2011年北京秋季房展會(huì)日前冷清落幕。樓盤意向成交數(shù)據(jù)再度“缺席”,，由展臺(tái)登記客戶和看房客戶人數(shù)取而代之,。這是繼今年春季房展會(huì)之后，主辦方和房企第二次不公布現(xiàn)場成交情況,。
中國證券報(bào)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，本屆房展會(huì)一些現(xiàn)象頗耐人尋味：一方面，購房者觀望情緒再次升溫,，意向成交冷清；另一方面,，外埠和海外的諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛搶灘,。
業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有松動(dòng)跡象,，購房者持續(xù)觀望在情理之中,，意味著未來樓市成交量將繼續(xù)下滑。同時(shí),，二三線城市限購預(yù)期不斷升級(jí),，外埠房產(chǎn)項(xiàng)目將加大在北京等相對具有購買力的大中城市的推銷力度,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來北上廣深等一線城市的樓市僵局將持續(xù),，房企進(jìn)行大范圍,、大幅度降價(jià)的可能性不大。
外埠海外項(xiàng)目“搶灘”
房展組委會(huì)工作人員介紹,，此次參展項(xiàng)目達(dá)180個(gè)左右,，比去年秋展翻了近一番，但北京本地項(xiàng)目并未增加,，外埠和海外項(xiàng)目則明顯增多,。除了40余個(gè)北京項(xiàng)目和20余個(gè)海外項(xiàng)目外，此次參展的外埠項(xiàng)目多達(dá)120余個(gè),。這些外埠項(xiàng)目主要分布在河北,、天津、山東,、遼寧,、海南等地，物業(yè)類型涉及普通住宅,、公寓,、洋房、別墅及商業(yè)項(xiàng)目等,。
中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn),，此次秋季房展會(huì)展館的二層可謂是“萬國匯集”。現(xiàn)場工作人員介紹說,，“今年夏季房展會(huì)的海外參展商已經(jīng)很多了,，這次把二層都占了，而且全球各地的項(xiàng)目幾乎都有,�,！敝档米⒁獾氖牵c此前的夏季房展會(huì)相比,，海外項(xiàng)目的優(yōu)惠力度,、投資回報(bào)率頗具吸引力。如新加坡的一個(gè)豪華酒店承諾至少8%的預(yù)期回報(bào)率,，某個(gè)美國的房地產(chǎn)項(xiàng)目也亮出了“預(yù)期回報(bào)率12%”的宣傳海報(bào),。
此外，“投資移民”仍舊對不少看房者具有“致命誘惑”,。一家海外參展商的工作人員告訴中國證券報(bào)記者,，自去年國內(nèi)實(shí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，除了部分留學(xué)子女購房,、投資移民購房等需求,，海外投資性購房的需求也日益增多,。“我們這個(gè)項(xiàng)目的中國客戶也有不少,，以購房做投資的比例超過三成,，因?yàn)檫@些投資者已經(jīng)不能在內(nèi)地投資房產(chǎn)了�,！�
看房者冷眼旁觀
中國證券報(bào)記者剛剛踏入房展大廳,，就遭遇銷售人員的“圍攻”。為了招攬客戶,，不少樓盤搞起了“多盯一”戰(zhàn)術(shù),。在展館東門門口，兩個(gè)銷售人員盯上了一對看房的年輕夫婦,，其中一人不停地向男方介紹項(xiàng)目信息,，另外一人三步并作兩步擋在女方面前，介紹起該項(xiàng)目的優(yōu)惠打折等,。年輕夫婦“逃離”后,，兩人又立馬“圍攻”一名40多歲的中年看房者。
在本屆秋季房展會(huì)上,，海外,、外埠樓盤項(xiàng)目優(yōu)惠力度要比北京本地的大得多。部分樓盤項(xiàng)目打出了一次性付款打折優(yōu)惠,、一些海景房項(xiàng)目甚至以“免費(fèi)旅游,、包食宿”的招牌來吸引看房者。而且,，參展商們在宣傳冊,、現(xiàn)場表演方面也下足了工夫。但是,，與參展商和銷售人員的熱情相比，看房者的態(tài)度顯然冷淡得多,。
