從25000元/平米的高點(diǎn)，跌落到14500元/平米上下,，通州房價(jià)的下行可謂登高跌重,。這與其2010年年初的飆漲造成房價(jià)虛高、泡沫加劇有直接關(guān)系,。
進(jìn)行時(shí)·降價(jià)三部曲
金秋九月，通州樓市一波未平一波又起,。在8月華業(yè)·東方玫瑰因推特價(jià)房出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)后,；9月，京貿(mào)國際城出現(xiàn)業(yè)主維權(quán),，導(dǎo)火索則是從售樓處傳出的降價(jià)風(fēng)聲：5號樓開盤價(jià)格將從4號樓在售的19800元/平米降到14000元/平米,。
業(yè)主維權(quán)，都是降價(jià)惹的禍,；降價(jià),，則是調(diào)控逼出來的通州樓市變局。從今年春夏之交開始,，到九月金秋,，通州樓市經(jīng)歷了一個(gè)比較明顯的降價(jià)三部曲
領(lǐng)降 珠江拉動(dòng)“探底”
今年5月，新盤珠江國際公館開盤，打出“14800元/平米起,，較周邊樓盤價(jià)格下調(diào)近6000元/平米”的旗號,。當(dāng)時(shí)，通州區(qū)域一位開發(fā)商就對記者表示,，珠江在通州一旦降價(jià),，極有可能產(chǎn)生明顯的聯(lián)動(dòng)效果。
去年年中,，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長楊少鋒在博客上撰文,，要以京洲世家7.2折的優(yōu)惠打響通州降價(jià)的第一槍。相對于京洲世家,，今年珠江降價(jià)的意義更大,。有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，珠江地產(chǎn)在通州開發(fā)多年,，上百萬平米的開發(fā)體量更容易產(chǎn)生“珠江感冒,，整個(gè)通州流鼻涕”的影響。
而在珠江國際公館低價(jià)開盤后,，相鄰的珠江拉維小鎮(zhèn)7月也降價(jià)了,。7月中，珠江拉維小鎮(zhèn)推出30套均價(jià)14500元/平米的房源,。這一價(jià)格相對于去年一度出現(xiàn)的25000元/平米的價(jià)格,，降價(jià)萬元。珠江地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人直言不諱,，要帶動(dòng)通州房價(jià)探底,，給購房人釋放一個(gè)“房價(jià)筑底”的信號，刺激市場成交,。
珠江拉維小鎮(zhèn)降價(jià)后,，很快開始出現(xiàn)連鎖反應(yīng),。包括新城核心位置的月亮河公園從7月底開始計(jì)劃推出特價(jià)房網(wǎng)拍,。當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目有關(guān)人士也透露,，此舉意在試探市場接受度,，網(wǎng)拍效果好，則會(huì)推出更多的特價(jià)房源,。
自此,，通州房價(jià)下探的大幕緩緩拉開。
放大 華業(yè)推特價(jià)房
降價(jià),，需要帶頭大哥,；在珠江之后，另一個(gè)百萬平米大盤華業(yè)·東方玫瑰不經(jīng)意成了又一位帶頭大哥,。
8月初,，華業(yè)·東方玫瑰擬推60套特價(jià)房,，起價(jià)14500元/平米，均價(jià)15000元/平米,。相對于4月底集中推出800多套房源,，不到16000元/平米的簽約均價(jià)，特價(jià)房數(shù)量不多,；同時(shí)考慮到特價(jià)房所在的9號樓挨著市政路,，部分房源還是東西向戶型，在華業(yè)·東方玫瑰有關(guān)人士看來,，15000元/平米的均價(jià)算不上降價(jià),。
與珠江拉維小鎮(zhèn)降價(jià)幅度和降價(jià)的高調(diào)相比，華業(yè)·東方玫瑰推特價(jià)房低調(diào)許多,，但前期業(yè)主,，特別是在4月底開盤時(shí)購買了18000元/平米以上房源的業(yè)主，感到了明顯的損失,，開始尋求“維權(quán)”,。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)受到了各方關(guān)注,，隨后通州樓市積壓庫存量見諸報(bào)端,，通州樓市降價(jià)的壓力被放大了。
