今年中秋節(jié),，熱點(diǎn)城市樓市“涼意襲人”,。假期前兩天,，北京新建商品房網(wǎng)簽總量與去年同期相比下跌45%,。滬,、深,、穗等地樓市的假期樓市也堪稱慘淡,，以往的“金九銀十”成色嚴(yán)重不足,。樓市調(diào)控效應(yīng)是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,？
停漲：降價(jià)是否尾隨而至
在中秋節(jié)以前,，過去“屢調(diào)屢漲”的房價(jià)已呈現(xiàn)少見的調(diào)整跡象。
上海,、深圳等十大城市8月住宅均價(jià)環(huán)比下降0.41%,，這是一年來首次下降。從最近幾個(gè)月走勢來看,，北京新建普通住房價(jià)格呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”趨勢,。
“部分熱點(diǎn)城市是樓市‘風(fēng)向標(biāo)’，也是調(diào)控和限購最嚴(yán)厲的地區(qū),。這些城市房價(jià)受到遏制,，將有利于引導(dǎo)市場預(yù)期�,！敝袊笖�(shù)研究院副院長陳晟說,。
房價(jià)受抑背后，是市場的深度演變,。截至8月30日,，已披露年報(bào)的98家上市房企上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤193億元，其中33家公司業(yè)績有不同程度下降,。這些企業(yè)債務(wù)總額達(dá)1.01萬億元,，平均資產(chǎn)負(fù)債率為62%，有60家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)上升,。
“以前,，什么企業(yè)都往房地產(chǎn)行業(yè)擠，現(xiàn)在則是不少企業(yè)在賣房產(chǎn)項(xiàng)目,�,！奔稳A(中國)投資有限公司副董事谷文勝說，“調(diào)控讓房地產(chǎn)面臨整合,，人們終于看到,，樓市不再是一個(gè)人人能賺錢的行業(yè)�,！弊匀ツ瓿醺偟靡环≌貕K以來,，嘉華公司至今沒在上海拿地,，“根據(jù)目前行情，我們已基本斷了拿地念頭”,。
“停漲”之后,，進(jìn)一步的降價(jià)是否將尾隨而至？上海綠城玫瑰園開發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨稱,，由于一些開發(fā)商此前對今年宏觀調(diào)控政策的預(yù)期過于樂觀,，導(dǎo)致年初制定的銷售目標(biāo)過高；為完成業(yè)績考核,，開發(fā)商會在三四季度想辦法增加銷量,，降價(jià)會更明顯。
北京市房協(xié)副秘書長陳志表示,，如果今后堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖,、方向不改變、力度不放松,，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月市場有望形成“降價(jià)換量”的整體格局,。
僵持：房企具有“耐藥性”調(diào)控力度不能減
“只要不是資金特別緊急，房東還是會選擇繼續(xù)觀望,�,！鄙虾７慨a(chǎn)中介“合富輝煌”一位門店業(yè)務(wù)員說，“我們店七八月份的成交量比五六月份下降了一半,�,！�
種種跡象顯示，小范圍的房價(jià)調(diào)整尚未帶動(dòng)量的釋放,，不可對調(diào)控效果盲目樂觀,。
成交量持續(xù)“深跌”，市場博弈加劇,。在北京,，8月份成交商品住宅套數(shù)環(huán)比下降22.9%，這是2009年來的最低值,。在上海,，8月商品住宅成交量環(huán)比下跌25.6%，創(chuàng)下2005年以來的新低,。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為,，如果高房價(jià)的“大壩”難有松動(dòng)，成交量很難有起色,，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月成交低落的行情會延續(xù),。
不可否認(rèn)，近期一些輿論鼓吹“降價(jià)潮”“抄底”等,，實(shí)際上有意無意夸大了市場的實(shí)際情況,。上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說,，一些開發(fā)商故意把“吹風(fēng)價(jià)”定得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最終銷售價(jià)，給外界造成“大幅降價(jià)”的假象,。
上海復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰還提醒,，一些地區(qū)配套商品房等中低價(jià)位住房成交比重加大，也會拉低統(tǒng)計(jì)上的“均價(jià)”,，對此應(yīng)有辨別,。
谷文勝說，有人曾預(yù)測,，開發(fā)商會因?yàn)檎{(diào)控壓力而大幅促銷,，使商品房價(jià)下降達(dá)40%以上,。但這種情況目前并未發(fā)生,。經(jīng)過幾輪調(diào)控，大型房企已有“心理準(zhǔn)備”和“耐藥性”,，在沒有生存危機(jī)的情況下,，降價(jià)動(dòng)力不大。
“為應(yīng)對調(diào)控,，不少上市房企正調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),，大幅提高長期借款比重�,！标愱傻葘＜冶硎�,，今年房企海外融資、房地產(chǎn)信托等大幅增長,，一定程度上沖抵了國內(nèi)銀行住房貸款的收緊,。
有關(guān)專家據(jù)此認(rèn)為，簡單依據(jù)熱點(diǎn)城市房價(jià)一時(shí)“停漲”或“微降”,，就認(rèn)為已達(dá)到調(diào)控效果,，是短視的�,？梢灶A(yù)見,，如果“限購令”等強(qiáng)力措施不能延續(xù)和擴(kuò)面，房價(jià)必然出現(xiàn)強(qiáng)力反彈,。
破局：抓住“窗口期”施“治本”之策
國家發(fā)改委主任張平近期表示,，將不折不扣地將各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策落到實(shí)處。國家近期也重申了限購,、增加供應(yīng),、推進(jìn)保障房建設(shè)、督促檢查等一系列調(diào)控措施,。
“調(diào)控政策的延續(xù)已經(jīng)很明確,，而且有從緊趨勢,，市場預(yù)期將進(jìn)一步向既定方向轉(zhuǎn)變，開發(fā)商‘降價(jià)換量’將是必然選擇,�,！标愱烧f。
問題關(guān)鍵是,，目前部分地區(qū)樓市價(jià)格某種程度上是一個(gè)“虛假價(jià)格”,，因?yàn)檎跋扌枨蟆焙烷_發(fā)商“緩供給”形成了虛假供求關(guān)系，扭曲了價(jià)格信號,。如果不從根本上解決樓市有效供應(yīng)不足,、投資屬性過重等問題，就難以從根本上打破僵局,。
樓市“治本”,，其一在規(guī)范“房貸”監(jiān)管制度。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一等專家認(rèn)為,，當(dāng)前應(yīng)從“開發(fā)端”和“銷售端”兩頭管理好房地產(chǎn)資金,，壓縮投資、投機(jī)性資金流入樓市的渠道,，并注意“區(qū)別用力”,，保護(hù)保障房開發(fā)和自住及改善型購房的資金需求。
其次是保障房建設(shè)真正“提速”,。陳杰等專家表示,，保障房的推進(jìn)不能因調(diào)控松緊而“變速”，要加快做大保障房的“蛋糕”,，從供地,、融資、建設(shè),、分配等各環(huán)節(jié)形成制度體系,，真正使樓市從市場“單腿跳”轉(zhuǎn)為市場、保障“雙輪驅(qū)動(dòng)”,。
從長遠(yuǎn)來看,，最根本的還是加快配套改革。有關(guān)專家呼吁,，破除地方政府對房地產(chǎn)過度依賴,，必須從房地產(chǎn)稅制、財(cái)政體制等方面進(jìn)行系統(tǒng)性改革,，國家應(yīng)在條件成熟的地區(qū)盡快擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,。
