目前,，降價風(fēng)潮正逐漸蔓延,。無論是在限購執(zhí)行嚴(yán)格的一線城市開發(fā)商采取的以價換量，還是在東北地區(qū)出現(xiàn)的變相集資式的團(tuán)購買房,，“降價”都是其中的關(guān)鍵詞,。由于樓市調(diào)控不放松的態(tài)勢非常明顯,，資金緊張的開發(fā)商不得不選擇各種可能快速回籠資金的模式,。根據(jù)調(diào)查,，記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)外觀望已久的樓市“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來,，降價在進(jìn)入9月后呈現(xiàn)快速蔓延的趨勢,。然而開發(fā)商面臨的前景并不樂觀，以價換量的做法在吸引為數(shù)不多的有資格入市的剛性需求入場后市場將進(jìn)入停滯期,，2012年樓市“寒冬”或仍將持續(xù)。
“房地產(chǎn)的冬天遠(yuǎn)沒有到來,，現(xiàn)在的降價只是開始,。”在上證報記者深入東北地區(qū)調(diào)查樓市時,，哈爾濱一位政府部門的人士表示,。
在東北，房價下降的氣氛已經(jīng)越來越濃,。房地產(chǎn)企業(yè),，尤其是地方性非上市中小房企，融資渠道受阻,，開始籌劃“委婉”降價,。而“團(tuán)購”成為其變相降價的主要做法，其團(tuán)購價格甚至低于市場價40％,�,！敖ɡ习傩召I得起的房子”成為開發(fā)商給降價找到的最好廣告語,。
不過，令人擔(dān)憂的是,，東北二,、三線城市盛行的團(tuán)購風(fēng)潮并非簡單的促銷。開發(fā)商在沒有預(yù)售權(quán)的時候就開始收取高達(dá)房款總額50％的“定金”,，從而使這種銷售頗有些像變相集資,。專家提醒，在樓市調(diào)整期,，一紙定金合同無法保障購房人對房屋的真正使用權(quán),，一旦開發(fā)商將集資款項(xiàng)挪作他用，導(dǎo)致無法按時交房,，購房人要承擔(dān)很大的損失,。
團(tuán)購房比市場價低40％
“不知道為什么，長春最近的團(tuán)購項(xiàng)目一下子多了起來,，真像雨后春筍一樣,。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)長春分公司高層透露,。根據(jù)記者的實(shí)地調(diào)查,，東北區(qū)域大量區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，因?yàn)殂y行貸款十分困難,，開發(fā)商正通過“團(tuán)購”這種新做法變相集資,。
根據(jù)記者拿到的一份長春市團(tuán)購項(xiàng)目清單，長春目前約有26個在售或擬售項(xiàng)目存在團(tuán)購現(xiàn)象,，涉及凈月,、二道、經(jīng)開,、寬城等多個區(qū)域,，團(tuán)購面積占總銷售面積的比例在20％—70％。團(tuán)購對象有凈月管委會,、寬城區(qū)政府,、經(jīng)開區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)，也有東北師大等高等院校,，另外還有面向個人的團(tuán)購項(xiàng)目,。從開盤時間上看，這些項(xiàng)目有自2008年開盤的早期團(tuán)購項(xiàng)目,，但更多的是從2010年以來,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)控期，開發(fā)商通過團(tuán)購來緩解開發(fā)前期資金壓力,。
“我們學(xué)校就有團(tuán)購,，經(jīng)常有某個部門通知老師們,，有團(tuán)購項(xiàng)目了，需要買房子的老師可以去填表,。價格比市場價便宜,。”長春東北師大一位講師告訴記者,�,！伴L春團(tuán)購的項(xiàng)目太多了，你開車從吉林大學(xué)南校區(qū)一直往南開,，好多項(xiàng)目都是團(tuán)購房,。”吉林大學(xué)文學(xué)院一位教授告訴記者,。
確實(shí),，從價格上看，團(tuán)購價格與公開銷售價格的巨大差異體現(xiàn)了團(tuán)購的優(yōu)勢所在,。邑和天下城和新星宇是長春經(jīng)開(600215,股吧)區(qū)兩個在今年6,、7月分別開盤的商品房項(xiàng)目。根據(jù)記者了解,，兩個樓盤的實(shí)際開盤價格是6700元/平方米和6100元/平方米,，但在開盤前，針對團(tuán)購人士,，開發(fā)商開出的價格大約是3600元/平方米,。團(tuán)購對象均為個人。
