2011年北京秋季房展會(huì)日前冷清落幕,。樓盤意向成交數(shù)據(jù)再度“缺席”,，由展臺(tái)登記客戶和看房客戶人數(shù)取而代之。這是繼今年春季房展會(huì)之后，主辦方和房企第二次不公布現(xiàn)場(chǎng)成交情況,。
中國(guó)證券報(bào)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，本屆房展會(huì)一些現(xiàn)象頗耐人尋味：一方面，購(gòu)房者觀望情緒再次升溫,，意向成交冷清,；另一方面，外埠和海外的諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛搶灘,。
業(yè)內(nèi)人士分析,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)跡象，購(gòu)房者持續(xù)觀望在情理之中,，意味著未來(lái)樓市成交量將繼續(xù)下滑,。同時(shí)，二三線城市限購(gòu)預(yù)期不斷升級(jí),，外埠房產(chǎn)項(xiàng)目將加大在北京等相對(duì)具有購(gòu)買力的大中城市的推銷力度,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)北上廣深等一線城市的樓市僵局將持續(xù),，房企進(jìn)行大范圍,、大幅度降價(jià)的可能性不大。
外埠海外項(xiàng)目“搶灘”
房展組委會(huì)工作人員介紹,，此次參展項(xiàng)目達(dá)180個(gè)左右,，比去年秋展翻了近一番，但北京本地項(xiàng)目并未增加,，外埠和海外項(xiàng)目則明顯增多,。除了40余個(gè)北京項(xiàng)目和20余個(gè)海外項(xiàng)目外，此次參展的外埠項(xiàng)目多達(dá)120余個(gè),。這些外埠項(xiàng)目主要分布在河北,、天津、山東,、遼寧,、海南等地，物業(yè)類型涉及普通住宅,、公寓,、洋房、別墅及商業(yè)項(xiàng)目等,。
中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn),，此次秋季房展會(huì)展館的二層可謂是“萬(wàn)國(guó)匯集”。現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹說(shuō),，“今年夏季房展會(huì)的海外參展商已經(jīng)很多了,，這次把二層都占了,，而且全球各地的項(xiàng)目幾乎都有�,！敝档米⒁獾氖�,，與此前的夏季房展會(huì)相比，海外項(xiàng)目的優(yōu)惠力度,、投資回報(bào)率頗具吸引力,。如新加坡的一個(gè)豪華酒店承諾至少8%的預(yù)期回報(bào)率，某個(gè)美國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也亮出了“預(yù)期回報(bào)率12%”的宣傳海報(bào),。
此外,，“投資移民”仍舊對(duì)不少看房者具有“致命誘惑”。一家海外參展商的工作人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者,，自去年國(guó)內(nèi)實(shí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來(lái),，除了部分留學(xué)子女購(gòu)房、投資移民購(gòu)房等需求,，海外投資性購(gòu)房的需求也日益增多,。“我們這個(gè)項(xiàng)目的中國(guó)客戶也有不少,，以購(gòu)房做投資的比例超過(guò)三成,，因?yàn)檫@些投資者已經(jīng)不能在內(nèi)地投資房產(chǎn)了,�,！�
看房者冷眼旁觀
中國(guó)證券報(bào)記者剛剛踏入房展大廳，就遭遇銷售人員的“圍攻”,。為了招攬客戶,，不少樓盤搞起了“多盯一”戰(zhàn)術(shù)。在展館東門門口,，兩個(gè)銷售人員盯上了一對(duì)看房的年輕夫婦,，其中一人不停地向男方介紹項(xiàng)目信息，另外一人三步并作兩步擋在女方面前,，介紹起該項(xiàng)目的優(yōu)惠打折等,。年輕夫婦“逃離”后，兩人又立馬“圍攻”一名40多歲的中年看房者,。
在本屆秋季房展會(huì)上,，海外、外埠樓盤項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度要比北京本地的大得多,。部分樓盤項(xiàng)目打出了一次性付款打折優(yōu)惠,、一些海景房項(xiàng)目甚至以“免費(fèi)旅游、包食宿”的招牌來(lái)吸引看房者,。而且,，參展商們?cè)谛麄鲀?cè),、現(xiàn)場(chǎng)表演方面也下足了工夫。但是,，與參展商和銷售人員的熱情相比,，看房者的態(tài)度顯然冷淡得多。
