傳統(tǒng)的“金九銀十”未能再現(xiàn),，在嚴(yán)厲調(diào)控的北京市場,，房市回暖無望,。進入四季度，品牌大房企漸漸收起觀望心理,，開始積極推盤入市。其中不少房企將新盤入市計劃提前,，趕在今年提前出貨,，沖刺年終業(yè)績。
大房企推盤意愿強烈
樓市好時,，項目多將為房企帶來令人羨慕的現(xiàn)金流,，而一旦市場轉(zhuǎn)淡，多個項目則考驗著房企的銷售策略,。
今年中海的重點項目為中海9號公館,，該項目熱銷也為今年中海的業(yè)績奠定基礎(chǔ),。此外，高端項目中海尚湖世家也于十一期間開賣,。今年中海早早將新盤推出,，臨近年底不再推出新項目，目前很多項目都處于尾盤狀態(tài),。
而萬科,、遠洋、首開,、龍湖等大品牌房企則在現(xiàn)有銷售規(guī)模的基礎(chǔ)上,，年底前還有推新盤的計劃。據(jù)悉,，萬科原計劃明年入市的豪宅項目如園則提前啟動預(yù)計下月入市,，而業(yè)界認為這與萬科在香河歡慶城項目終止會影響北京總體業(yè)績有關(guān)。
縱觀各大品牌房企,，調(diào)控年也要搶跑業(yè)績,。去年拿地的項目有不少都趕在今年亮相，如大興生物醫(yī)藥基地板塊的龍湖項目,、保利新茉莉公館,。首開馬駒橋項目國風(fēng)美侖、遠洋大望京項目遠洋萬和公館,。
首開股份董秘向記者表示,，首開約有10個盤在售，但距離年底目標(biāo)還有一定距離,。調(diào)控下的樓市,，現(xiàn)金為王，首開將努力加推促進銷售,，獲得更多的現(xiàn)金流,。
而已經(jīng)完成全年80億元銷售目標(biāo)的龍湖地產(chǎn)，仍不遺余力地進行推盤,。據(jù)了解,，去年拿下的兩個項目順義牛欄山好望山項目和大興生物醫(yī)藥基地地塊的時代天街項目正在做開盤準(zhǔn)備。
主動出擊沖刺年終
在積極推盤的同時,，品牌大房企也開始主動出擊,，用價格促銷等策略打消購房人觀望心理，搶占購房人手中稀缺的房票資源,，量價配合,，沖刺年終業(yè)績。
遠洋地產(chǎn)旗下剛需產(chǎn)品遠洋一方根據(jù)市場變化，將價格從22000元/平米,，調(diào)整到18000元/平米,，而剛需購房人對于價格最為敏感，合適的價格策略使該項目熱銷,。品牌的影響力以及極具吸引力的價格,，使該項目搶跑周邊項目。
遠洋地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人認為,，房票資源稀缺,，是因為很多人在觀望，而一旦出現(xiàn)與品質(zhì)匹配的價格,，就能打消這種觀望而引導(dǎo)其入市,。
同樣，剛需改善型產(chǎn)品也有大量市場需求存在,，價格調(diào)整也能撬動銷售,。如遠洋傲北、金科王府等項目的熱銷便是例證,。
“搶跑”房企
萬科：沖刺業(yè)績 爭食高端陣營
四季度新盤：如園
“搶跑”指數(shù)：★★★★
一直以剛需產(chǎn)品在調(diào)控年打前站的萬科北京公司,，預(yù)計在下月推出位居海淀的高端產(chǎn)品五礦萬科如園。萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶表示,，在萬科的產(chǎn)品體系中,，約80%的產(chǎn)品為聚焦主流普通住宅的剛需類產(chǎn)品，但在另外20%中,，萬科也需要高端品質(zhì)代表作,，如園即是。
據(jù)悉,，如園位居海淀西北旺,，靠近三山五園。風(fēng)格主打新中式大宅,，戶型面積為180-500平米,，延續(xù)萬科的精裝修路線。
