在國(guó)際旅游島建設(shè)背景下，三亞旅游房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)形成了相當(dāng)規(guī)模,，但與此同時(shí)也出現(xiàn)一系列問(wèn)題,，如季節(jié)性居住帶來(lái)物業(yè)閑置和設(shè)施配套、物業(yè)管理的難題,，地方財(cái)政稅收和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)于依賴等,。
房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)瓶頸將大大阻礙當(dāng)?shù)匕l(fā)展，如何跳出怪圈,，實(shí)現(xiàn)三亞房地產(chǎn)的“突圍”,，成為擺在當(dāng)?shù)卣媲暗囊坏离y題。業(yè)內(nèi)人士表示,，在限購(gòu)令下,，加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)從單一產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)集聚轉(zhuǎn)變尤為重要,，旅游地產(chǎn)之于三亞,，或成樓市“突圍”動(dòng)力。
土地供需矛盾顯現(xiàn) 財(cái)政對(duì)房產(chǎn)依賴性大
上世紀(jì)90年代初,，三亞市房地產(chǎn)開始發(fā)展,，當(dāng)時(shí)上千家房地產(chǎn)公司蜂擁而至，僅三亞當(dāng)時(shí)就有房地產(chǎn)公司三百余家,。隨后,，三亞房地產(chǎn)急速升溫，天價(jià)地塊頻出,。隨后中央實(shí)施緊縮銀根,，海南房產(chǎn)驟然變冷，三亞成了重災(zāi)區(qū)，無(wú)數(shù)半拉子工程被閑置,。世紀(jì)之交，處置積壓房后,，三亞樓市在2005年前后逐漸復(fù)蘇與回暖,。
然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷開發(fā),，三亞房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾逐漸顯現(xiàn),。開發(fā)投資規(guī)模逐年增長(zhǎng)，土地供需矛盾出現(xiàn),。據(jù)三亞市住建局的數(shù)據(jù)顯示,，2003年至2010年，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資年均以48.43%速度增長(zhǎng),，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重也在逐年增長(zhǎng),。2011年1-6月，三亞市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資74.09億元,，比上年同期增長(zhǎng)24.5%,，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的51.7%，比去年同期比增長(zhǎng)29.11%,。
并且地方財(cái)政收入及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)依賴程度過(guò)大,，也引發(fā)擔(dān)憂。從稅收總量看,，2001年三亞房地產(chǎn)提供的稅收僅有3513萬(wàn)元,，隨著收入總量越來(lái)越大，房地產(chǎn)業(yè)稅收呈現(xiàn)出跨越式增長(zhǎng),，到2010年,，三亞地方財(cái)政一般預(yù)算收入42.22億元，其中房地產(chǎn)業(yè)的收入占地方財(cái)政一般預(yù)算收入的57.3%,。
三亞房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)加劇
三亞房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)正在日益加劇。過(guò)度依賴島外市場(chǎng),，季節(jié)性明顯,、房屋空置率高等特點(diǎn)首當(dāng)其沖。三亞房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)關(guān)聯(lián)度極高,，房屋銷售,、入住與旅游季節(jié)一樣，呈現(xiàn)年頭年尾旺,、年中淡的杠鈴型狀態(tài),，而且淡季相對(duì)較長(zhǎng)(3月份至11月份)。
三亞市住建局局長(zhǎng)蘇金明認(rèn)為，這種情況不利于房地產(chǎn)業(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,，同時(shí)對(duì)現(xiàn)有城市基礎(chǔ)設(shè)施造成季節(jié)性壓力,。而島外人士出于度假、養(yǎng)老,、過(guò)冬和投資目的購(gòu)買的第二居所,，非常住型特點(diǎn)決定了第二居所大量閑置的問(wèn)題出現(xiàn)。
房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一,，特色不明顯,，難以滿足未來(lái)發(fā)展要求。三亞商品房開發(fā)投資約占房地產(chǎn)投資總額的90%,，比重偏大,，特別是島外型候鳥型的第二居所特征過(guò)度明顯。相對(duì)之下,，為解決本地居民住房問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租住房、限價(jià)商品住房,、公共租賃房的建設(shè)偏少,，不利于刺激城市消費(fèi)需求及改善本地居民住房條件，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)投資比重較小,，不利于促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展,。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)多以出售為主,，持有經(jīng)營(yíng)較少,。在三亞，即使是酒店式公寓,、產(chǎn)權(quán)式酒店等也多急于出售,，回籠資金，持有經(jīng)營(yíng)的很少,，不利于房產(chǎn)資源的重復(fù)利用,。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈單薄，與其他產(chǎn)業(yè)結(jié)合程度低也是一大弊端,。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)迫在眉睫 旅游地產(chǎn)成“突圍口”
目前,，三亞樓市仍在有價(jià)無(wú)市的局面中迷茫、徘徊,。面對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)的不景氣,，多方建議應(yīng)從旅游地產(chǎn)尋找突破口。
三亞市市長(zhǎng)王勇此前表示,，三亞市房地產(chǎn)目前正處于受困狀態(tài),，需大力發(fā)展雙限房解決當(dāng)?shù)厝丝谧?wèn)題,。由于三亞缺乏工業(yè)支撐，所以三亞亟須通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)實(shí)現(xiàn)“突圍”,，重視旅游地產(chǎn)發(fā)展,。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是海南房地產(chǎn)發(fā)展的突破口,。三亞地產(chǎn)的發(fā)展有三個(gè)方向：普通住宅,、高端住宅和旅游地產(chǎn)。普通住宅特別是剛需購(gòu)房的發(fā)展空間非常有限,；在房地產(chǎn)新政不斷趨嚴(yán)的背景下，島外人士投資別墅等豪華住房的高端住房市場(chǎng)已經(jīng)難以為繼,，發(fā)展重點(diǎn)只剩下旅游地產(chǎn),。
蘇金明認(rèn)為，亟須改變以居住地產(chǎn)為絕對(duì)主導(dǎo)(占90%多)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，構(gòu)筑以經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo),，居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)品體系,；大力發(fā)展以度假酒店,、度假村、主題公園,、高爾夫,、游艇、康體養(yǎng)生等為代表的經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn),；培育和配套發(fā)展商業(yè),、商務(wù)辦公、文化教育等體現(xiàn)三亞特色的產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn),；升級(jí)居住地產(chǎn),、控制低端商品住宅的規(guī)模，提高高端住宅的比重,。同時(shí),，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)，改變傳統(tǒng)的片面強(qiáng)調(diào)數(shù)量和發(fā)展速度的“圈地-蓋房-銷售-再圈地-再蓋房-再銷售”的房地產(chǎn)發(fā)展模式,。同時(shí),，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的載體功能，與旅游度假業(yè),、商貿(mào)業(yè),、商務(wù)會(huì)展業(yè)、金融服務(wù)業(yè),、文化體育業(yè)等聯(lián)動(dòng)發(fā)展,，實(shí)現(xiàn)從單一地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)集聚的轉(zhuǎn)變,。