多位看房者直呼房?jī)r(jià)“不給力”,，所以展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)仍舊是“看的多買的少”,。本屆參展項(xiàng)目的折扣主要集中在9.7-9.9折之間的慣常折扣。而北京項(xiàng)目的最低折扣為9.5折,，但多位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣,。房展會(huì)的最低折扣是外埠項(xiàng)目，即海南四季春城Ⅱ期泉傾天下打出的“9.2折起”,。中國(guó)證券報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,，大多數(shù)北京本地項(xiàng)目，除了在展會(huì)期間購(gòu)買,、一次性付款的情況下能享受9.7-9.9折的折扣,，最多就是贈(zèng)送一些家電比如液晶電視之類。而幾位看房者直言,，自己是在北京本地工作生活的剛需,，所以外地項(xiàng)目的優(yōu)惠力度再大也沒(méi)用，“北京項(xiàng)目也應(yīng)順勢(shì)而為降價(jià)了,，送什么都是"浮云",，只有實(shí)質(zhì)性降價(jià)才是王道�,！�
一位在現(xiàn)場(chǎng)看房的鐘先生對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,，“我們是改善型住房需求，在二環(huán)內(nèi)有個(gè)小房子,，想在遠(yuǎn)點(diǎn)的地方再買一套面積大一些的,。但現(xiàn)在的價(jià)格完全不能接受，還是太貴了,；三環(huán)至四環(huán)內(nèi)20000元/平方米左右,，是我們能接受的心理價(jià)位�,！�
看房者的買房意向和動(dòng)力明顯不足,，根據(jù)房展組委會(huì)的統(tǒng)計(jì)，本屆秋季房展會(huì)的4天內(nèi)共有13.07萬(wàn)人參觀房展,，其中1.7萬(wàn)購(gòu)房人做了購(gòu)房登記,，而在登記北京項(xiàng)目的有7843人中，僅有1700人去項(xiàng)目實(shí)地看房,。另外,，此次房展會(huì)的成交均價(jià)為18090元/平方米,，比春季房展的21164/平方米的價(jià)格低了不少。其重要原因是此次許多參展房企推出的是40年到50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目,，這類房源的價(jià)格相對(duì)不高直接拉低了整個(gè)房展的成交均價(jià),。
房企降價(jià)“左右為難”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房展會(huì)上的買方觀望態(tài)勢(shì)只是樓市的一個(gè)“縮影”,，預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),，準(zhǔn)購(gòu)房者們和房企之間的“僵持”仍將持續(xù)。而房?jī)r(jià)能否實(shí)質(zhì)性下降,、降幅多少,，都取決于買賣雙方博弈的結(jié)果。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志直言,，目前房企降價(jià)面臨“左右為難”的局面,。一方面考慮拿地成本等利益因素；另一方面,，壓力也來(lái)自樓盤項(xiàng)目的老業(yè)主們,。在某種程度上，老業(yè)主的壓力已經(jīng)傳遞給房企,，“換句話說(shuō),，房企不敢大幅度下降，也是基于心理上的考量,。他們一方面要順應(yīng)政策和市場(chǎng)的要求,，另一方面要面臨來(lái)自部分老業(yè)主的訴求�,！�
北京四季房展組委會(huì)副秘書長(zhǎng)鄭向東認(rèn)為,，從本屆房展會(huì)的成交量看,，投資和投機(jī)的需求明顯減弱,。“但是當(dāng)買房者奔著降價(jià)去看房的時(shí)候,，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商并未"繳械投降",，除了一些不痛不癢的優(yōu)惠措施之外，市場(chǎng)感受到更多的是一種相互試探的氛圍,�,！边@也正印證了不少業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，在調(diào)控預(yù)期不斷升級(jí)的大背景下,，買賣雙方的“觀望”都在持續(xù),，且房企對(duì)于未來(lái)的政策走向或許還存在僥幸心理。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)骂A(yù)計(jì),，就目前的形勢(shì)來(lái)看,，今年年底前成交量很難回升,，甚至有可能再創(chuàng)新低。對(duì)于業(yè)主和房企來(lái)說(shuō),，出售難度都在加大,。尤其是房企，在信貸緊縮和資金回籠難度增大的情況下,，不排除部分開(kāi)發(fā)商采取繼續(xù)降價(jià)銷售的方式來(lái)緩解資金壓力,，房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步下降空間。