此前,，業(yè)內(nèi)有聲音表示,，因五礦萬科歡慶城項目的終止,，萬科為保業(yè)績將預(yù)計明年入市的如園項目提前啟動,。萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶回應(yīng)，按照五礦萬科去年11月拿下此地塊時間計算,，如園入市的周期已近13個月,，而萬科長陽半島等項目的入市周期僅為9個月。如園已到入市節(jié)點，在萬科集團快速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略指導(dǎo)下,，沒必要“捂著”,。對于沖刺業(yè)績，毛大慶稱,，預(yù)計北京公司業(yè)績在10月底可完成90多億,，今年再達百億無壓力。而如園作為一個代表作產(chǎn)品,，公司也并未預(yù)期其短期效益,，而是希望打造成為品牌項目。毛大慶稱,，盡管數(shù)據(jù)顯示三季度不少高端物業(yè)取得了不錯的銷售業(yè)績,，但也不會使其對調(diào)控中的高端市場盲目樂觀。
對于四季度不少開發(fā)商的項目集中入市“搶食”的動作,，毛大慶表示,，這是業(yè)內(nèi)基于對明年市場的不確定性作出的推盤策略。
記者注意到,，相比一些房企在四季度盡快出手存貨的推盤策略,，萬科在推盤方面的“搶跑”動作并不是最大的，而在土地儲備方面則著實做了一番動作,，在很多房企尚未有土地進賬的時候,，可謂“快跑爭食”。
據(jù)記者了解,，今年八九月份以來,，萬科已經(jīng)連續(xù)拿下4塊土地，雖也在房山出手,，但土儲結(jié)構(gòu)更偏向近城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊,，如近四環(huán)的超60萬平米體量郭公莊地塊和大興舊宮3號地。
首開：多盤齊發(fā) 推盤拿地并重
四季度新盤：國風(fēng)美侖
“搶跑”指數(shù)：★★★★☆
首開集團最為重視北京市場,，今年在售項目也非常多,。據(jù)首開股份提供的數(shù)據(jù)顯示，今年首開京內(nèi)項目包括首開常青藤,、北京國風(fēng)上觀,、鉑郡、北京蘇活,、璞瑅,、首開智慧社、國風(fēng)美唐,、康乃馨城,、首開熙悅山,、首城國際等10個項目在售。其中國風(fēng)美唐和首開熙悅山為純新盤項目,，康乃馨城為保障房,，其他為老項目后期。
截至三季度,，首開集團的戰(zhàn)績斐然,。在北京房企銷售金額十強中以86.6億元力拔頭籌，今年爭得北京第一的可能性非常大,。
據(jù)了解,，作為快速周轉(zhuǎn)的公司，首開推行快速推盤快速銷售的原則,。今年下半年,，首開集中推盤，推出了璞瑅,、國風(fēng)美唐等項目,。
記者觀察到，首開作為北京老牌開發(fā)商,，注重項目的地段,，要么處于市區(qū)核心地段，要么在郊區(qū)靠近軌道交通,。位于方莊區(qū)域的首開高端產(chǎn)品璞瑅是首開今年具有標(biāo)志性的項目,。該項目已經(jīng)成為北京高端項目的標(biāo)桿。
據(jù)首開股份證券事務(wù)代表鐘寧表示,，在限購政策下,，首開將繼續(xù)加快推盤速度，提高項目周轉(zhuǎn)率,，并采取靈活的措施進行合理定價,，關(guān)注資金回收，確�,，F(xiàn)金流的安全,。同時還要加快項目拓展。
據(jù)悉,，年底之前,，首開還將推出北馬駒橋國風(fēng)美侖項目，產(chǎn)品依然是主打小戶型,。此外,，今年在土地市場首開也有收獲，分別拿到通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)中心A地塊以及C地塊兩個地塊,，為明年的發(fā)展儲備糧草,。
金科：上市首年 在京四盤齊發(fā)
四季度新盤：金科廊橋水岸
“搶跑”指數(shù)：★★★★
金科上市首年,，金科進入發(fā)展的新階段,。對于北京市場,，金科今年有更高的要求。此前金科集團副總裁李戰(zhàn)洪在接受本報采訪時表示,，“此前北京的銷售規(guī)模10個億,，今年的目標(biāo)是在去年基礎(chǔ)上增加一倍”。據(jù)記者了解,，四季度,，金科將有純新盤金科廊橋水岸入市，在北京形成四盤齊發(fā)之勢,，今年金科在京“搶跑”的意味十分濃厚,。
據(jù)了解，今年金科計劃在北京銷售的四盤包括金科王府,、金科巴登假日,、金科西府和金科廊橋水岸。其中金科王府是位于北京奧北別墅區(qū)域的法式溫泉別墅項目,，是金科今年在京的重點項目,。金科巴登假日則是尾盤銷售，金科西府為金科王府的花園洋房部分,。
