盡管8月,、9月北京樓市的市場供量顯著增加,，但進入所謂“金九”時節(jié),，北京樓市商品房成交量卻遭遇了3年來最低,。開發(fā)商對“金九銀十”的期盼及緊縮政策漸松預期的落空,，令今年的“金九”成色大減,。而已“蓄水”多日的30余個新盤又將在“銀十”上市,，樓市的實質(zhì)性降價正在逼近,。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，截至本月19日,，北京樓市成交量在金九再創(chuàng)新低，前19天，商品房住宅簽約套數(shù)為2735套,，盡管二手房報價全面下調(diào)1.78%,，其住宅簽約套數(shù)為4233套，一手房,、二手房交易量均創(chuàng)造了最近三年來的最低,。
最近兩月，蓄勢已久的新樓盤的相繼上市并未打動購房人,。北京8月開盤的項目30日銷售率平均只有26.2%,；截至9月19日，9月內(nèi)供應(yīng)的住宅項目合計為16個,，提供的住宅套數(shù)合計為5946套,，而截至日前已經(jīng)簽約的套數(shù)僅為206套，且主要集中在兩個價格下調(diào)的項目,，當月的累積簽約率只有3.5%,。創(chuàng)造了限購后的新低。由于“限購”政策的作用,，今年9月北京樓市“金九”不再,，北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下調(diào)，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4,。同比下跌幅度達到了73.4%,，落在上海、深圳,、廣州之下,。
盡管來自官方渠道的數(shù)據(jù)顯示，北京房價下降了千元,，但降價項目大多位于此前價格上漲迅猛的郊縣,，目前主城區(qū)房價仍在上升。另據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計調(diào)查顯示,，9月份供應(yīng)量截至日前住宅套數(shù)達到了5946套,，已經(jīng)超過了7、8月全月供應(yīng)量,，這也使得在9月住宅庫存量也已經(jīng)達到了11.27萬套,，達到了最近2年的最高點。同比限購之前上漲了2萬套,。
商品房的庫存在顯著增加,，而需方由于“限購”大為萎縮。受“京15條”政策影響,，消費者購房受限,，成交減少明顯,。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，今年1-2月份,，限購出臺前,，北京市外地人購房占比約為38%，而從3月份至今,，外地人購房占比平均值約為10.6%,，約為調(diào)控前25%，而且外地人的實際成交量調(diào)控前后相比,，大約縮水60%左右,，也就是說，當前外地人購二手房成交量已從原來月消化3000套左右降至1000套左右,�,！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月(微博)認為，外地人購房減少,，是促使當前整體市場走低的重要因素之一。而即便是符合政策的一次性購房,、改善型買家大多不認為樓市已經(jīng)形成實質(zhì)性降價,，購房者期盼政策的進一步到位，觀望情緒更加濃厚,。
即將到來的“銀十”樓市供給仍將放量,，來自專業(yè)機構(gòu)的消息，10月份北京將有31個項目入市,，其中有20個項目為純新盤,。31個項目提供的住宅套數(shù)將接近萬套，這將使北京樓市庫存壓力繼續(xù)增大,。而根據(jù)目前的信息,，10月供應(yīng)的郊區(qū)項目數(shù)量明顯占比過大，20個項目為郊區(qū)項目,，占供應(yīng)總量的64.5%,。市場供應(yīng)重點已經(jīng)移出五環(huán)外，集中在房山,、大興,、順義等熱點新城。
北京樓市的供需狀況明顯在改變,，樓市的實質(zhì)性降價似在逼近,。北京中原市場研究部認為，近三年北京住宅土地供應(yīng)郊區(qū)占80.4%,，九成集中于五環(huán)外,，其中房山,、大興、通州占比達51.3%,。但在高房價下,，大多數(shù)買家能接受的位置是五環(huán)路周圍，五環(huán)內(nèi)外形成市場供需比的臨界點,，在5環(huán)外現(xiàn)有及一年之內(nèi)的潛在供應(yīng)量大,，這些項目為了加快周轉(zhuǎn)周期，在目前市場情況下,，很可能選擇降價求量,。