多位看房者直呼房價(jià)“不給力”,，所以展會(huì)現(xiàn)場仍舊是“看的多買的少”。本屆參展項(xiàng)目的折扣主要集中在9.7-9.9折之間的慣常折扣,。而北京項(xiàng)目的最低折扣為9.5折,，但多位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。房展會(huì)的最低折扣是外埠項(xiàng)目,，即海南四季春城Ⅱ期泉傾天下打出的“9.2折起”,。中國證券報(bào)記者在現(xiàn)場看到，大多數(shù)北京本地項(xiàng)目,，除了在展會(huì)期間購買,、一次性付款的情況下能享受9.7-9.9折的折扣,，最多就是贈(zèng)送一些家電比如液晶電視之類。而幾位看房者直言,，自己是在北京本地工作生活的剛需,，所以外地項(xiàng)目的優(yōu)惠力度再大也沒用，“北京項(xiàng)目也應(yīng)順勢而為降價(jià)了,，送什么都是"浮云",，只有實(shí)質(zhì)性降價(jià)才是王道�,！�
一位在現(xiàn)場看房的鐘先生對中國證券報(bào)記者表示,，“我們是改善型住房需求，在二環(huán)內(nèi)有個(gè)小房子,，想在遠(yuǎn)點(diǎn)的地方再買一套面積大一些的,。但現(xiàn)在的價(jià)格完全不能接受，還是太貴了,；三環(huán)至四環(huán)內(nèi)20000元/平方米左右,，是我們能接受的心理價(jià)位�,！�
看房者的買房意向和動(dòng)力明顯不足,，根據(jù)房展組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)，本屆秋季房展會(huì)的4天內(nèi)共有13.07萬人參觀房展,，其中1.7萬購房人做了購房登記,，而在登記北京項(xiàng)目的有7843人中，僅有1700人去項(xiàng)目實(shí)地看房,。另外,，此次房展會(huì)的成交均價(jià)為18090元/平方米，比春季房展的21164/平方米的價(jià)格低了不少,。其重要原因是此次許多參展房企推出的是40年到50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,，這類房源的價(jià)格相對不高直接拉低了整個(gè)房展的成交均價(jià)。
房企降價(jià)“左右為難”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房展會(huì)上的買方觀望態(tài)勢只是樓市的一個(gè)“縮影”,，預(yù)計(jì)在未來一段時(shí)間內(nèi)，準(zhǔn)購房者們和房企之間的“僵持”仍將持續(xù),。而房價(jià)能否實(shí)質(zhì)性下降,、降幅多少，都取決于買賣雙方博弈的結(jié)果,。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志直言,，目前房企降價(jià)面臨“左右為難”的局面。一方面考慮拿地成本等利益因素；另一方面,，壓力也來自樓盤項(xiàng)目的老業(yè)主們,。在某種程度上，老業(yè)主的壓力已經(jīng)傳遞給房企,，“換句話說,，房企不敢大幅度下降，也是基于心理上的考量,。他們一方面要順應(yīng)政策和市場的要求,，另一方面要面臨來自部分老業(yè)主的訴求�,！�
北京四季房展組委會(huì)副秘書長鄭向東認(rèn)為,，從本屆房展會(huì)的成交量看，投資和投機(jī)的需求明顯減弱,�,！暗钱�(dāng)買房者奔著降價(jià)去看房的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商并未"繳械投降",，除了一些不痛不癢的優(yōu)惠措施之外,，市場感受到更多的是一種相互試探的氛圍�,！边@也正印證了不少業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn),，在調(diào)控預(yù)期不斷升級(jí)的大背景下，買賣雙方的“觀望”都在持續(xù),，且房企對于未來的政策走向或許還存在僥幸心理,。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)骂A(yù)計(jì)，就目前的形勢來看,，今年年底前成交量很難回升,，甚至有可能再創(chuàng)新低。對于業(yè)主和房企來說,，出售難度都在加大,。尤其是房企，在信貸緊縮和資金回籠難度增大的情況下,，不排除部分開發(fā)商采取繼續(xù)降價(jià)銷售的方式來緩解資金壓力,，房價(jià)仍有進(jìn)一步下降空間。
