中國被譽(yù)為“全球私人財(cái)富增速最快國家”,。自從房地產(chǎn)商品化以來,，民間資本過度流入實(shí)體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成房價(jià)上漲壓力過大,。為此,，官方收緊銀根,、重典調(diào)控樓市,。
業(yè)內(nèi)人士形容當(dāng)下的房地產(chǎn)領(lǐng)域已“置身于刺骨的寒風(fēng)中”,。隨著住宅投資日漸飽和，民間資本逐漸以“短期放貸-房地產(chǎn)投資”的模式,，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)端。
房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端,，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè),，如住宅、寫字樓和商鋪等,。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大,，其投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資開發(fā)房地產(chǎn),、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款等,。
各地民資近年多途徑涌入房產(chǎn)
近幾年，房價(jià)持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一,。
日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組,，發(fā)布了《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》,。該課題組測(cè)算，山西,、溫州,、鄂爾多斯三地民間資本量分別達(dá)到約1萬億元、5200億元,、2200億元,，今后規(guī)模還將增長。
報(bào)告顯示,，資本市場,、房地產(chǎn)和資源類產(chǎn)業(yè)是民間資本關(guān)注的重要領(lǐng)域。而近幾年,，由于房價(jià)持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類型看,，有溫州的投機(jī)獲利型,、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購房儲(chǔ)蓄型等,。
過去,，山西、陜北,、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨(dú)斗”的方式投資普通住宅,，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內(nèi)部運(yùn)行，不會(huì)流到其他省份,，資金運(yùn)用基本也呈現(xiàn)粗放式發(fā)展態(tài)勢(shì),。
而溫州民間資本涉足房地產(chǎn)可謂“北上南下,，西進(jìn)東拓”，形成了合作抱團(tuán)購房炒房的投資機(jī)制,。據(jù)悉,，溫州人通過合作抱團(tuán)購房的方式，形成了利益共享,、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),、信息共用的合作機(jī)制�,！坝H朋好友聯(lián)合,，少則兩三人，多則幾十人,，合作購買多套房產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數(shù)分享房產(chǎn)增值收益,�,！眻�(bào)告稱，獨(dú)特的資金運(yùn)作模式,。使得溫州民間投資在房地產(chǎn)的投資具有極高的效率,。
溫州商會(huì)八成會(huì)員拋售一線城市住宅
在投資渠道有限、持續(xù)負(fù)利率的環(huán)境下,，房地產(chǎn)仍是民間投資高度關(guān)注的領(lǐng)域,。但民間資本投資房地產(chǎn)的一個(gè)趨勢(shì)是，逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端,。
溫州總商會(huì)對(duì)4萬會(huì)員進(jìn)行的2011年地產(chǎn)投資調(diào)查顯示,，八成會(huì)員表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),。
鄂爾多斯房管局統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱,，鄂爾多斯90.5%購房者是鄂爾多斯戶籍，9.5%購房者來自陜西,；住宅市場目前已接近飽和,，居民擁有二套房以上占70%，無房戶僅占百分之三點(diǎn)多,。在住宅市場基本飽和,、且受政策調(diào)控影響發(fā)展乏力的狀況下，“商辦市場”成為鄂爾多斯民間資金追捧的下一個(gè)熱點(diǎn),。
“如果說幾年前我們投了一二線城市的住宅,，年投資回報(bào)率一般能達(dá)到15%，調(diào)控后呢,？年回報(bào)率絕不會(huì)超過5%,！”擔(dān)任上述課題研究組長之一的高和投資董事長蘇鑫稱,。他表示，原因在于沒有了投資杠桿,，而房地產(chǎn)稅收又相應(yīng)提高,。
以國外經(jīng)驗(yàn)來看，普通住宅是沒有投資屬性的,，美國普通住宅被視為“消費(fèi)品”。如果扣除通脹因素影響,，在百年時(shí)間內(nèi),，房價(jià)平均復(fù)合成長率僅為0.6%。
