不管是一線城市的樓市還是二三線城市,，在今年的“十一”黃金周均陷入一片愁云慘霧中,，成交慘淡成為最主要的關鍵詞,，深圳樓市的新房成交量甚至不足去年“十一”黃金周的“零頭”,。在持續(xù)的調控下,，一線城市的樓市從僵持到深度博弈,，再到買賣雙方深度試探彼此的誠意——購房者的剛需誠意和開發(fā)商的降價誠意,。雖拐點未現(xiàn),，但樓市銀十卻也難再續(xù),。
與一線城市房地產(chǎn)市場成交慘淡基本一致,，二三線城市在國慶黃金周期間樓市成交量多數(shù)均出現(xiàn)萎縮，較去年同期存在不同程度下降,。
根據(jù)中國指數(shù)研究院對“十一”期間20個城市的監(jiān)測,，絕大部分城市的交易數(shù)據(jù)均同比2010年同期下滑，總成交量同比下降44%,，其中部分城市下滑程度嚴重,。
這20個城市除了包括北京、上海,、深圳之外,，主要是南京、成都,、福州,、蘇州等二三線城市。其中,，有16城市樓市成交量同比下跌,，8個城市成交量跌幅在50%以上,，其中寧波跌幅達到78.04%。
二三線城市總體成交萎縮的同時,，亦表現(xiàn)出市場冷熱不均,。上述數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，黃金周期間交易同比上漲的城市包括成都,、武漢,、東莞、惠州,，其中漲幅最大的東莞達到了76.27%,，成都和武漢的漲幅都在20%以下。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究,，2011年三季度購房者信心指數(shù)為54.2,，較2季度下降0.5，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較上季度有所下降,。其中中西部三線城市購房者信心明顯下滑,，但仍高于中東部一二線城市。
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計顯示,，在“十一”黃金周期間,，西安樓市商品房共成交616套，其中普通住宅共成交417套,，環(huán)比下滑41%,，同比下滑68%。
廣東多個二三線城市樓市成交亦不樂觀,。根據(jù)泛澳地產(chǎn)監(jiān)測,，佛山樓市在黃金周期間成交冷清，7日共網(wǎng)簽458套,，同比2010年國慶銷售量下降超過八成,，均價卻上升一成以上，達到9574元/平方米,。
根據(jù)海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù),，9月30日至10月7日期間，海南商品住宅總交易量約為433套,。
從各地媒體和業(yè)界反饋來看,，房價依然堅挺是二三線城市樓市在黃金周成交萎靡的重要原因。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究,，中西部三線城市購房者認為房價不可接受的比例高達80.4%,，僅次于一線城市。
世聯(lián)地產(chǎn)認為,，上述情況主要是因為省會城市政策執(zhí)行嚴格,，促使需求向周邊不發(fā)達城市轉移,，而這些不發(fā)達城市的政策環(huán)境較為寬松，導致其房價繼續(xù)上漲而引發(fā)民眾的不滿,。
相比之下,，南京、東莞,、西安、長沙和濟南的購房者信心指數(shù)水平高于全國平均水平,。世聯(lián)地產(chǎn)調查還發(fā)現(xiàn),，青島、西安,、東莞和南京的購房者信心均有不同程度的上升,，未來成交量回升的可能性較大。
但多數(shù)業(yè)內觀點認為,，受限購及限貸政策的影響,，第四季度的樓市很難出現(xiàn)好轉，黃金周的慘淡表現(xiàn)恰恰預示著這樣的走勢,。
值得關注的是,，購房者預期房價下跌的比例出現(xiàn)上升，這意味著房地產(chǎn)買方市場正在發(fā)生一些微妙的變化,。
從世聯(lián)地產(chǎn)有代理項目的城市來看,，降價后的樓盤普遍銷售狀況良好，銷售量有所提高,，特價房的推出吸引更多客戶搶購,，成交情況明顯好于正常的房源，進一步驗證了購房者目前的心態(tài),。
降價潮蔓延 北京小房企或將過冬
“金九”慘淡收場,，樓市“銀十”或難再續(xù)。樓市深度僵持中,，北京樓市降價潮開始蔓延,，而小房企或許率先舉“白旗”過冬。
庫存現(xiàn)新高,，降價蔓延
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),，
10月1日~7日北京共成交期房商品住宅833套，成交現(xiàn)房商品住宅75套,。兩者累加,，“十一”黃金周期間，北京共成交商品住宅908套,。與去年同期相比,，成交量減少14.7%,；環(huán)比9月同期（9月1日~7日）也回落了14.3%。
成交量繼續(xù)萎縮的同時,，市場供應卻并沒有減少,。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，國慶節(jié)期間,，北京就有10個項目取得預售許可證開盤入市,，共提供住宅2181套。但截至目前,，尚未有顯示簽約的項目,。
