以48.43%速度增長,，占全社會固定資產(chǎn)投資比重也在逐年增長,。2011年1-6月，三亞市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資74.09億元,，比上年同期增長24.5%,，占社會固定資產(chǎn)投資比重的51.7%,，比去年同期比增長29.11%。
并且地方財政收入及經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)依賴程度過大,，也引發(fā)擔(dān)憂,。從稅收總量看，2001年三亞房地產(chǎn)提供的稅收僅有3513萬元,，隨著收入總量越來越大，房地產(chǎn)業(yè)稅收呈現(xiàn)出跨越式增長,，到2010年,，三亞地方財政一般預(yù)算收入42.22億元，其中房地產(chǎn)業(yè)的收入占地方財政一般預(yù)算收入的57.3%,。
三亞房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險加劇
三亞房地產(chǎn)經(jīng)過多年發(fā)展,，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險正在日益加劇。過度依賴島外市場,，季節(jié)性明顯,、房屋空置率高等特點首當(dāng)其沖。三亞房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)關(guān)聯(lián)度極高,，房屋銷售,、入住與旅游季節(jié)一樣，呈現(xiàn)年頭年尾旺,、年中淡的杠鈴型狀態(tài),，而且淡季相對較長(3月份至11月份)。
三亞市住建局局長蘇金明認(rèn)為,，這種情況不利于房地產(chǎn)業(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展,，同時對現(xiàn)有城市基礎(chǔ)設(shè)施造成季節(jié)性壓力。而島外人士出于度假,、養(yǎng)老,、過冬和投資目的購買的第二居所，非常住型特點決定了第二居所大量閑置的問題出現(xiàn),。
房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一,，特色不明顯，難以滿足未來發(fā)展要求,。三亞商品房開發(fā)投資約占房地產(chǎn)投資總額的90%,，比重偏大，特別是島外型候鳥型的第二居所特征過度明顯,。相對之下,，為解決本地居民住房問題的經(jīng)濟適用房、廉租住房,、限價商品住房,、公共租賃房的建設(shè)偏少,，不利于刺激城市消費需求及改善本地居民住房條件，同時商業(yè)地產(chǎn)投資比重較小,，不利于促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展,。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)多以出售為主,，持有經(jīng)營較少,。在三亞，即使是酒店式公寓,、產(chǎn)權(quán)式酒店等也多急于出售,，回籠資金，持有經(jīng)營的很少,，不利于房產(chǎn)資源的重復(fù)利用,。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈單薄，與其他產(chǎn)業(yè)結(jié)合程度低也是一大弊端,。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級迫在眉睫 旅游地產(chǎn)成“突圍口”
目前,，三亞樓市仍在有價無市的局面中迷茫、徘徊,。面對傳統(tǒng)市場的不景氣,，多方建議應(yīng)從旅游地產(chǎn)尋找突破口。
三亞市市長王勇此前表示,，三亞市房地產(chǎn)目前正處于受困狀態(tài),，需大力發(fā)展雙限房解決當(dāng)?shù)厝丝谧栴}。由于三亞缺乏工業(yè)支撐,，所以三亞亟須通過產(chǎn)業(yè)升級實現(xiàn)“突圍”,，重視旅游地產(chǎn)發(fā)展。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，旅游地產(chǎn)是海南房地產(chǎn)發(fā)展的突破口,。三亞地產(chǎn)的發(fā)展有三個方向：普通住宅、高端住宅和旅游地產(chǎn),。普通住宅特別是剛需購房的發(fā)展空間非常有限,；在房地產(chǎn)新政不斷趨嚴(yán)的背景下，島外人士投資別墅等豪華住房的高端住房市場已經(jīng)難以為繼,，發(fā)展重點只剩下旅游地產(chǎn),。
蘇金明認(rèn)為，亟須改變以居住地產(chǎn)為絕對主導(dǎo)(占90%多)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，構(gòu)筑以經(jīng)營性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo),，居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)品體系,；大力發(fā)展以度假酒店,、度假村,、主題公園、高爾夫,、游艇,、康體養(yǎng)生等為代表的經(jīng)營性旅游地產(chǎn)；培育和配套發(fā)展商業(yè),、商務(wù)辦公,、文化教育等體現(xiàn)三亞特色的產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)；升級居住地產(chǎn),、控制低端商品住宅的規(guī)模,，提高高端住宅的比重。同時,，推進房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型升級，改變傳統(tǒng)的片面強調(diào)數(shù)量和發(fā)展速度的“圈地-蓋房-銷售-再圈地-再蓋房-再銷售”的房地產(chǎn)發(fā)展模式,。同時,，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的載體功能，與旅游度假業(yè),、商貿(mào)業(yè),、商務(wù)會展業(yè)、金融服務(wù)業(yè),、文化體育業(yè)等聯(lián)動發(fā)展,，實現(xiàn)從單一地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)集聚的轉(zhuǎn)變。
