國家統(tǒng)計局18日公布的9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況透露出新的信號,。隨著多個城市房價同比,、環(huán)比漲幅的明顯回落，房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)上的拐點已經(jīng)初露端倪,。業(yè)內(nèi)人士認為,，持續(xù)已久的房地產(chǎn)調(diào)控政策已取得明顯效果，但要保證調(diào)控目標的實現(xiàn),，既有的政策力度仍舊不容松懈,。
一線城市環(huán)比停漲 數(shù)據(jù)拐點悄然出現(xiàn)
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，作為樓市的傳統(tǒng)旺季,，9月70個大中城市中,，價格環(huán)比下降的城市有17個，持平的城市有29個,。與8月份相比,，9月份環(huán)比價格下降的城市增加了1個；環(huán)比價格上漲的城市中,，漲幅均未超過0.3%,。更為關(guān)鍵的是，作為國內(nèi)樓市風向標的北京,、上海,、深圳、廣州等一線城市的房價環(huán)比再次全面持平停漲,，這已經(jīng)是四大房地產(chǎn)一線城市連續(xù)第三個月處于環(huán)比停漲的狀態(tài),。
與此同時，70個大中城市中,，價格同比漲幅回落的城市高達59個,，比8月份增加了19個,。9月份，同比漲幅超過5.0%的城市已經(jīng)從今年3月份的42個,，減少為20個,。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，全國70個指標城市的價格數(shù)據(jù)已經(jīng)明顯出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的拐點,，特別是京滬穗深等幾個一線城市的房價已經(jīng)進入了下降通道,。房價從2009年來的爆發(fā)式上漲，在最嚴厲的限購,、限貸疊加影響8個月之后,，數(shù)據(jù)逐漸開始進入下調(diào)階段�,！ �
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為,，數(shù)據(jù)的變化表明今年樓市調(diào)控已經(jīng)取得一定效果。四季度成交量或?qū)⒙淙肴旯鹊�,�,！耙环矫妫痪�城市嚴格的調(diào)控使其效果遠遠超過二,、三線城市。9月北京,、上海和深圳樓市成交量環(huán)比分別下降60.3%,、60.5%和62.9%�,！鹁旁隆山涣课s明顯,。個人房貸緊縮由二、三線城市蔓延至一線城市,，可能再度降低部分剛需的購房意愿,。”
在全國樓市量價雙雙回落的情況下,，9月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也降至100.41,，連續(xù)4個月下降后，已經(jīng)在臨界線左右徘徊,。張月認為,，這表明開發(fā)企業(yè)對于后市明顯缺乏信心，市場預(yù)期即將由樂觀轉(zhuǎn)為悲觀,。在這樣的預(yù)期下,，房企對于量跌引發(fā)的價跌更容易接受，甚至部分房企降價救市的決心也會更大,。
資金壓力繼續(xù)加大 樓市或?qū)⒊掷m(xù)降溫
9月樓市數(shù)據(jù)的變化并不令人意外,，不斷減少的成交量,、不斷緊繃的資金鏈，不斷增加的庫存正成為遏制國內(nèi)房價的三重壓力,。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),，1至9月，開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模61947億元,，同比漲幅較1至8月回落0.7個百分點,。其中國內(nèi)貸款漲幅回落1.4個百分點，企業(yè)自籌資金回落0.3個百分點,，利用外資回落21.4個百分點,，定金和預(yù)收款回落1.6個百分點。開發(fā)企業(yè)資金壓力不斷增大,，正成為動搖高房價的主要力量,。
張月表示,，企業(yè)到位資金同比回落,，表明開發(fā)商資金緊張程度仍然在加大。四季度開發(fā)商的融資情況也可能會達到一個最低谷,。一方面,，四季度各大銀行的放貸額度將更緊，融資難度有增無減,。另一方面,，開發(fā)商自籌資金減少，雖然一些大型開發(fā)商的融資能力較強,，但也不得不面臨投資者看空房地產(chǎn)行業(yè)的影響,。
在資金面捉襟見肘的同時,，各大房企庫存的壓力也在日益增大,。北京中原市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至10月初，全國執(zhí)行限購政策相對最嚴格的10個城市中,，庫存積壓達到6044.46萬平方米,，環(huán)比9月初上漲了6%，庫存積壓增加了28640套,。張大偉告訴記者,，限購政策執(zhí)行之初的3月份，這10大城市的庫存面積為4609萬平方米�,，F(xiàn)在,，同比面積積壓增加幅度超過30%。增加庫存達到了11.4萬套,，按照這10大城市平均單套房值150萬元計算,，積壓庫存市值已經(jīng)達到了1710億元左右,，而且?guī)齑娣e壓的速度還在繼續(xù)上漲�,！ �
市場的情況也印證了不斷回落的統(tǒng)計數(shù)據(jù),。來自市場機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)上市公司負債和存貨雙雙激增,，現(xiàn)金流入相對較緩,，全部124家房地產(chǎn)上市公司上半年年報顯示，現(xiàn)金流為2119.8億元,，同比增長12%,；存貨10281.9億元，同比增長39%,；總負債11681.3億元,，同比增長39%。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負債率超過70%,。疊加70個城市的指標數(shù)據(jù)可以看到,，樓市拐點已經(jīng)開始接近。
調(diào)控博弈仍在繼續(xù) 調(diào)控力度仍需延續(xù)
“數(shù)據(jù)拐點并不代表市場拐點,，一線,、二線城市的數(shù)據(jù)也難以反映全國房地產(chǎn)市場狀況，樓市調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立,，但是力度更需要堅持,。”張大偉說,。
盡管9月70個大中城市的房價數(shù)據(jù)再次讓人們看到了樓市出現(xiàn)拐點的希望,，但反觀國內(nèi)依舊不斷升溫的二,、三線城市的樓市，房地產(chǎn)市場的調(diào)控依舊任重道遠,，需要繼續(xù)堅持,，甚至再度發(fā)力。
自7月傳出二,、三線限購城市擴容后,，也僅有臺州和衢州出臺相關(guān)政策，二,、三線城市限購目前來看依然停留在紙面上,。限價等影響不直接、不劇烈的政策成為地方政府躲避限購的擋箭牌,。事實上,，由于土地財政,、投資拉動等多種因素的影響，地方政府對房地產(chǎn)市場的依賴在短期內(nèi)很難發(fā)生變化,。出于地方經(jīng)濟發(fā)展需要,，地方調(diào)控與中央調(diào)控之間的博弈始終都在進行。
“執(zhí)行限購的地方政府經(jīng)過半年多的限購,，目前土地收入等銳減,，而保障房等建設(shè)又消耗了大量的資金，這使得地方政府有激活樓市以增加財政收入的動力,�,！睆埓髠ケ硎荆谀壳皝砜�,，佛山限購放寬被叫停一定程度上起到了對預(yù)期政策放寬的投資者迎頭棒喝的效果,，很多期待政策會松動的地方政府及開發(fā)商可能會逐漸放棄繼續(xù)堅持的打算，逐漸選擇降價換量,，目前的樓市處于調(diào)控的最關(guān)鍵時期,，在調(diào)控政策不放松的情況下，預(yù)計拐點很可能在明年一季度出現(xiàn),。