長春26個團(tuán)購項(xiàng)目基本上公開銷售價格都在6000元/平方米—8000元/平方米,，但團(tuán)購價格多在3000元/平方米—5000元/平方米,。團(tuán)購價格較市場價平均下降約40％。其中部分直接提供給政府部門的團(tuán)購房源,，其價格只相當(dāng)于市場價的30％不到,。
開發(fā)商為什么會在近期集中選擇采取團(tuán)購策略？一位業(yè)內(nèi)人士透露,，房地產(chǎn)調(diào)控帶來的資金緊張是這一現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因,。部分二,、三線城市出現(xiàn)的團(tuán)購是一種變相降價,，也是一種變相集資�,！皩τ谌珖云放品科髞碚f,，其資金抗壓能力還是比小企業(yè)強(qiáng)，現(xiàn)在無論是資本市場還是銀行,，對中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎已經(jīng)是大門緊閉,，小企業(yè)只好選擇這種變相集資的方式籌措資金,。”哈爾濱一位前房地局官員表示,。
開發(fā)商通過團(tuán)購尋找銷售突破口,，這種做法已經(jīng)開始在東北的三、四線城市蔓延,。根據(jù)上證報調(diào)查,，除長春外，哈爾濱等城市也開始出現(xiàn)大量的團(tuán)購項(xiàng)目,。從團(tuán)購房源的開發(fā)主體上看,，目前長春采取團(tuán)購的多是地方非上市企業(yè)，保利,、萬科,、恒大這樣的上市房企均沒有參與團(tuán)購。因?yàn)閳F(tuán)購價格一旦上網(wǎng)公示,，其大幅降價的輿論壓力就會很大,。但降價對非上市的地方企業(yè)影響就會小一些。
另外,，業(yè)內(nèi)人士介紹,，因?yàn)閳F(tuán)購價格從銷售到登記備案還有一個很長的周期，所以目前團(tuán)購價格對當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r的影響還沒有體現(xiàn)出來,，估計明年這種影響體現(xiàn)得就會比較明顯,。
團(tuán)購背景繁雜 違規(guī)亂象叢生
“我們龍湖因?yàn)橄脒M(jìn)長春市場，對長春做過深入的市場調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)長春單位團(tuán)購房的現(xiàn)象很普遍,，這其實(shí)擾亂了正常的商品房市場秩序，所以龍湖對進(jìn)入長春一直很謹(jǐn)慎,�,！饼埡禺a(chǎn)集團(tuán)某人士向記者介紹。
其實(shí),，如果團(tuán)購是一種合規(guī)的降價,，在房地產(chǎn)調(diào)控的今天，其積極意義也許更大,。不過,，因?yàn)殚_發(fā)商的團(tuán)購做法非常“花哨”,，其風(fēng)險已經(jīng)漸漸顯現(xiàn)出來,。
據(jù)了解，在長春等地，很多開發(fā)商是在拿地之前就開始招募團(tuán)購對象,，并收取房價全款50％的定金,。此時，開發(fā)商與購房者簽訂的只是一個簡單的購房定金合同,。拿到資金后,，開發(fā)商將這筆錢用于土地購置，并啟動開發(fā),。在獲得預(yù)售許可后,，開發(fā)商與團(tuán)購者簽訂正式的購房合同，并收取余款,。
恒利七彩陽光是長春寬城區(qū)一個團(tuán)購項(xiàng)目,，團(tuán)購比例占總房源的20％左右。團(tuán)購價格在3000元/平方米左右,，團(tuán)購對象為個人,。資料顯示，開發(fā)商吉林省恒利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在去年3月以7700萬元的價格取得了位于寬城區(qū)一塊占地面積170982平方米的商住用地,。建筑面積34萬平方米,。土地年限只有50年。
但是,，根據(jù)知情人士的透露,，吉林恒利早在2009年底就開始發(fā)布團(tuán)購信息。于2010年初團(tuán)購結(jié)束后購得土地,�,！昂芏嚅_發(fā)商都是這樣的，先和地方政府達(dá)成拿地意向,，然后通過團(tuán)購募集部分資金,，用于拿地�,！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士介紹,。
團(tuán)購后的七彩陽光項(xiàng)目展現(xiàn)出的騰挪本領(lǐng)更大。根據(jù)搜房網(wǎng)名為“長春恒利七彩陽光”的微博介紹,，恒利七彩陽光項(xiàng)目的總占地面積變?yōu)?0萬平方米,，總建筑面積達(dá)到100萬平方米。開發(fā)商的總投資額高達(dá)30億元,。其首期17萬平方米土地項(xiàng)目更名為英倫小鎮(zhèn),，預(yù)計10月中旬開盤。
