去年以來(lái),，國(guó)家出臺(tái)了包括提高貸款首付比例,、限價(jià)和限購(gòu)等在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,，初步遏制了房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭,。作為毗鄰首都北京的縣級(jí)城市,，涿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家調(diào)控政策和市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的綜合作用下,，近期出現(xiàn)了房?jī)r(jià)高位盤桓回落,，成交萎縮的現(xiàn)象,，其中蘊(yùn)含的問題和隱患應(yīng)引起關(guān)注,。
居民購(gòu)房意愿迅速下滑
在房地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境下,，原來(lái)來(lái)自北京,、江浙和山西的外來(lái)購(gòu)買力受到明顯的抑制，而經(jīng)過(guò)前期房?jī)r(jià)的大幅攀升,，涿州市區(qū)的房?jī)r(jià)最高已超過(guò)7000元/平方米,，比2008年上漲了120%以上，相對(duì)周邊其他縣域房?jī)r(jià)高高在上,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買能力,，很多當(dāng)?shù)鼐用衿炔坏靡寻奄?gòu)房置業(yè)的目光轉(zhuǎn)向了相鄰的高碑店和白溝等地區(qū)，使房地產(chǎn)購(gòu)買需求受阻,，供求關(guān)系快速逆轉(zhuǎn),，房產(chǎn)銷售滯緩，價(jià)格也出現(xiàn)了高位回落的趨勢(shì),，如今年新開盤的華泰豪庭二期自今年3月份開始銷售至今五個(gè)多月時(shí)間,，僅售全部房源的50%，而同時(shí)房產(chǎn)售價(jià)出現(xiàn)了打折銷售的問題,，甚至開發(fā)商為了促銷,，還推出了每周一套特價(jià)房的舉措，據(jù)稱特價(jià)房售價(jià)不到5000元/平方米,。
而二手房市場(chǎng)更是價(jià)格跌落,，成交萎靡，成交均價(jià)由原來(lái)最高6800元回落至目前的6000元,。并且鮮有成交，有的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至一個(gè)月都不能促成一單交易,。
據(jù)調(diào)查今年1-6月份涿州市金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放住房貸款2046戶,，同比減少3163戶，累放金額6.91億元,，同比減少9.5億元,。
市場(chǎng)運(yùn)行中的問題
涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家調(diào)控政策和市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的綜合作用下，近期出現(xiàn)了房?jī)r(jià)高位盤桓回落,，成交萎縮的現(xiàn)象,，其中蘊(yùn)含的問題和隱患應(yīng)引起關(guān)注。
住房過(guò)度開發(fā),，商品房空置率大幅上升,。涿州是一個(gè)只有60萬(wàn)人口的縣級(jí)城市，當(dāng)?shù)匦略鲎》啃枨笥邢�,，即使考慮城市發(fā)展和北京遷來(lái)人口的住房需求,，每年所需住房也不過(guò)20多萬(wàn)平方米，但是目前住房開發(fā)面積卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一數(shù)字,，2009年商品房預(yù)售面積46.11萬(wàn)平方米,，今年上半年更是突破43萬(wàn)平方米,，形成一種強(qiáng)大的供應(yīng)堰塞湖效應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)下行形成了巨大的壓力,，住房大量閑置,，形成了社會(huì)資源的極度浪費(fèi)。據(jù)調(diào)查該市交工1-3年的住宅
小區(qū)商品房空置率甚至超過(guò)60%以上,。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊,，房產(chǎn)質(zhì)量難以保證。目前涿州市67家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,，具備一級(jí)資質(zhì)的僅1家,，二級(jí)資質(zhì)的6家，其余為暫定資質(zhì)或不具備資質(zhì),。這些開發(fā)企業(yè)中,，最高注冊(cè)資金2億元，而暫定資質(zhì)的一般都在1000萬(wàn)元以下,，最低注冊(cè)資金只有500萬(wàn)元,，這些小型開發(fā)企業(yè)大多抱著撈一把就走的思想，內(nèi)部管理和財(cái)務(wù)制度混亂,，其中不乏企業(yè)注冊(cè)驗(yàn)資后抽逃資本金的行為,，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不足，建筑工程質(zhì)量難以得到有效的保障,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性膨脹,，造成地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴。房地產(chǎn)開發(fā)和交易的異�,；鸨�,，刺激了涿州市土地市場(chǎng)的空前繁榮，據(jù)調(diào)查2007年該市地王成交價(jià)為每畝117萬(wàn)元,，而到了2010年地王拍賣價(jià)達(dá)到了每畝463萬(wàn)元,。受益于土地價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，從2007年到2010年涿州市財(cái)政土地出讓收入從9700萬(wàn)元增加到70808萬(wàn)元,，短短3年收入增長(zhǎng)了6.3倍,。加上房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅和契稅以及相關(guān)的建筑等與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅收收入，源于房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政收入超過(guò)了10億元,，占地方財(cái)政收入的50%以上,。必須看到在財(cái)政收入連創(chuàng)新高的同時(shí)，財(cái)政收入過(guò)度依賴房地產(chǎn)行業(yè)的問題日益凸顯,。