此外,，金科廊橋水岸為純新盤項目，項目位于昌平區(qū)白浮泉濕地公園東側(cè),，南豐路與懷昌路交叉口東北角,。即將開盤的為西區(qū)18棟5-6層低密花園洋房，1梯2戶,，戶型面積109-300平米,，南北通透。而四盤同時放量,，將在年終為金科搶跑沖刺業(yè)績,。
據(jù)了解，目前金科主做兩種剛需產(chǎn)品,，一為首次置業(yè)剛需產(chǎn)品,，另為改善型剛需產(chǎn)品，比較符合目前的市場需求,，而相對來說中端產(chǎn)品則銷售放緩,。而在銷售策略上，金科也是主動適應(yīng)市場,，據(jù)悉,，為適應(yīng)調(diào)控下的市場,，金科王府在品質(zhì)不變的情況下，曾調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，降低總價20%-30%入市,。而作為純新盤，金科廊橋水岸則有更主動的定價權(quán)入市,。
遠洋：高端“首置”項目全力出貨
四季度新盤：遠洋萬和公館
“搶跑”指數(shù)：★★★★☆
雖然今年調(diào)控非常嚴(yán)厲,，但對北京市場放量頗多的遠洋地產(chǎn)來說，業(yè)績卻不錯,�,？藸柸鸬臄�(shù)據(jù)顯示，今年前三季度遠洋地產(chǎn)在北京市場銷售67.25億元,，在北京房企銷售金額十強中排名第四,。而遠洋還將在年內(nèi)推出遠洋萬和公館。
據(jù)遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士介紹,，目前遠洋地產(chǎn)在售的項目包括遠洋LAVIE,、遠洋天著、遠洋一方,、遠洋傲北,、遠洋東方等。
在剛需產(chǎn)品方面,，遠洋地產(chǎn)今年的拳頭產(chǎn)品為遠洋一方,。遠洋一方積極適應(yīng)市場，價格從22000元/平米調(diào)整到18000元/平米,，再加上小步快跑的推盤策略,，遠洋一方每批次的銷售業(yè)績都不錯。遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士也表示,，雖然目前處于調(diào)控期,，限購政策使不少人暫時沒有購房資格，但首次置業(yè)和首次改善的需求在任何時間都是存在的,，只要價格到位,，剛需產(chǎn)品任何時候都會有市場。
另一方面,，今年是遠洋地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型的重要一年,，多個高端項目首次開售，如別墅項目遠洋傲北,、遠洋天著,、遠洋LAVIE在今年集體亮相，使遠洋從剛需到高端項目產(chǎn)品線更為豐富,。而遠洋地產(chǎn)北京首個高端項目遠洋傲北在6月首次開盤銷售6個億,成為當(dāng)月別墅市場銷售冠軍,。而遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士表示,，高端產(chǎn)品本來稀缺，這個項目也是緊緊抓住了改善者的需求,，有一個與品質(zhì)匹配的價格,。
今年遠洋地產(chǎn)放量之勢已很明顯，2009年,、2010年拿地項目也已悉數(shù)亮相,，僅剩下大望京項目遠洋萬和公館待售,。遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士介紹,，年內(nèi)將根據(jù)市場情況推出遠洋萬和公館，首先銷售的將是商住立項的企業(yè)獨棟部分,。
龍湖：大興,、順義兩純新項目將入市
四季度新盤：時代天街、好望山項目
“搶跑”指數(shù)：★★★★☆
去年以過百億的年度業(yè)績緊隨北京地區(qū)大佬萬科身后的龍湖,，在今年四季度顯現(xiàn)了再沖刺的勢頭,。
據(jù)記者了解，今年龍湖北京公司的業(yè)績?nèi)蝿?wù)為80億,，目前已經(jīng)完成,。今年3月，其北京首個綜合體項目長楹天街入市逆勢熱銷,。7月,，位于煙臺的旅游地產(chǎn)項目葡醍海灣入市，截至目前的貢獻業(yè)績額也約25個億,。