“最近剛好有個開發(fā)商向我咨詢,，市場價3000多的地段,，他搞個團(tuán)購賣2000多,，能操作不,？我告訴他操作是可以的,，先搞到地再說�,！遍L春一位房地產(chǎn)咨詢業(yè)人士向記者透露,，在長春，一些地方性的小企業(yè),，靠著政府資源搞定地塊,，然后通過團(tuán)購集資再買地建房，這種做法絕非個案,。
這種尚未開工就賣房的模式在一些南方城市也已經(jīng)出現(xiàn),。有媒體報道，浙江義烏國際文化中心07,、08地塊在8月11日創(chuàng)下全國單宗住宅市場最高價,，被義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以72.19億元拿下。然而,，僅10天后,，該地塊以“現(xiàn)代城”為名，宣布于8月22日開始銷售,。從操作手法上看,，該項(xiàng)目同樣是和購房者簽訂一份收款證明，注明購房者所買房號,、戶型,。大約一年多后簽署正式購房合同。
團(tuán)購的另一個背景是政府部門的變相集資建房,�,！坝袝r候，開發(fā)商和某些政府部門,、高校企業(yè)等在拿地之初就談好團(tuán)購價格,。然后和招拍掛部門達(dá)成一致，把項(xiàng)目以低價指定出讓給該企業(yè),。對團(tuán)購單位來說,，和以前的單位自建房相比，這樣做不涉及土地性質(zhì)的變更,，也節(jié)省了對購房人幾年內(nèi)不得出售等產(chǎn)權(quán)限制,，直接就是商品房銷售，因此很受單位歡迎,�,！睒I(yè)內(nèi)人士稱。
而根據(jù)記者了解，在26個團(tuán)購項(xiàng)目中,，凡是指定團(tuán)購給政府機(jī)關(guān)的項(xiàng)目,，其團(tuán)購價格都較市場價更低，最典型的高新區(qū)某項(xiàng)目,，別墅價格在13000元/平方米左右,，團(tuán)購價格只有2800元/平方米，團(tuán)購對象即為高新區(qū)政府工作人員,。
投資團(tuán)購房風(fēng)險或大于收益
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹,，目前長春參與團(tuán)購項(xiàng)目的個人購房者，多是投資性質(zhì),�,！胺凑們r不高，相比周邊便宜那么多,，投資者自認(rèn)為升值空間較大,。”
不過,，在目前的大環(huán)境下,，團(tuán)購商品房的風(fēng)險正逐漸加大。專家提醒,，團(tuán)購房源從銷售流程上就存在違規(guī),，一旦開發(fā)商資金斷裂無法按期交房，購房人的權(quán)利其實(shí)沒有法律保障,。
德恒律師事務(wù)所某合伙人向記者介紹,，從目前長春的團(tuán)購做法看，最大的風(fēng)險是開發(fā)商拿地風(fēng)險和資金挪用,。一旦開發(fā)商集資后沒有順利獲得土地,，或者在開工后出現(xiàn)資金緊張，或挪用了集資款項(xiàng),，交房日期就沒有保障,。對于團(tuán)購者來說，首付50％后簽訂的一紙定金合同,，根本沒辦法保證購房人對房屋擁有的產(chǎn)權(quán),。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%,。上述法律人士稱，開發(fā)商需要一定比例的自有資金,，并只能用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),，不得挪用,。這種規(guī)定旨在有效防止因資金問題而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”。但如果開發(fā)商通過團(tuán)購集資的方式獲得土地出讓金或填補(bǔ)項(xiàng)目資本金,，就有“空手套白狼”的嫌疑,。而開發(fā)商從購房者手中獲得的資金其性質(zhì)類似借貸，只不過這種借貸沒有任何抵押物和擔(dān)保,，完全憑借開發(fā)商的信譽(yù)。一旦開發(fā)商這方有變,，出資人權(quán)益就無法得到保障,。去年4月，長春凈月某地王項(xiàng)目就因?yàn)樵谡信膾飙h(huán)節(jié)沒有達(dá)成一致,，導(dǎo)致意向開發(fā)商因?yàn)橛袕?qiáng)勁競爭對手出現(xiàn),，在241輪競價后，以7億元高價拿地,。但后期,，開發(fā)商意識到土地成本過高，只能選擇退地,。更為復(fù)雜的是,，因?yàn)殚_發(fā)商在拿地之前已經(jīng)收取了部分團(tuán)購單位的團(tuán)購資金，這部分資金也被卷入土地出讓金中,，地方政府在是否同意開發(fā)商退地,，以便返還團(tuán)購參與者出資這一問題上左右為難。