在此影響之下，截至10月7日,，北京市商品住宅庫存量達到114417套,，為近27個月以來最高。
在供應集中的近郊新城為代表下,，眾多項目采取“明降”,、“暗折”等手法吸引購房者，使得北京房價出現(xiàn)了結構性下降,。在成交價格方面,，亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間（10月1日~7日）北京市商品住宅的整體成交均價為16861元/平方米,，同比去年黃金周下滑5.7%,，環(huán)比9月同期，更是降27.5%,。
“從數(shù)據(jù)變化來看,，目前的價格已經(jīng)擊穿了去年
十一
期間的房價水平，得益于低價,、降價項目的集中交易,。”亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析,，在調控深化,、供應激增的市場狀況下，購房者關心的只有價格,，如果調控繼續(xù),，不僅“金九銀十”的成交量全面失守，這些不位于主城區(qū)的近郊區(qū),，房價將會出現(xiàn)大面積松動,。
市場中傳來的消息顯示，北京樓市的價格松動已出現(xiàn)蔓延擴散的苗頭,。
根據(jù)北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，截至10月9日,，從9月開始的“金九銀十”中，合計有銷售記錄的項目為191個,，其中均價相比8月份下調的有14個項目,，持平的為173個項目，依然有4個項目價格上漲,。更為重要的是,，在41個銷售超過30套的住宅項目中，均價相比之前有明顯下調的項目達到了11個,，占據(jù)整體比例的26.8%,。41個項目合計簽約套數(shù)達到了3272套，占全市整體住宅成交6294套的52%,，超過一半。
小房企面臨“過冬”危機
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為,，在限購作用下,，市場仍以剛需為主導，低于120平方米的戶型是主要需求產(chǎn)品,，而近期大戶型供應增多,，產(chǎn)品供應和需求的錯位導致近期新房去化率持續(xù)走低，庫存量不斷攀上新高,�,！斑@種現(xiàn)象對于資金較為充裕，善于做持久戰(zhàn)的大型房企來說不存在較高壓力,，而對于上半年銷售業(yè)績較差,，資金周轉出現(xiàn)困難的中小房企而言，卻是極為嚴峻的市場環(huán)境,�,！�
成交量的持續(xù)低迷和短期內難以消化的負面預期已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)造成不小的沖擊。
今年北京小房企旗下項目的銷售狀況不容樂觀,�,！版溂业禺a(chǎn)”的統(tǒng)計顯示，截至2011年10月,，小房企在京項目一共有20個,，總供應房源套數(shù)為6583套，其中已簽約1262套,，簽約率僅為19.2%,。而去年同期小房企在京項目簽約率則超過了50%。
張月認為,，小房企主要依靠銷售項目回籠資金,，而在今年銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊,、小房企無力承接保障房，而項目銷售大幅下降的情況下,，小房企資金壓力明顯增加,，其連續(xù)性的周轉能力也受到更大的考驗�,！伴_發(fā)商在與購房者之間的博弈上逐漸喪失優(yōu)勢的同時,，庫存高漲、資金周轉困難,、各種建筑成本和融資成本上升所形成的多重壓力,，會使得大部分房企特別是本土中小房企
年關難過
�,！�
張大偉也表示,，臨近年底，開發(fā)商資金鏈普遍趨緊,，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈呈現(xiàn)惡化走勢,，甚至有些房企負債率超過100％�,！皩τ陂_發(fā)商而言,，借助
金九銀十 緩解整個資金鏈困境將對于企業(yè)全年的運營狀況起到重大作用。在接下來的10月中下旬,，各房企有望將進一步通過大規(guī)模推盤,、降價來刺激需求市場�,！�
降價未達預期 廣深樓市成交慘淡
在剛剛過去的“十一”黃金周,，廣深樓市成交慘淡，廣州樓市成交量同比下降了約60%,，而深圳樓市成交量還不及去年同期的“零頭”,。業(yè)內人士指出，房價下探?jīng)]有達到購房者的預期,，成為影響成交的主要因素,。
廣州：購房者不為降價所動
買賣雙方的持續(xù)觀望讓國慶期間的樓市交易顯得格外清淡。數(shù)據(jù)顯示,，1~7號廣州市一手住宅網(wǎng)簽量為680套,，較去年同期的1800多套下降約六成，同時,，簽約均價同比下跌近15%,。
盡管國慶期間依然不乏購房者涌進樓市，但更多人則以“再等等”的心態(tài)靜待市場的進一步演變。
“價格還是太貴,，而且目前不清楚后續(xù)是否進一步降價,，所以暫時不考慮出手�,！痹诳赐陱V州大學城的星匯文華之后,，林小姐作出了再度延后買房計劃的決定。
