房價堅冰正在進(jìn)一步消融,，國家統(tǒng)計局18日公布的數(shù)據(jù)顯示,，70個大中城市8月環(huán)比價格下降的城市有16個，持平的有30個,，與7月份相比,，環(huán)比價格下降和持平的城市增加了15個,；環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%,，漲幅比7月份縮小的城市有8個,。二手住宅方面，8月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了9個,，價格上漲的城市中,，環(huán)比價格漲幅均未超過0.7%，漲幅在0.5%以內(nèi)的城市有25個,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家認(rèn)為,，在樓市調(diào)控政策持續(xù)高壓下，房價松動跡象愈發(fā)明顯,，70個大中城市房價環(huán)比漲幅已逼近停漲,，預(yù)計隨著樓市庫存的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)開發(fā)商的降價壓力將進(jìn)一步加大,。專家表示,，目前業(yè)內(nèi)普遍期待的“金九銀十”行情并未如期而至，北上廣深一線城市在“金九”前半月遭遇成交寒流,，短期內(nèi)房價若不出現(xiàn)較大幅度下調(diào),，以往“金九銀十”火爆的行情恐難出現(xiàn),。
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9月15日，參觀者在房展會上咨詢,。
當(dāng)日,，2011北京秋季房地產(chǎn)展示交易會開幕。受限購政策影響,，加之開發(fā)商降價幅度較小,，購房者在選擇時觀望態(tài)度明顯。新華社發(fā)(白禹攝) |
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跡象 房價松動愈發(fā)明顯
統(tǒng)計顯示,，8月份,，70個大中城市中，新建商品住宅同比漲幅回落的城市有40個,，比7月份增加了14個,，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有45個。二手住宅方面,，與去年同期相比,，70個大中城市中，價格下降的城市有5個,，比7月份增加了1個,，同比漲幅回落的城市有34個，比7月份增加了6個,，8月份,，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有49個。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為,，自今年年初宏觀調(diào)控以來,，房價環(huán)比停漲的城市首次超過一半，意味著全國房價全面下行的階段即將正式到來,，房價拐點在年底前有望顯現(xiàn),。
北京中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴記者，從70個城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出,，雖然房價同比依然上漲,，但是同比漲幅已經(jīng)明顯放緩，特別是已經(jīng)限購的城市,。70個城市的新建商品住宅環(huán)比漲幅僅為0.02個百分點,，二手住宅環(huán)比漲幅更是首次出現(xiàn)下調(diào)，下調(diào)了0.05個百分點,。
張大偉說,，調(diào)控的趨勢已經(jīng)形成，房價停漲已經(jīng)逐漸開始出現(xiàn),。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的停漲,，限購的城市平均環(huán)比漲幅為0.01%,，同比為4.29%，都落后于非限購城市,，可見,，目前來看限購依然是見效比較明顯的調(diào)控措施。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說,，目前市場降溫非常明顯,，房價漲幅回落的城市不斷增多，且漲幅越來越窄,，這說明樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn),。雖然70個大中城市房價同比漲幅依然明顯，但這主要是受翹尾因素的影響,，同比漲幅變化一般晚于環(huán)比漲幅變化4個月左右,，預(yù)計幾個月后房價同比漲幅情況將會發(fā)生較為明顯變化。楊紅旭預(yù)計,，明年二季度前房價將維持下跌的態(tài)勢,，但跌幅不會很大。
記者了解到,，雖然整體來看主要城市房價依然堅挺,，但是局部區(qū)域房價松動的現(xiàn)象十分明顯。以北京為例,，8月，北京新房市場在歷經(jīng)6個月的調(diào)控后,，價格出現(xiàn)了較為明顯的松動,。其中，郊區(qū)更是率先扛起降價大旗,。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,，出現(xiàn)價格松動的項目主要集中在通州、大興和房山等北京外圍區(qū)域,。這些區(qū)域的共同特點是新房供應(yīng)較大,、價位相對較低，且在前期經(jīng)歷過大幅的價格上漲,。位于通州的典型樓盤“珠江拉維小鎮(zhèn)”,，今年5月的成交均價在2萬元/平方米以上，而8月底報價僅為17000元/平方米,。
類似的降價情況也出現(xiàn)在了近日舉辦的北京秋季房展會上,，據(jù)房展組委會介紹，推出優(yōu)惠折扣的樓盤數(shù)量相較今年春季房展多出一倍,。但即使這樣,，成交量也并不盡人意,。
利空 政策持續(xù)高壓 庫存節(jié)節(jié)攀升
今年以來，樓市調(diào)控政策持續(xù)保持高壓態(tài)勢,。7月初國務(wù)院常務(wù)會議提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施,，其中“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施,�,！弊顬橐岁P(guān)注，這不僅預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不放松,，也標(biāo)志著房地產(chǎn)限購政策的升級,。
