日前,，中國銀行發(fā)布的2011年第四季度《中國經(jīng)濟金融展望季報》稱,，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進一步加大,，預(yù)計商品住宅價格調(diào)整拐點可能會在2012年春節(jié)前后到來。
樓市拐點何時來,？一時間,，關(guān)于拐點的種種論調(diào)又在京城爭執(zhí)不休。更有業(yè)內(nèi)人士對記者直言,，北京樓市拐點已經(jīng)到來,。但爭議之外，達成的共識卻是,，在傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”,，成交冷清的樓市還未暖過身子，又將跌入“寒冬”,。
部分項目長期滯銷
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，截至10月10日，“金九銀十”入市的商品房期房住宅項目,，提供房源共10276套,，但目前僅成交1068套，簽約回款金額19.8億元,，回款率更不足4.7%,。
記者還注意到，“金九”入市的24個項目中,，目前簽約率僅為13%,，包括潤楓領(lǐng)尚、華府莊園等近半數(shù)項目未有成交,。而“銀十”已入市的11個項目中,，只有中國鐵建國際城項目成交一套房源。
成交冷清,、銷售遇阻的情況,，在處于調(diào)控深水處的通州樓市，也更加明顯,。上述網(wǎng)站顯示,，9月1日至10月10日，通州在售的16個住宅項目中,，簽約總套數(shù)僅為400套,，且主要集中在K2?百合灣、天時名苑等少數(shù)幾個項目中,，大部分項目仍銷售冷清。
“部分項目已出現(xiàn)長期滯銷現(xiàn)象,。三季度連續(xù)3月成交在個位數(shù)的項目已達到31個,�,！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月表示，滯銷項目一般偏向高端,，如御湯山,、房山華府莊園等，而且定價高,、偏于保守,，定價與成交價之間差價率低于周邊項目，因此導(dǎo)致購房者獲利感受不強,，購房意愿下降,。
“銷售壓力是每個公司、項目都面臨的,，我們也不例外,。”一位新近入市,，但銷售受阻的大興某樓盤負(fù)責(zé)人對記者表示,，項目會參考市場情況做出合理定價，如若降價,，還是會比較謹(jǐn)慎,。
降價求量仍將增加
成交走低、庫存攀高,、資金從緊……重重壓力之下,，已有不少項目按捺不住，選擇降價求量,。據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至10月9日，“金九銀十”有銷售記錄的191個住宅項目中,，均價相比8月份出現(xiàn)下調(diào)的項目數(shù)已達到14個,。其中，銷售超過30套的41個項目中,，相比之前均價出現(xiàn)明顯下調(diào)的項目,，占比達到26.8%。
部分樓盤價格上的調(diào)整,，確實在成交量上有所斬獲,。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)留意到，9月中旬入市的遠洋一方項目成交均價為18231元/平方米,，相較8月均價下調(diào)16.7%,，其創(chuàng)造的316套銷量也領(lǐng)銜成交榜。而8月入市的K2?百合灣項目,，簽約均價也下調(diào)到了19488元/平方米,，其在售的188套房源,，去化率已達到77.7%。僅上述兩盤成交就占據(jù)全市近半的成交量,，在冷市之中實屬難得,。
對此，北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，控效果逐漸明顯,，降價項目數(shù)量及降價幅度都在增加，部分項目價格下調(diào)幅度超過了10%,，一定程度上提升了成交量,。這可能會逐漸吸引周圍項目跟進價格調(diào)整試探市場需求。但他同時也指出,，雖然價格下調(diào)趨勢已經(jīng)明顯,，但目前來看，超過8成項目仍處于觀望中,，價格調(diào)整僅集中在部分郊區(qū),，全市性的商品房價格下調(diào)依然還未形成。
來自北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示,，房地產(chǎn)景氣指數(shù)以90.8創(chuàng)下新低,，資金指數(shù)僅85.7，房企資金全面收緊,�,！邦A(yù)計4季度開發(fā)商將繼續(xù)承擔(dān)著很大的資金壓力，部分開發(fā)商將加入到降價行列,，并開始明顯的降價求量,。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示,。
拐點過早或非福音
“目前還真沒感覺出房價的明顯下降,，但對拐點還是很期待的�,！痹谝患抑T戶網(wǎng)站工作,，月收入4000—5000元的小田表示，雖然有置業(yè)的打算,，但大多房源價格都讓自己難以承受,，只能先租著房子等待合適的時機再出手。
而記者周末在東直門,、安定門等幾個中介門店附近,，隨機調(diào)查的10名購房者，均對房價拐點很是期待，期望早日到來,。調(diào)查中,，大多數(shù)都表示暫不出手，看看再說,。只有兩名表示如碰到合適的房子仍會出手購房。
在市場成交持續(xù)下跌,，降價項目逐漸增多的情況下,，關(guān)于樓市拐點的各種期待、揣測也再度活躍起來,。
近日,，中國銀行發(fā)布報告稱，當(dāng)前和未來一段時間,，我國經(jīng)濟減速風(fēng)險正在加大,，商品住宅價格拐點預(yù)計將在2012年春節(jié)前后來臨。其國際金融研究所高級分析師周景彤還表示,，目前房地產(chǎn)市場成交量下降,，價格有所松動。預(yù)計四季度樓市或呈量價齊跌趨勢,，但降價空間有限,。
記者也就此事聽取了偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉的看法�,！盁o論是新房,，還是二手房，價格都開始拐了,，北京樓市的拐點其實已經(jīng)來了,。”他表示,，預(yù)計四季度市場成交會繼續(xù)冷清,，房價會出現(xiàn)10%-15%的降幅。
也有專家對拐點來臨,，持謹(jǐn)慎態(tài)度,。張大偉表示，北京樓市的實質(zhì)拐點很難在年內(nèi)實現(xiàn),。而且拐點過早到來,，不一定就是解決房地產(chǎn)市場問題的福音。在社會財富集中度過高,、房地產(chǎn)投資屬性過重,、保障房分配及退出機制欠完善的因素下，房價下調(diào)過早，反而會出現(xiàn)投資者再獲抄底良機,，或者房價再次醞釀更大爆發(fā),。