星匯文化的開發(fā)商越秀地產(chǎn)只打算首批推出兩三百套房以試探市場,，而最早公布的預計價格為25000~27000元/平方米,。不過在9月30日開盤時，真實定價只在22000~23000元/平方米,，比預計價格每平方米下降了3000元左右,。
開發(fā)商試探性的降價能夠吸引部分購房者入市，但依然有很多人不愿意此刻買房,。
總體而言,，經(jīng)緯地產(chǎn)研究部對國慶黃金周的樓市表現(xiàn)總結為：開發(fā)商推貨不積極，買家出手同樣保守,。
深圳：成交空前慘淡
購房者降價預期日益高漲,，但開發(fā)商實質性降價行動遲遲未能出現(xiàn)，深圳房地產(chǎn)市場在“十一”黃金周期間陷入空前慘淡格局,。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究，在一線城市中,，北京,、廣州、深圳三季度購房者信心指數(shù)較上季度均出現(xiàn)不同程度的下降,，且均已跌破50的臨界值,，表明這三個城市購房者對未來的信心由偏樂觀轉向了偏悲觀。
深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示,，10月1號到7號深圳共成交新建住宅289套,，平均每天的成交量只有41.2套，不及去年同期的零頭,。在同樣不太景氣的去年國慶黃金周期間,，深圳新建住宅成交量達到2542套。
在為期7天的房地產(chǎn)交易會上,，深圳本地的樓盤項目只有21個,，占整個秋交會的兩成，優(yōu)惠基本局限于99折,、98折等常規(guī)折扣,，大幅降價并未出現(xiàn)。大多數(shù)市民依然在觀望，整個交易會上看房的人多但出手的很少,。
實際上,，國慶黃金周市場依然是9月樓市的延續(xù)。深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示,，9月份深圳新房已經(jīng)是量價齊跌,，全市商品住宅成交總套數(shù)為2009套，環(huán)比8月份下降兩成,，同比去年9月份更是下降65%,。
但9月深圳新建商品住宅價格依然堅挺，一手房成交均價為20028元/平方米,，環(huán)比微跌1.8%,，與2010年9月份成交均價20037元/平方米相比，基本持平,。
房價未現(xiàn)明顯松動依然是購房者遲遲觀望的主要原因,。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的研究，目前僅有20.1%的購房者認為當前房價可勉強接受,，仍有77.4%的購房者認為當前房價不能接受,，這表明房價與民眾的承受能力相差甚遠。
市場現(xiàn)深度試探 上海超30個樓盤不跌反漲,？
2011年國慶7天,，上海商品住宅成交面積4.47萬平方米，均價21916元/平方米,。而2010年國慶7天,，上海商品住宅成交面積20.66萬平方米，成交均價19555元/平方米,。
剛剛閉幕的“假日樓市-2011上海房地產(chǎn)秋季展示會”吸引了總共13萬參觀者的駐足,，卻依舊難以為上海樓市打破僵局。市場分析人士紛紛指出,，目前住宅市場實際成交均價并未出現(xiàn)顯著下跌勢頭,，不少優(yōu)質樓盤的售價甚至較一年前都有明顯漲幅，預計年底之前買賣雙方之間的博弈僵局恐怕很難被打破,。
“去年看中的房子,，本來想等開發(fā)商降價后買入，誰知道今年價格竟然比去年還要高,�,！奔偃諛鞘蟹空箷F(xiàn)場，一位正在詢盤的何先生向《第一財經(jīng)日報》記者表示,，盡管市場中降價呼聲很高,，但不少他看中的樓盤還是在過去一年出現(xiàn)價格上漲。“其實就連我個人認為交通不便利的郊區(qū)項目,，也沒有給出太多的降價空間,。”
正如何先生所述,，一份來自德佑地產(chǎn)市場中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2011年1~3月和9月都成交了100個,，其中項目成交均價跌幅超過5%的項目有21個，均價相對穩(wěn)定在5%以內的項目有45個,，均價出現(xiàn)上漲的項目則達到33個,。漲幅居前的樓盤中，浦東新區(qū)鼎鑫名流苑年初成交均價20620元/平方米,，9月已達26314元/平方米,，漲幅達到28%；普陀區(qū)中環(huán)一號房源的成交均價也由年初的19930元/平方米上漲至如今的23740元/平方米,，漲幅為19%,。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔向《第一財經(jīng)日報》記者表示，此前樓市降價呼聲此起彼伏,，促使市場大部分潛在購房需求,，紛紛選擇參觀該展會來進一步全面了解市場。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍亦指出,，觀望背景下,，購房者展示了自己仍然旺盛的置業(yè)訴求和對價格調整的強烈期待�,！百彿空邔φ箷d趣大增,，主要還是想看看房價到底降了沒有，但最終多數(shù)人都比較失望,。”
無疑,，假日房展會熱鬧過后,，上海樓市再次回到拉鋸原點。