8月，中原監(jiān)測的7個重點城市新建住宅成交量依然在低位徘徊,，而供應(yīng)則持續(xù)保持高位,，住宅庫存進(jìn)一步上升。從最近半年的供求比來看,，成都,、杭州的住宅供求比連續(xù)保持在較高水平，整體供求比分別為2.37,、1.69,，而北京、上海,、深圳的供求比略高于正常水平,，分別為1.19、1.35,、1.27,，廣州、重慶的供求比相對合理,，分別是1.06,、1.01。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,，供求比高企,，反映短期市場供大于求的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分城市新房供應(yīng)的集中區(qū)域,，競爭將日益激烈,，爆發(fā)價格戰(zhàn)的可能性較高。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說,，貫穿2011年的樓市新政,，如今到了“金九”這樣一個關(guān)鍵的時間節(jié)點上，受買賣雙方信心和預(yù)期不斷搖擺的利空影響,，9月上旬需求量延續(xù)了8月的頹勢,，北京項目銷路普遍不暢,，而供應(yīng)仍在持續(xù)增加導(dǎo)致存量邁上11萬關(guān)口。
據(jù)統(tǒng)計,，原本計劃在中秋開盤的北京項目高達(dá)10個,，但實際開盤的只有5個項目，縮水了一半,，盡管如此,，5個開盤項目仍然供應(yīng)了超過2000套商品住宅，相比今年端午期間大幅增加,。中秋期間的住宅供需比已經(jīng)拉高至了接近8：1,。
北京房地產(chǎn)展示交易會組委會副秘書長、北京四季地產(chǎn)研究院副院長鄭向東表示,，目前房價下降通道已經(jīng)打開,。由于市場調(diào)控，在庫存不斷升高的壓力下,，開發(fā)商以優(yōu)惠吸引剛性需求群體,，用價格換取成交量和資金流的回饋，房價出現(xiàn)了穩(wěn)中有降的局面,。鄭向東強(qiáng)調(diào),，宏觀調(diào)控不是短期的，且力度不會放松,。
高策地產(chǎn)顧問董事長李國平在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說：“持續(xù)調(diào)控一直在進(jìn)行,，而且就目前來看，到年底也不會有松動的跡象,，當(dāng)然也沒有松動的理由,。”他預(yù)計,，政策和庫存壓力將令房價出現(xiàn)調(diào)整,，到年底房價的下降幅度與去年同期相比將在10%到15%之間,。
寒流 一線城市“金九銀十”成色不足
在嚴(yán)厲限購政策的持續(xù)作用下,，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍期待的“金九銀十”行情并未如期而至，相反北上廣深一線城市在“金九”一開局就遭遇寒流,。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示,，9月前兩周(8月29日至9月11日)，北上廣深四大一線城市新建商品住宅成交量環(huán)比普降,。其中,，北京新建商品住宅成交1336套，環(huán)比8月末兩周(即8月15日至8月28日)下降24.1%,；上海新建商品住宅成交5460套,，環(huán)比下降3.7%,；廣州新建商品住宅成交2634套，環(huán)比下降6.4%,；深圳新建商品住宅成交1001套,，環(huán)比下降18.9%。
另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,，9月上半月,，北京商品住宅成交約2100套，創(chuàng)下36個月以來最低,，同比下降14.2%,，環(huán)比下降31.4%。其中,，9月新開期房項目在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交量僅17套,，當(dāng)期簽約率不足0.4%。
和一線城市慘淡的成交相比,，同一時段,，限購范圍內(nèi)的主要二線城市一手市場成交量表現(xiàn)相對活躍。其中,，天津新建商品住宅成交4087套,，環(huán)比上漲12.4%；蘇州新建商品住宅成交3361套,，環(huán)比上漲9.6%,；廈門新建商品住宅成交1145套，環(huán)比上漲51.3%,。僅福州,、西安、沈陽成交量有一成左右的下跌,。
偉業(yè)我愛我家市場研究院分析認(rèn)為,，由于“限購令”精確打擊了外地購房需求，使得眾多房地產(chǎn)熱點城市的外地購房需求大幅減少,。與市場預(yù)期,、交易成本的變化不同，有效需求減少對樓市成交量的影響是根本性的,。
中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵表示,，在限購、限貸等調(diào)控政策的影響下,，主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈現(xiàn)以往少有的平穩(wěn)狀態(tài),。不同月份雖有所波動，但整體來看，成交量月度變化的幅度日益收窄,。這種現(xiàn)象說明,，目前的房地產(chǎn)市場以剛性需求為主，在房價沒有出現(xiàn)實質(zhì)性下降的情況下,，成交量很難出現(xiàn)明顯的反彈,，同時今年“金九銀十”也將難以出現(xiàn)。
偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮告訴記者,，受持續(xù)調(diào)控和近期多個近郊項目價格調(diào)整影響,，購房者觀望情緒有所升級，多數(shù)購房者都選擇暫緩購房計劃,。今年“金九銀十”期間,，盡管開發(fā)商推盤較為踴躍，但房價的實質(zhì)性調(diào)整尚未有效展開,。陳亮預(yù)計,，隨著房價下調(diào)至合理范圍，購房者的出手意愿會有所增強(qiáng),，一手住宅成交量也將有望回暖,。
