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在中國國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫四溢,，一些城市房價遠遠超出大多數(shù)人承受能力的背景下,，那些手中持有大筆資金的投資者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外地產(chǎn)市場。
高力國際近期發(fā)布報告指出,，中國內(nèi)地投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續(xù)增加,，截至今年第一季度,，已達到29%，較去年25%的比例上升4個百分點,。此前,，有機構(gòu)統(tǒng)計顯示，不包括香港在內(nèi),，2010年內(nèi)地投資者購買海外房產(chǎn)達4000套,，涉及資金20億美元，換句話說,，有130億人民幣流進了海外樓市,。
資料顯示，中國購房者最青睞的國家依次是加拿大,、澳大利亞,、美國、新加坡,、英國,、德國。據(jù)高力國際透露,，加拿大溫哥華,、英國倫敦、澳大利亞墨爾本等城市已經(jīng)成為中國人海外置業(yè)首選之地,。
為什么有那么多的中國有錢人在海外房市一擲千金,？他們在海外買房究竟是為了升值還是居住呢？
業(yè)內(nèi)人士分析主要有以下幾個因素：一方面,，抵御時下趨升的通貨膨脹,。目前國內(nèi)的通脹仍無見頂?shù)嫩E象，加上人民幣升值趨勢不變,，很多有錢人為保障資金的價值,，開始考慮到海外去尋找投資機會；另一方面，一些人到海外買房主要是考慮到為子女找到更好的受教育機會,，而另一些人則是在尋找移民機會,。中國投資移民海外的人數(shù)在逐年增加。有數(shù)據(jù)顯示,，去年中國內(nèi)地獲得加拿大,、美國、澳大利亞三國移民簽證的人數(shù)超過6000人,，為全世界之最,。移民人數(shù)的上升，使得中國人逐漸成為海外房地產(chǎn)市場越來越重要的客戶,。
雖說,，因移民、留學(xué)而考慮海外置業(yè)的中國買家仍然較多,，但目前越來越多的買家抱著投資目的在海外置業(yè),，追求資產(chǎn)的保值、增值,。
伴隨著中國炒房者的身影,，部分國家的房價也開始出現(xiàn)上漲態(tài)勢，中國投資者成為“最不受歡迎”的外國人,。高力國際發(fā)布報告稱,，在過去的2010年，由于中國人的大量置業(yè)將溫哥華的房價炒高了12%,。加拿大房地產(chǎn)協(xié)會5月發(fā)布報告稱今年4月溫哥華的房價同比又上漲了10%,。
中國民間資本長期以來一直缺乏國際投資經(jīng)驗，這導(dǎo)致海外買房的投資者憑借的依然是在國內(nèi)炒房的慣性思維,。這就注定海外炒房成功率,，仍會處于一個非常低的水平。尤其是以“買到就能賺到”這種炒作心態(tài)投身于海外房地產(chǎn)市場,，就很可能遭遇滑鐵盧,。當越來越多的人熱衷于海外房地產(chǎn)投資時，相伴而來的風(fēng)險也引起更多的關(guān)注,。
事實上,，“中國式炒房”這種模式在國外是很難行得通的。就拿目前國人海外炒房的新熱點德國為例,，目前約有6成的德國人是沒有自有住房的,，他們多數(shù)喜歡租房居住，因為德國法律對租房者的保護尤為健全,，房客們可以用很低的成本租住很高質(zhì)量的房子,，這就制約住房的價值不漲,。多年來，德國每年的房價增長只有2到3個百分點,，房子根本不具備投資價值,。
在中國人海外移民、炒房的另一個熱點國家澳大利亞,，針對被炒房者炒高的房價不僅采取加息等經(jīng)濟措施,，且政府也于2010年上半年就公開宣稱要保證外來投機者不會推高澳大利亞房價。據(jù)報道,，目前澳大利亞已經(jīng)開始在調(diào)查海外投資情況,，如果有人囤積房產(chǎn)，將有可能被罰款甚至坐牢,。
而中國人移民較多的加拿大,，雖說近年來大城市房價每年都有10到20個百分點的上漲，但也大多是海外移民推動的結(jié)果,，從投資回報上說，也沒有多少投資價值,，因為加拿大本地人,，租房住的人也越來越多。在加拿大,，如果你買房,，管理費、房產(chǎn)稅,、保險費,、維護費都是不小的開支，而租房卻什么都不用管,，且租金也不算高,。租房、買房哪個劃算,，一目了然,。
投資海外房地產(chǎn)要想復(fù)制“中國式炒房”的財富效應(yīng)幾乎為零，一方面海外房價地價漲幅很小,，升值的周期很長,；另一方面，雖然國外沒有土地出讓金,，房價也不高,，但后續(xù)的房產(chǎn)稅、物業(yè)費和公共服務(wù)費卻是難以承受之重,。譬如,，在美國，購房經(jīng)紀人要收取房款6%的服務(wù)費，兩邊經(jīng)紀人各拿3%,，驗房費用每個州不一樣,，從幾百到幾千美元不等。美國每年收取1%到1.5%房產(chǎn)稅,，還有不菲的物業(yè)管理費用,。像舊金山的土地稅比例就基本維持在每年1.2%左右，每3年可以調(diào)整一次,，需要個人去申報,。比如一套價值100萬美元的房子，每年僅地稅就有2萬美元左右,；在澳大利亞投資房地產(chǎn)也要支付四大項費用,，即物業(yè)管理費、水務(wù)費用,、市政費,、土地稅；英國成交額500萬元人民幣以內(nèi)的房產(chǎn),，律師費大概是1.5萬元人民幣,，另要支付一次性印花稅，大概是房款的3%,。即便房產(chǎn)升值了,，投資客也未必就能獨享其成，房價上漲的這部分收益在很多國家都要收取一定的個人所得稅,，美國的稅率在20%到30%不等,，澳大利亞則高達45%。
較高的收入,，較低的房價,，優(yōu)質(zhì)的教育資源、生活和工作機會是不少國人到海外購房的驅(qū)動因素,。相對于我國國內(nèi)失控的房價,，發(fā)達國家和地區(qū)房產(chǎn)投資已經(jīng)相對理性，房價整體上處于合理水平,，對于一些準備移民的國人來講,，購置一套海外房產(chǎn)不啻為一個正確的投資項目。但若是以在國內(nèi)炒作房地產(chǎn)的經(jīng)驗在國外投資房地產(chǎn),，最終可能會是得不償失,。
海外投資房產(chǎn)并非不可以，而是有著巨大的風(fēng)險,。中國的大部分投資客在嘗到國內(nèi)投資房產(chǎn)的甜頭以后,，期待能夠在海外復(fù)制奇跡,。然而，國外的房產(chǎn)投資跟國內(nèi)的并不一樣,，若是以在國內(nèi)投資房產(chǎn)的經(jīng)驗去買國外的房子,，最終可能會遭遇失敗。與中國房市目前尚存“人口紅利”的大背景不同,，國外城市化空間有限,，房地產(chǎn)升值空間有限，投資回報遠低于投資成本,。尤其是國外政府不會袒護房市炒作,，一旦房價隨炒作出現(xiàn)猛漲，政府肯定會出臺各種相應(yīng)政策壓制,，投資者遭遇政策風(fēng)險的幾率極高,。
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