“我們的產(chǎn)品以中高檔為主，目前銷售情況不理想,，也在醞釀價格下調(diào),，但是又怕老業(yè)主維權(quán)問題引發(fā)不穩(wěn)定因素，年初制定的目標(biāo)現(xiàn)在很難完成,�,！鄙虾Ｒ恢行烷_發(fā)企業(yè)副總裁無奈地對記者說。
事實(shí)上,，這已經(jīng)成為開發(fā)商的普遍心態(tài),。近日，景瑞地產(chǎn)位于江蘇太倉的項目因?yàn)榻祪r幅度將近2000元/平方米而遭到了眾多老業(yè)主的抗議,。無獨(dú)有偶,，位于上海嘉定區(qū)的龍湖酈城也因直降30%遭遇老業(yè)主的維權(quán)。與此同時,，業(yè)界傳言閔行星河灣項目從4.5萬元單價直降至3.5萬元,，降價幅度高達(dá)20%。
盡管如此,，多位業(yè)內(nèi)人士仍證實(shí),，一些負(fù)債率高的大型房型已經(jīng)開始籌劃降價，長三角樓市或?qū)⒗_降價大幕,，在售新盤的優(yōu)惠數(shù)量和幅度都將增大,。
降價的代價
一片狼藉的售樓處,、抗議條幅、表情憤怒的購房者,。由上海景瑞地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)的江蘇太倉榮御藍(lán)灣在9月底進(jìn)行了一次為期15天的價格調(diào)整,，因降價幅度過大遭到早前購買業(yè)主的不滿。數(shù)百名業(yè)主從10月開始,，多次前往該項目在太倉和上海兩地的公司進(jìn)行集體抗議,。
今年6月買了榮御藍(lán)灣的陳先生是其中的一個業(yè)主，一套單價7900元/平方米的公寓房,，現(xiàn)在賣5800元/平方米,。“辛辛苦苦籌錢買的房子,，幾個月后突然蒸發(fā)20萬元,，這實(shí)在有點(diǎn)難以接受�,！标愊壬嬖V記者,。
吳先生也是其中一位代表。為了準(zhǔn)備結(jié)婚,，今年6月他在榮御藍(lán)灣購買了一套總價73萬的公寓房,，當(dāng)時均價約7900元/平方米。但到了9月,，該項目打出廣告,，大幅度降價，他所買房子的同質(zhì)房源,，均價降到5800元/平方米,。
從9、10月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計以及上�,！笆弧逼陂g的房展會數(shù)據(jù)來看,，開發(fā)商原本計劃9、10月份通過加大供應(yīng)量搶占市場份額的策略并未奏效,。在剛剛過去的黃金周,，樓市成交慘淡，傳統(tǒng)的“金九銀十”未能改變樓市的低迷局面,。面對慘淡銷量,，相關(guān)分析人士指出，傳統(tǒng)的銷售旺季卻成交不旺,，必將加劇開發(fā)商的資金饑渴,，從而推動房價拐點(diǎn)的出現(xiàn)。
全球五大行之一第一太平戴維斯發(fā)布的三季報顯示，上海一手商品住宅第三季度成交量環(huán)比下降12.9%,，成交價格保持穩(wěn)定,，均價為人民幣22148元/平方米,。第三季度,，每平方米人民幣4萬元以上的一手公寓銷售量同比下降5.3%至656套。第三季度,，每平方米人民幣4萬元以上的一手別墅銷售量同比下降38.5%至107套,。另外，在開發(fā)商層面,，今年第三季度,，共有14塊住宅用地成交，平均溢價率進(jìn)一步下跌至15.4%,，反映出開發(fā)商更濃厚的觀望情緒,。
“無論拐點(diǎn)是否出現(xiàn)，不可否認(rèn)的是,，目前,，各類房價下降、樓盤打折信息已不鮮見,，但這樣的價格優(yōu)惠,，在促成部分成交的同時，也加大了購房者的觀望情緒,。很多購房者選擇繼續(xù)等待,，他們更愿意相信11月和12月將有更低的價格出來。而在觀望中,，樓市的滯銷狀態(tài)也將延續(xù),。”上述上海中型開發(fā)企業(yè)副總裁認(rèn)為,。
雪上加霜
對于長三角房地產(chǎn)市場而言,，目前遭遇多重利空因素。其中,，房貸利率的提高直接導(dǎo)致剛性需求者降低買房意愿,。
上海萬利地產(chǎn)董事總經(jīng)理李濱認(rèn)為，房貸利率尤其是首套房貸利率提高,，對于自住需求購房者影響較大,。首套房貸基本上都是自住性的合理需求，對價格敏感,，對于貸款的利率水平比較在意,，如此上浮貸款利率，對于“剛需”們來說，會抑制或延緩一部分合理需求的釋放,，市場上觀望氣氛將進(jìn)一步加重,，對于低迷的樓市來說無疑雪上加霜。樓市的直接反應(yīng)將是市場交易量進(jìn)一步下降,。
以上海為例,，一手房市場低迷，區(qū)域同類產(chǎn)品競爭激烈,，成交量的日益萎縮迫使部分房企銷售壓力加大,。這些上海外圍乃至周邊案例的大幅降價，極有可能引發(fā)區(qū)域同價位產(chǎn)品競爭更加激烈,，降價壓力逐步向二手房市場傳導(dǎo),。
記者從上海中原門店最新的反映情況來看，低端房源新增掛牌量減少,，而需求表現(xiàn)相對剛性,，整體議價空間仍維持在2%~3%之間，但局部區(qū)域也有個別急需現(xiàn)金的置換類房東,，最大議價空間由原來的5%擴(kuò)大至10%,，從而吸引快速成交。
“面對一再打壓的市場,，越來越多的品牌房企開始主動調(diào)整,。預(yù)計政策面繼續(xù)從緊的情況下，年底之前還將有更多的房企加入降價行列,，尤其是追求業(yè)績的上市房企,。”李濱說,。
在開發(fā)商層面,，以高端住宅著稱的綠城中國，在經(jīng)受了各種質(zhì)疑之后,，被迫提出了“狠抓銷售”的策略,。綠城副董事長壽柏年表示：“接下來，我們會給老客戶一些優(yōu)惠,，新盤會合理定價,，老盤會靈活銷售�,！�
標(biāo)準(zhǔn)普爾近日公布了一份針對中國地產(chǎn)開發(fā)商的壓力測試報告,，將綠城中國、合生創(chuàng)展,、上海證大等6家房地產(chǎn)企業(yè)列入“扛不住”銷售下降影響的名單,，并預(yù)測房價在一年內(nèi)將下調(diào)10%,。顯然，一場市場的調(diào)整不可避免,。