對于龍湖北京公司來講,，一貫擅長的別墅洋房，以及新拓展的商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)多業(yè)態(tài),，給了其更多調(diào)整推盤策略的空間,。目前，龍湖在京一邊不疾不徐地奔向年終,，一邊又拉開了四季度“搶跑”的架勢,。
目前，旗下兩塊去年拿下的新土地均在做開盤準(zhǔn)備工作,。一是去年11月底拿下的順義牛欄山地塊,，定名好望山，這一項目緊鄰龍湖老項目香醍溪岸,，主推210-400平米空間疊墅,，但此地塊規(guī)模體量不大，約15萬平米,。對比之下,，將支撐龍湖四季度沖刺業(yè)績的主力項目是位居大興生物醫(yī)藥基地地塊的綜合體項目時代天街,。
據(jù)悉，時代天街這一項目復(fù)制了龍湖長楹天街的模式,，總體量達75萬平米,，其中商業(yè)總體量41萬平米，住宅28萬平米,，園林接近8萬平米,，創(chuàng)下北京龍湖有史以來景觀紀(jì)錄。SHOPPING
MALL的體量也僅次于金源燕莎,，位居南城之冠,。
記者了解到，這一區(qū)域是大興南部的新興區(qū)域,，地鐵四號線貫穿,，且還有品牌房企品牌項目扎堆待售，如保利新茉莉公館和金融街金色漫香府,，預(yù)計將合力激活一個大興南移的新板塊,。
對于此時入市的時機，龍湖北京公司相關(guān)負責(zé)人表示,，龍湖公司沒有統(tǒng)一的降價策略和區(qū)域領(lǐng)降策略,，但是會根據(jù)市場情況靈活定價。大興區(qū)域部分樓盤此前經(jīng)歷了一輪促銷,，目前為市場低點,，龍湖選擇此時機入市，且純新項目入市,，定價不會遭遇尷尬,。
記者觀察：淡市之下“落袋為安”
調(diào)控是一個連鎖反應(yīng)。隨著調(diào)控的深入,，北京樓市已經(jīng)發(fā)生明顯的表現(xiàn),。首先是住宅庫存又重回11萬套以上的高位，與之相對應(yīng)的是銷售速度放緩,。而銀行收緊錢袋子,，房企開發(fā)貸更為嚴(yán)格，而首套房個人房貸利率也開始出現(xiàn)上浮5%,。房企對于未來的預(yù)期體現(xiàn)在土地市場上,。開發(fā)商也捂住自己的錢袋，謹(jǐn)慎購地,，地塊流拍,、底價成交再現(xiàn)，2008年樓市慘淡的現(xiàn)象重現(xiàn)。
在淡市面前,，房地產(chǎn)企業(yè)必須面對房地產(chǎn)調(diào)控短時間內(nèi)不會放松的事實,，也必須認清房地產(chǎn)利潤降低的現(xiàn)實。以往坐地生財?shù)哪Ｊ皆诋?dāng)前的市場已不適用,，唯有適應(yīng)目前由熱轉(zhuǎn)淡的市場,，才能獲得寶貴的現(xiàn)金流。
房地產(chǎn)是資金密集性的行業(yè),，生產(chǎn)周期又長,，一般是先預(yù)售，再通過預(yù)售回款和自有資金進行建設(shè),，如果銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,，必然拖延建設(shè)速度，甚至導(dǎo)致項目停滯或爛尾�,，F(xiàn)金流是房地產(chǎn)的生命線,，在弱市下,，獲得現(xiàn)金流顯得尤為重要,，生存才是第一位的，而利潤則并不是最重要的,。
臨近年末,，雖然各種壞消息不斷，但在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)了大房企加緊推盤領(lǐng)跑的局面,。在北京市場,，萬科、龍湖,、中海,、遠洋、金科等大房企,，都在使用積極靈活的營銷手段努力出貨,，促進銷售。不管是沖業(yè)績也好,，還是去庫存也好,，都在以積極的促銷手段應(yīng)對調(diào)控。而萬科,、首開等房企在出貨的同時,，兼顧增加土地儲備，保證了企業(yè)長遠的發(fā)展,。
而抗風(fēng)險能力更差,、從銀行更難獲得貸款的中小房企們，更應(yīng)該認清現(xiàn)實，適時降價出貨吧,，行動比觀望來得更有效,。