與此同時(shí),，華業(yè)地產(chǎn)高層在接受媒體采訪時(shí)表示,，為了回籠資金，需要打折或降價(jià)等保證銷售,。機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為,，開發(fā)商高層坦言回籠資金的需求，這加重了市場對通州樓市降價(jià)的預(yù)期,。華業(yè)·東方玫瑰的降價(jià),，對周邊金隅·花石匠和遠(yuǎn)洋東方等樓盤帶來直接沖擊。金隅·花石匠開始在8月底釋放推出特價(jià)房的消息,，價(jià)格也調(diào)整到14500元/平米左右,，少量特價(jià)房源甚至不到14000元/平米。
擴(kuò)散 京貿(mào)再降
無論是珠江地產(chǎn)還是華業(yè)·東方玫瑰,，都是明確降價(jià)推房之后備受關(guān)注,。而在9月初，京貿(mào)國際城在還沒開盤,、尚未拿下預(yù)售證的時(shí)候,，就已經(jīng)開始有業(yè)主維權(quán)，要求返還差價(jià)。京貿(mào)國際城有關(guān)人士表示,，在開盤時(shí)間和開盤價(jià)格尚未最終確認(rèn)的情況下,，降價(jià)消息主要是由于售樓員急于蓄客而釋放的。
而在業(yè)主維權(quán)發(fā)生后,，京貿(mào)國際城有關(guān)人士被迫正面回應(yīng)并提前證實(shí)了降價(jià)傳言,。有關(guān)人士表示，在周圍樓盤相繼降價(jià)后,，京貿(mào)國際城面臨著成為區(qū)域最高價(jià)的壓力,，不得不尋求降價(jià)。
至此,，珠江拉維小鎮(zhèn),、華業(yè)·東方玫瑰和京貿(mào)國際城三個(gè)大體量樓盤均開始下調(diào)房價(jià)。與此同時(shí),，包括遠(yuǎn)洋東方,、金隅·花石匠、K2·清水灣等多個(gè)項(xiàng)目在內(nèi),，也不同程度,、不同形式地介入優(yōu)惠促銷的行列中�,！巴ㄖ輼鞘姓娴娜娼祪r(jià)了,。”多位通州開發(fā)商表示,。
回眸·飆漲三部曲
從25000元/平米的高點(diǎn),，跌落到14500元/平米上下，通州房價(jià)的下行可謂登高跌重,。而在業(yè)內(nèi)人士看來,，通州房價(jià)跌幅之大，和通州房價(jià)前期上漲特別是2010年年初的飆漲造成房價(jià)虛高,、泡沫加劇有直接關(guān)系,。
2003、2007年：從三四千元到破萬
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅回憶,，2003年底,，八通線開通,。這對于通州樓市堪稱直接利好,，拉近了通州和CBD的時(shí)間距離，也開始為通州樓市帶來了更多的城區(qū)客戶,。通州房價(jià)出現(xiàn)了一個(gè)比較明顯的上漲,，但整體漲幅只在千元左右。資料顯示，2003年,，北關(guān)瀾花語岸等樓盤均價(jià)2900元/平米,；2004年，北苑環(huán)島的天賜良緣均價(jià)3800元/平米,。到了2005年,，包括當(dāng)代明筑家園、巴克寓所和通典銘居南區(qū)等樓盤均價(jià)普遍達(dá)到4500元/平米水平,。
第二波上漲則出現(xiàn)在2007年,。當(dāng)年由于供應(yīng)量偏低，通州樓市處于供不應(yīng)求的大熱狀態(tài),。同時(shí),，由于遠(yuǎn)洋、龍湖等品牌房企在通州拿地,，通州房價(jià)全年成交均價(jià)在7600元/平米,，但整體樓市價(jià)格在年底突破萬元大關(guān)。
2008年通州樓市也經(jīng)歷了一番降價(jià),，梨園附近部分樓盤價(jià)格甚至跌破8000元/平米,。然而在隨后的2009年底，伴隨著整體大市的回暖和通州新城規(guī)劃利好的出臺,，“通州樓市坐著火箭攀高了,。”通州區(qū)一開發(fā)商說,。2009年房企在通州高價(jià)拿地成風(fēng),。尤其是華美地產(chǎn)，它因擊敗眾多知名房企高價(jià)拿地而讓業(yè)界側(cè)目,。
2010年初：新城規(guī)劃成了興奮劑
“2010年1月11日-28日,，均價(jià)13800元/平米；3月3日-22日,，均價(jià)18000元/平米,；4月5日至5月7日，均價(jià)26800元/平米,�,！痹谀撤康禺a(chǎn)門戶網(wǎng)站上的信息顯示著某項(xiàng)目在去年初的漲價(jià)軌跡。3個(gè)月的時(shí)間,，某項(xiàng)目價(jià)格漲幅超過10000元/平米,。
