日前,，華業(yè)地產(chǎn)旗下的旗艦樓盤通州華業(yè)東方玫瑰，降價促銷后獲得預(yù)期市場效果,，但《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn),，該樓盤降價后，毛利率仍高達近59%,。
降價樓盤毛利仍高
在房地產(chǎn)調(diào)控的強壓下,，北京通州樓市的樓盤簽約率也一路探底。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)曾顯示,，2010年10月至2011年7月12日期間,，北京通州合計上市住宅房源達8525套，但同期簽約套數(shù)為1887套,，簽約率僅22%,，遠低于全市超過40%的簽約率。
不過,，在此期間開盤的華業(yè)地產(chǎn)旗下通州樓盤華業(yè)東方玫瑰,，銷售表現(xiàn)卻不錯,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，于4月24日拿到預(yù)售證并隨后開盤的華業(yè)東方玫瑰,，一次性推出A4,、A5、A6,、A7、A9五棟樓,，共計1478套房源,，截至10月18日，已成交589套,，整體簽約率約40%,。除去A5的精裝修樓盤，其余四棟預(yù)售均價在20000元/平方米以下的毛坯房的簽約率達46%,。
湘財證券對華業(yè)東方玫瑰所作的一份調(diào)研報告進一步指出,，華業(yè)東方玫瑰A4住宅樓，因開盤前蓄客情況較好,且戶型以中小戶型為主,導(dǎo)致開盤兩日簽約率便沖至近48%,A6,、A7和A9住宅樓的簽約率分別約33.03%,、18.81%和67.87%。
湘財證券在報告中認為,，華業(yè)東方玫瑰能獲得預(yù)期銷售成績,，緣于8月份以來,華業(yè)東方玫瑰加大優(yōu)惠促銷力度,推出了8.1折、最低14500元/平方米的特價房營銷,。
不過
《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn),，華業(yè)東方玫瑰雖然采取了降價促銷，但利潤率仍然可觀,。截至10月18日,，華業(yè)東方玫瑰已成交的589套房源，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交均價為15693元/平方米,，而湘財證券的研究報告指出,，華業(yè)東方玫瑰樓面價約3465元/平方米，建安成本約3000元/平方米
（含利息費用）,，除去土地增值稅外的總成本為6465元/平方米,。粗略計算下來，除土地增值稅外的華業(yè)東方玫瑰毛利率高達近59%,。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說,，通州樓市自2009年后進入快速發(fā)展期，在此背景下,，樓盤定價普遍出現(xiàn)非理性過高,。而該樓盤8月推出的降價促銷,，幅度僅在10%左右，并未對高房價下的利潤空間造成太大壓縮,，所以出現(xiàn)降價后毛利率仍較高,。這位業(yè)內(nèi)人士進一步指出，在地產(chǎn)調(diào)控背景下,，市場上絕大多數(shù)樓盤仍存在降價空間,，只是開發(fā)商面臨的資金壓力大小的問題。
精裝房截至目前零成交
雖然華業(yè)東方玫瑰逆市取得良好業(yè)績,，但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示,，該樓盤4月27日開盤的A5精裝修房，共計198套房源,，截至10月18日仍無成交紀錄,。
一位正準備在該樓盤A7樓買房的業(yè)主向
《每日經(jīng)濟新聞》介紹說，該樓盤配套并不完善,，如周邊公交系統(tǒng)不發(fā)達,，離地鐵也較遠；樓盤周邊的學校,、醫(yī)院,、超市、銀行等配套皆不令人滿意,。不過鑒于目前該樓盤毛坯房的預(yù)售均價在15000元/平方米,，已比之前下降了近10%，所以準備此時出手購買,，而該樓盤A5住宅樓精裝修的房源,，預(yù)售均價高達24000元/平方米，在這個地段實在太高,。這位業(yè)主認為,，如果以24000元/平方米在華業(yè)東方玫瑰買一套精裝修房，還不如到北京四環(huán)邊上買房,，位置及相應(yīng)配套都要好很多,。
對于這位準業(yè)主的觀點，上述業(yè)內(nèi)人士也表示贊同,，精裝修策略并非適合于所有的樓盤,，尤其在目前加強版限購令強壓之下，北京樓市回歸剛需消費時代,，大量投機投資需求被抑制,。在剛需消費時代，鑒于剛需消費能力的特點，致使單價在20000元/平方米以下的房源,，憑借價格優(yōu)勢,，成交量有所上升。而精裝修因成本上升,，從而推高售價,，致使定價可能偏離剛需購房者需求，華業(yè)東方玫瑰A5精裝修住宅樓的滯銷,，24000元/平方米的定價,，遠高于目前該區(qū)域購房者的承受能力。