政策調(diào)控和實(shí)施中存在漏洞,，調(diào)控效果被打折扣。由于前期涿州未出臺(tái)針對(duì)非本地居民的住房限購(gòu)政策，而一些開發(fā)商曾經(jīng)給出的“買房送戶口”的噱頭,，更使得大量外地人涌入涿州,，造成涿州房?jī)r(jià)被一哄而起，泡沫急劇增大,。另外從銀行貸款環(huán)節(jié)看,，銀行缺乏認(rèn)定一套和二套住房的有效手段，只能單一從人民銀行征信系統(tǒng)信息平臺(tái)查詢購(gòu)房人是否辦理過(guò)住房貸款,，或者由購(gòu)房人自認(rèn)一套或二套住房,，并寫出保證書，不僅方法單一,，并且很難保證真實(shí)性,，致使投資和投機(jī)因素加大，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策不能有效落實(shí),。
保障性住房開發(fā)進(jìn)度遲緩,，中低收入者住房難的問題難以緩解。地方政府保障住房建設(shè)缺乏動(dòng)力,，今年地方財(cái)政用于保障房建設(shè)的投資僅1.3億元,，開工建設(shè)900套，面積5.4萬(wàn)平方米,，其中廉租房234套,，公租房666套，這對(duì)于大量低收入者的住房需求來(lái)講無(wú)異于杯水車薪,。
開發(fā)商預(yù)售資金未納入銀行監(jiān)管范圍,，存在監(jiān)管真空。2010年4月,，住建部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定“商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè),，預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付”,。然而大多數(shù)開發(fā)企業(yè)未遵循一個(gè)預(yù)售許可證申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則,，沒有在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，也未與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議,。商品房預(yù)售資金中定金和首付款全部由開發(fā)商直接收存,，銀行只對(duì)貸款部分實(shí)行監(jiān)管，給工程按期竣工交付留下了隱患,。
健康發(fā)展的建議
建議政府建設(shè)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策,，堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松。首先要嚴(yán)格控制投機(jī)和投資性住房需求,，努力增加商品房市場(chǎng)供應(yīng),，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。建設(shè)部門要嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。加快保障房建設(shè)進(jìn)度，解決中低收入階層的住房需求,，將保障房建設(shè)任務(wù)分解落實(shí)情況以及項(xiàng)目開工建設(shè),、竣工情況公之于眾，以便群眾監(jiān)督,。
其次,，物價(jià)部門要進(jìn)一步完善住房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度。堅(jiān)決查處未按規(guī)定一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)的企業(yè)和違反房地產(chǎn)交易價(jià)格法律法規(guī)的行為,。嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入,，強(qiáng)化廣告宣傳和營(yíng)銷管理。工商部門要嚴(yán)厲查處商品房銷售中的違法廣告,、合同欺詐等侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的違法行為,。
另外，涿州市各國(guó)有商業(yè)銀行要謹(jǐn)慎選擇與房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款合作,，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)引起中小開發(fā)商破產(chǎn)倒閉而導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn),。遵循一個(gè)預(yù)售證對(duì)應(yīng)一個(gè)貸款合作銀行的原則，避免銀行間的非理性競(jìng)爭(zhēng),；認(rèn)真落實(shí)差別化住房信貸政策,，保障二三套購(gòu)房調(diào)控措施的有效落實(shí)；商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管專用賬戶,，開發(fā)商必須要與貸款合作銀行簽訂“商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議”,，不得直接收存商品房購(gòu)房定金和首付款等預(yù)售資金，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)直至項(xiàng)目竣工,。