而在當(dāng)時(shí)，通州樓市唯一的興奮點(diǎn)就是新城規(guī)劃消息的釋放,，包括北京市在2009年底宣布新城重心將向通州傾斜,。實(shí)際上,，新城規(guī)劃尚未正式出臺。2010年年初早些時(shí)候,，通州區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的表述還是新城規(guī)劃“預(yù)計(jì)會(huì)在上半年制定”,。但就是這樣一個(gè)消息，開發(fā)商將其定義為重大利好,，許多樓盤銷售員都以斬釘截鐵的表述解釋著房價(jià)必然上漲的趨勢和理由,。華美地產(chǎn)此前高價(jià)拿下的地塊也陸續(xù)入市，其K2系列：海棠灣,、清水灣等曾是區(qū)域的“帶頭大哥”,。
2009年底，華業(yè)·東方玫瑰一期開盤,，均價(jià)10500元/平米,。但到了2010年年初，通州樓市不僅全線在萬元的臺階上站穩(wěn)了,，而且迅速?zèng)_上兩萬大關(guān),，部分樓盤報(bào)價(jià)甚至一度達(dá)到30000元/平米。
“失守”探因
對于這一輪通州房價(jià)的明顯下降,，多位業(yè)內(nèi)人士均表示是多重因素作用的結(jié)果,。首當(dāng)其中的就是調(diào)控效果的深化。
調(diào)控,，多方面為通州“撤火”
“房價(jià)泡沫過快膨脹后,，與調(diào)控政策疊加，加速了泡沫破滅的過程,�,！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，去年以來的多輪調(diào)控政策,，一方面從購買資格上直接屏蔽掉大量的市場購買力,，造成階段性的供大于求；另一方面,，調(diào)控帶來的觀望情緒越來越濃,。
而從開發(fā)商方面看，整體融資環(huán)境對房企的不利,，迫使房企通過降價(jià)尋求資金回籠,。華業(yè)地產(chǎn)董事長徐紅在此前接受媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)下房地產(chǎn)上市企業(yè)募集資金的渠道被關(guān)閉,，房企只能更多地依賴自有資金,。通過降價(jià)回款，還可以減少借貸的債務(wù)成本,。
庫存壓力,，房價(jià)難以承受之重
據(jù)記者了解,，京貿(mào)國際城目前基本確定新開5號樓降價(jià),，房源將超過400套,。目前，京貿(mào)國際城已經(jīng)推出4棟樓,，后期高層板樓還有9棟待售,。在同區(qū)域一位開發(fā)商看來，后期庫存壓力大,，是京貿(mào)國際城目前降價(jià)推盤的重要考量因素,。
同樣，包括百萬平米大盤華業(yè)·東方玫瑰以及金隅·花石匠等樓盤,，后期均有大量待售房源,。庫存壓力成為開發(fā)商不得不面對的問題。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示,，最近三年通州出讓的住宅類地塊合計(jì)為21塊,，提供的住宅建筑面積為387萬平米。而在上半年銷售萎縮,，部分項(xiàng)目延緩了供應(yīng)的背景下,，預(yù)計(jì)下半年供應(yīng)很可能上漲，從而使庫存量已經(jīng)上漲到歷史高點(diǎn)的通州很可能繼續(xù)面臨沖擊,。
樓盤降價(jià)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)
在通州區(qū)開發(fā)商看來,，標(biāo)桿樓盤降價(jià)也打破了房企的集體觀望。京貿(mào)國際城有關(guān)人士就表示,，在周邊樓盤降價(jià)后,，位于新城核心的京貿(mào)國際城被凸顯為區(qū)域最貴樓盤，因此尋求降價(jià),。
在地鐵八通線沿線,，華業(yè)·東方玫瑰和金隅·花石匠是直接的競爭樓盤。在前者房價(jià)下調(diào)到15000元/平米上下時(shí),，后者勢必難以保持18000元/平米以上的報(bào)價(jià),。
而除了區(qū)域內(nèi)樓盤相互影響之外，朝陽區(qū)部分樓盤的降價(jià)也在一定程度上傳導(dǎo)到通州,。從今年年初開始,，處于朝陽管莊區(qū)域的遠(yuǎn)洋一方不斷降價(jià)，甚至降到16000元/平米的水平,。張大偉認(rèn)為,，在某種程度上這直接截流了向東的買房人的同時(shí)，也加重了買房人對通州房價(jià)下降的預(yù)期,。在這樣的“內(nèi)憂外患”下,，通州開發(fā)商只好降價(jià)了,。
