9月13日,，財(cái)政部公布了國有資本重點(diǎn)推動(dòng)央企重組的通知,，這對于正準(zhǔn)備調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企來說，現(xiàn)在的時(shí)機(jī)似乎恰到好處,。
“下一階段重點(diǎn)推動(dòng)央企重組的消息,，早在8月份就已經(jīng)通過氣了，”一位央企負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者,，“而對未來房地產(chǎn)方面的投資環(huán)境,，上面也有一個(gè)基本的判斷，希望非主業(yè)央企不要過多介入,，主業(yè)央企也要慎重,。”
事實(shí)上,，從8月份開始,，各地產(chǎn)權(quán)交易所陸續(xù)發(fā)布掛牌轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公告，就已經(jīng)說明了央企態(tài)度的轉(zhuǎn)向,。但值得注意的是,，在國資委發(fā)布78家央企“清退令”的一年半時(shí)間內(nèi),，都沒讓諸多央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)離場,，反而是房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，讓越來越多的非房地產(chǎn)主業(yè)央企打起了退堂鼓,。
大宗地產(chǎn)項(xiàng)目頻現(xiàn)北交所
“從8月份開始,，房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目明顯增多，產(chǎn)權(quán)市場的大額項(xiàng)目,，除了部分金融股權(quán)外,，主要就集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域�,！北本┊a(chǎn)權(quán)交易所一位負(fù)責(zé)人表示,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月以來,，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目中,，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過1億元的項(xiàng)目有5宗，超過5000萬元的項(xiàng)目有7宗,。
據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示,，北京新城廣場房地產(chǎn)有限公司60%股權(quán)及5987.9萬元債權(quán)目前正在掛牌期間，轉(zhuǎn)讓方分別為首開集團(tuán)和華潤集團(tuán),。其中首開集團(tuán)轉(zhuǎn)讓所持的40%股權(quán)及3443.8萬元債權(quán)和華潤集團(tuán)轉(zhuǎn)讓所持20%股權(quán)及2544.1萬元債權(quán),，轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為9604萬元和5629萬元。
當(dāng)然，不僅是房地產(chǎn)主業(yè)的央企,，非房地產(chǎn)主業(yè)的央企也開始有所行動(dòng),。事實(shí)上，國資委副主任邵寧曾公開表示,，去年有14家主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)央企退出市場,，今年將有20家以上退出。
以目前的形勢來看,，這一目標(biāo)似乎可以完成,。
北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息顯示，北京紫金世紀(jì)置業(yè)有限責(zé)任公司兩筆各12%的股權(quán)擬掛牌轉(zhuǎn)讓,，掛牌價(jià)格均為10.75億元,。這兩筆股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方都是新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司。
事實(shí)上,，紫金世紀(jì)置業(yè)是為北京飯店二期擴(kuò)建工程而成立的項(xiàng)目公司,，目前，公司尚未產(chǎn)生主營收入,。而北京飯店二期的住宅部分,，正是位于北京王府井的知名高端項(xiàng)目霞公府。目前,，住宅部分霞公府的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到98474元/平方米,。
8月12日，中國華星集團(tuán)在北交所平臺(tái)發(fā)布公告,，擬轉(zhuǎn)讓旗下北京匯超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%的股權(quán),，掛牌價(jià)格為9381萬元；8月15日,，某大型央企也發(fā)布信息,，擬轉(zhuǎn)讓北京南五環(huán)土地廠房。8月18日,，中國建筑材料集團(tuán)有限公司在上海產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布信息,，擬轉(zhuǎn)讓成都中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)格1.7億元,。
“一方面,，從國資委的角度來看，央企資產(chǎn)重組已經(jīng)運(yùn)作了相當(dāng)長的時(shí)間,，各方都希望見到成效,，”上述央企負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，“另一方面,，從央企投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來看,，目前的形勢確實(shí)比較復(fù)雜,，優(yōu)質(zhì)資源向主業(yè)企業(yè)集中，非主業(yè)央企確實(shí)也撈不到多少好處,�,！�
盈利不佳成拋售主因
正如這位央企負(fù)責(zé)人所言，盈利不佳確實(shí)成為這一階段央企集中拋售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要原因,。