另外,，民間資本投資房地產(chǎn)所呈現(xiàn)的另一種趨勢(shì)是,，逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。住建部政策研究中心秦虹分析稱,，房地產(chǎn)調(diào)控之前,，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端。而目前的投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端,，如投資開發(fā)房地產(chǎn),、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款等。
民間資本并未“撤軍”房地產(chǎn)市場
溫州民間資本一直被認(rèn)為是國內(nèi)民資的“風(fēng)向標(biāo)”,。此前有報(bào)道稱,，房地產(chǎn)調(diào)控之下，溫州民間資本大量退出房地產(chǎn)業(yè),。事實(shí)并非如此,。
《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，由于中小民營企業(yè)很難通過一般金融渠道融資,，由此催生了大量小額貸款公司,、典當(dāng)行、擔(dān)保公司,、地下錢莊等民間金融機(jī)構(gòu),。
在溫州、鄂爾多斯,、陜北等地,，民間借貸市場異常發(fā)達(dá)。例如鄂爾多斯已經(jīng)達(dá)到全民放貸的地步,，月利率高達(dá)2%-5%,。通過民間借貸將零散的民間資金聚攏，再投入到房地產(chǎn)等高利潤行業(yè),，民間資本不斷被放大,。
據(jù)中國人民銀行溫州市中心支行最新發(fā)布的“最合算投資方式”問卷調(diào)查顯示,，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲(chǔ)戶占24.5%,，從調(diào)查開始以來首次超越“房地產(chǎn)投資”躍居首位,。選擇“房地產(chǎn)投資”的儲(chǔ)戶占比下滑至15.25%。據(jù)了解,，2009年起,，“房地產(chǎn)投資”一直居于首位，“民間借貸”則長期位居次席,。今年以來持續(xù)的樓市調(diào)控及銀行銀根縮緊,，令情況在第二季度開始起了變化。
民間資本真的在房地產(chǎn)最需要資金的時(shí)候選擇了“撤軍”,？事實(shí)并非如此,。隨著銀根收緊，民間資本轉(zhuǎn)為通過“短期放貸”填補(bǔ)地產(chǎn)商的資金缺口,。
在樓市調(diào)控的背景下,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比重明顯加大。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，2009年,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金為17906億元，較上年增長16.9%,；2010年則提高為26705億元,，增長48.8%；今年前五個(gè)月,，自籌資金已經(jīng)達(dá)到了12486億元,，與去年同期相比提高了30.9%。
在信貸資金持續(xù)收緊的情況下,，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不尋找其他的直接融資方式并力求方便的融資渠道,。迅速增加的自籌資金從何處而來，民間短期借貸就是一個(gè)最好的選擇,。門檻低,、手續(xù)方便、資金量大的特點(diǎn),，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更青睞于民間短期借貸,。
中國人民銀行溫州市中心支行在7月21日發(fā)布的《溫州民間借貸市場報(bào)告》中稱，溫州民間借貸市場規(guī)模約1100億元,，其中20%被用于房產(chǎn)投資或集資炒房,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2010年,，溫州市百強(qiáng)企業(yè)中有50家涉足房地產(chǎn),。
“溫州的民間資本并沒有大量退出房地產(chǎn),，一些投資客把手中的房產(chǎn)銷售掉一點(diǎn)，是因?yàn)樽陨淼馁Y金鏈比較緊張,，并不是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)沒有信心,。”溫州管理科學(xué)研究院院長,、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長周德文在接受記者采訪時(shí)說,。
地產(chǎn)商急于尋求新融資渠道
盡管地產(chǎn)商直接從銀行融資的比重急劇下降，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行資金的依賴度確有下降,，但民間資本在填補(bǔ)資金缺口的過程中,，仍離不開銀行這一環(huán)節(jié)。
央行最新報(bào)告分析了溫州民間借貸的資金來源,，其中來自銀行信貸資金間接流入的資金占10%，其規(guī)模超過百億,。
有學(xué)者稱,，溫州民間資本十分注重變現(xiàn)能力，最樂于運(yùn)用金融杠桿,。例如,，將已購買的物業(yè)通過銀行抵押取得貸款，融出資金進(jìn)行短期放貸或直接用于地產(chǎn)開發(fā),，在獲取利潤后進(jìn)行再投資,，將“死錢”變成“活錢”，不斷放大投資能力,。在這個(gè)過程中,，土地抵押、項(xiàng)目開發(fā)貸款,、在建工程抵押貸款等都是反復(fù)利用銀行金融杠桿獲得銀行資金,。
高和投資董事長蘇鑫表示，中國房地產(chǎn)中直接融資不足10%,，80%以上資金來自銀行,，使得房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很容易傳導(dǎo)到整個(gè)金融系統(tǒng)，一旦出現(xiàn)問題,，就會(huì)牽扯整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì),。
銀根不斷緊縮，增加了房地產(chǎn)企業(yè)從信貸市場融資的難度,。在這種情況下,，地產(chǎn)商急于尋求新的融資渠道，彌補(bǔ)資金缺口,。