以北京新城廣場項(xiàng)目為例,，資料顯示，北京新城廣場房地產(chǎn)有限公司2010年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入838.96萬元,，凈虧損378.05萬元,；今年上半年，該企業(yè)未產(chǎn)生營業(yè)收入,，凈虧損額為673.25萬元,，總負(fù)債1.11億元。
事實(shí)上,，8月以來,，北京已經(jīng)有12家房企或項(xiàng)目發(fā)生股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，除首鋼融創(chuàng)置地為凈盈利外,，其余轉(zhuǎn)讓標(biāo)的普遍虧損,。
而從目前掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目看，其中,，不少項(xiàng)目寄希望于引入新投資者后“重整旗鼓”,。
根據(jù)上海聯(lián)交所的信息顯示，上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司10%股權(quán)擬以1254.37萬元的掛牌價(jià)格轉(zhuǎn)讓,，轉(zhuǎn)讓方為南光實(shí)業(yè)有限公司,。公司自2009年以來一直處于虧損狀態(tài),。
但事實(shí)是,，上海南光聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過多次申請，剛剛獲得上海青浦區(qū)發(fā)改委的同意,，對其“威尼斯花園”項(xiàng)目西部土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè),。據(jù)了解，本次上海南光轉(zhuǎn)讓10%股權(quán),，主要目的便是引入新投資者開發(fā)剩余土地,。
對此，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示,，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期,，樓市下調(diào)已成趨勢，部分主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)開始“壯士斷腕”,。
以廣州造紙集團(tuán)為例,，該公司不久前集中打包清理房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介公司,、工程咨詢監(jiān)理公司和物業(yè)公司等7家公司,。
8月，保利,、萬科,、金地等銷售業(yè)績均同比下降，萬科8月的銷售均價(jià)達(dá)到了2011年前8月最低,。各大房企發(fā)布的8月業(yè)績報(bào)告顯示,，庫存壓力正在不斷增加。
“從全國市場來看,，一二線城市的價(jià)格上升勢頭已經(jīng)基本遏制,，房地產(chǎn)銷售困難的情況逐漸增加。因此,，央企在此期間拋售的意愿更加強(qiáng)烈,。”張大偉表示,。
央企轉(zhuǎn)向的“暗示”
也許今日央企紛紛轉(zhuǎn)向,、拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一幕，在兩年前“國進(jìn)民退”的全國聲討時(shí),，并沒有人能夠預(yù)見,。
2009年年中，在各大民營房地產(chǎn)企業(yè)剛剛從資金鏈緊張的生死邊緣喘過氣來之際,，大型國企旗下的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始利用雄厚的資金背景頻頻出手高價(jià)拿地,。
矛盾的激發(fā)點(diǎn)無疑是成都中澤置業(yè)、中化方興等一個(gè)個(gè)名不見經(jīng)傳的“黑馬”公司炮制的一個(gè)又一個(gè)“地王”,。據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì),，當(dāng)時(shí)，國資委分管的136家央企中,，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè),。
在鋪天蓋地的輿論壓力下，國資委于2010年3月正式發(fā)文,，勒令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù),。然而在“清退令”頒布后，雖然偶爾可見零星企業(yè)股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓或重組的消息,，但78家企業(yè)的退市進(jìn)展情況卻并沒有官方的正面回應(yīng),。
據(jù)記者從上述央企負(fù)責(zé)人處獲悉，其實(shí)在這一年半的時(shí)間中,，國資委曾經(jīng)多次召集相關(guān)企業(yè)開會(huì)“強(qiáng)調(diào)央企退房的決定”,，但因?yàn)楦骷移髽I(yè)情況各異,，協(xié)調(diào)的難度比較大。不僅如此,，另有5家企業(yè)卻“成功晉級”為房地產(chǎn)主業(yè)央企,。
“現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)很難符合央企的投資需要了,，急需通過資產(chǎn)升值來做大自己的中央企業(yè)已經(jīng)開始通過產(chǎn)權(quán)市場尋找其他有潛力的投資項(xiàng)目,。”一位資深產(chǎn)權(quán)界人士表示,。
事實(shí)也正是如此,，不少企業(yè)已經(jīng)開始將目光轉(zhuǎn)投別處。8月15日,，中弘地產(chǎn)公告稱,，擬以6000萬元資金收購北京金朋仁源投資管理有限公司所持汪清鑫興礦業(yè)有限公司49%股權(quán)。而此前,，還有中天城投,、嘉寶集團(tuán)、中珠控股,、西藏城投,、僑鑫地產(chǎn)等企業(yè)都紛紛開始涉礦，就連不久前宣布“降價(jià)甩賣”的華業(yè)地產(chǎn)也準(zhǔn)備投巨資到新疆開礦,。
張大偉指出,，在政策寬松的2009年，利用資金杠桿開發(fā)房地產(chǎn)利潤十分豐厚,，諸多企業(yè)競相開辟房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，而目前由于房地產(chǎn)調(diào)控的影響，也正是這批企業(yè)在此輪調(diào)控中最先退出地產(chǎn)市場,。
