長三角地產(chǎn)市場庫存壓頂,、資金趨緊的現(xiàn)象僅僅是個開始,，它還將引發(fā)更多問題：房地產(chǎn)企利潤底線在哪里？是否會出現(xiàn)大面積降價,？證券時報記者在走訪滬寧杭三地房地產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)已進(jìn)入限制性住宅市場的深度博弈階段,，房企做好了利潤率下調(diào)的準(zhǔn)備。下半年滬寧杭打折促銷幾成定局,，但這些本地房企大多表示打折幅度將控制在10%左右,。
與暴利時代說再見
“暴利時代已經(jīng)一去難復(fù)返了！”
南京中北總經(jīng)理潘明感嘆，那房地產(chǎn)行業(yè)最美好的“黃金十年”,�,！霸趺唇忉岦S金十年？那就是你企業(yè)想虧錢都得有本事,！”
所謂暴利,，如今已成絢麗泡影。在廣宇集團(tuán)董秘華欣看來,，從歷史經(jīng)驗分析,，所謂的暴利不暴利與企業(yè)背景相關(guān)。暴利來源之一即違規(guī),，但這有巨大的法律風(fēng)險,；第二個來源就是從國企轉(zhuǎn)變而來的企業(yè)，他們掌握大量廉價土地,，享受到土地升值的超額利潤,。然而，國企轉(zhuǎn)變而來的產(chǎn)企越來越少,，監(jiān)管部門也都加強了土地使用審核環(huán)節(jié)的審查,。
“現(xiàn)在毛利真的已經(jīng)很低了�,！焙贾荼镜匾患疑鲜蟹科蠖馗嬖V記者,，目前房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率基本上在20%至30%，個別房地產(chǎn)項目的毛利率會在40%到50%左右,。但基本上平均下來房地產(chǎn)行業(yè)的毛利是在30%左右,。中報顯示，上前述這家企業(yè)今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項目,，主要為2008年金融危機時以回籠資金為目的進(jìn)行銷售的項目,，項目毛利率較低。
通常情況下,，20%左右的毛利率下房企完全可以生存下來,。在上海一家本地房企董秘看來，“即便在目前30%到40%的毛利率再調(diào)低點,，也都是可以承受的,。但關(guān)鍵是要看企業(yè)接受不接受�,！苯衲晟习肽赀@家公司的營業(yè)利潤率較上年同期下降了大約0.4個百分點,。
“暴利時代是過去了,，但是不得不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)還是行業(yè)內(nèi)比較掙錢的行業(yè),。”
南京中北總經(jīng)理潘明說了句大實話，30%的毛利率是有的,，但是眼下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都守著利潤不肯降價,。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年南京上市房地產(chǎn)企業(yè)中大部分利潤下滑嚴(yán)重,，南京高科(600064,股吧)凈利潤4.25億元,，同比下降55%；棲霞建設(shè)上半年凈利潤1.36億元,，同比下降35.73%,；鳳凰股份(600716,股吧)中期虧損1942.18萬元。
證券時報統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)業(yè)自2002年中期至2006年中期,，毛利率維持在20%至30%，2007年中期提升至33.7%,，隨后的三年內(nèi),，毛利率徘徊在37%左右，2011年中期升至41.73%,，成為各大行業(yè)中毛利率水平最高的行業(yè),。
沐浴著黃浦江風(fēng)，上海某大型上市房企董秘心曠神怡之下,，跟記者說了句掏心窩的話,，“雖然以歷史成本法評估，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率在30%左右,，但是假如我們以公允價值法來評估房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率,，可能10%還不到。這兩個數(shù)據(jù)大概能說明這些年來,，房地產(chǎn)企業(yè)賺的不是開發(fā)精品房賺的錢,，而是早期買地升值的錢�,！�
雖說賺土地升值的收益無可究詰,，可是在“抑制高地價”的大氣候下，房企如何守住利潤率成為難題,。潘明坦言：“黃金十年之后,，行業(yè)已經(jīng)走到了發(fā)展瓶頸�,！贝蠖鄶�(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都做好了毛利率下降的準(zhǔn)備,，大家都明白以后是要真刀真槍地比品牌比銷售了。
下半年房企只愿讓利10%
沉醉在黃金十年的甜蜜回憶,，房企來不及黯然神傷,，眼巴巴看著限制性住宅市場的新時代突然到來。房企不希望這么早就低頭，他們有自己的一套辦法,。
“沒有賣不出的房子,，只有賣不出的價格�,！睆V宇集團(tuán)董秘華欣這樣認(rèn)為,。廣宇集團(tuán)半年報中說到，貸款利率的不斷上升吞噬著企業(yè)的利潤空間,，調(diào)控短期難以松動,，而限購城市商品住宅交易的情況，在很大程度上將由房地產(chǎn)企業(yè)的主動降價來打破僵局,。這一說法反映出當(dāng)前房企當(dāng)下一個普遍的認(rèn)識：去庫存,、回籠資金，限制性住宅市場的打折季已經(jīng)來了,。
而較量或許從促銷策略的選擇開始,。“現(xiàn)在房企銷售采取的多是饑餓銷售策略,�,！鄙虾Ｐ鹿ぢ�(lián)集團(tuán)旗下房企相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣認(rèn)為。杭州本土上市房企董秘表示,，“沒辦法,，成本在那里。下半年打折是會有的,，但是千萬不能抱太大希望,，最多也就10%�,！蹦暇┊�(dāng)?shù)胤科罂偨?jīng)理則表示,，“今年南京的樓盤打折肯定是會有的，5%或者10%左右,。不管別人怎么樣,，反正我們跑量可能性不大�,！蹦壳霸摴緦游髟谑鄯吭磧r格進(jìn)行了調(diào)整,，單價最高下降500元/平方米。
上海某大型房企董秘預(yù)計,，上海市場此輪調(diào)整后房價預(yù)計會有所下調(diào),，幅度或在10%到15%，公司也做了這樣的準(zhǔn)備,。消息顯示,，該公司最近在杭州的一處房源以均價8500元直接入市,，與該樓盤前一天相比降幅約兩成。
為什么今年房企業(yè)能撐這么久,？南京中北總經(jīng)理潘明認(rèn)為，2009年調(diào)控突然轉(zhuǎn)向大家記憶猶新,，這一事件影響深遠(yuǎn),，因而此次調(diào)控至今，不少房企仍在繼續(xù)等待,，冀望等到政策轉(zhuǎn)向,。
現(xiàn)實地看，房企不愿大幅降價還有成本問題,。潘明表示：“要想房價降下去是有難度的,，因為我們當(dāng)年成本在那兒。市場好一點,，價格可以隨著市場供需情況來定,，而現(xiàn)在定價在考慮供需的情況下，要考慮保本,，更多的是成本問題,。”
杭州本地一家房企董秘表示,，比如在杭州,，好點的地塊要占到二分之一以上的成本，偏遠(yuǎn)略差的地塊也三分之一以上,。土地成本已經(jīng)這么高,，再考慮財務(wù)成本上浮等，其實降價很難,。他進(jìn)一步指出,，大家并沒有看到目前各家房企新開盤價格實際是普遍下浮的，已把部分利潤讓了出來,。他的觀點有一定的代表性,，“我們可以少賺，但要虧掉,，就是大家所不愿見的,。”中報顯示,，該公司上半年的利潤同期下滑超過四成,。
“現(xiàn)在只是需求跟不上、去化率不高,、資金回籠慢,，未來要看銀行貸款到位和回款情況,，如果兩邊都不行，那只能靠自有資金的消耗,，而限制賣房從終端限制資金回籠,，那就會逼迫開發(fā)商降價。最后還是要看資金,�,！鄙虾Ｄ成鲜蟹科蠖刂赋觥Ｖ袌箫@示,，該公司上半年在南京住宅項目的銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期,，去化率僅為20%。
記者走訪三地后發(fā)現(xiàn),，這些上市房地產(chǎn)企業(yè)對后市大多形成兩種預(yù)期：要么延續(xù)2009年后行情,，庫存壓頂、調(diào)控不松,、政策疊加,，形成“冷戰(zhàn)型”平衡的格局，消費者,、售房者相互觀望,、僵持；要么在宏觀經(jīng)濟增長放緩,、通脹持續(xù)的背景下,，房地產(chǎn)開發(fā)和消費市場低迷，交易量與交易價格轉(zhuǎn)陰,。杭州某上市房企董事長表示,，“現(xiàn)在有個把房企去年的土地款都還沒有繳清。如果哪天撐不住了,，那就會"啪"地死了!”
“我們保守估計最起碼還要調(diào)控兩年時間,，到2013年�,！辈稍L中,，前來拜訪浙江廣廈董事長彭濤的中國指數(shù)研究院華東區(qū)副總經(jīng)理古伊如是判斷。彭濤聽了卻搖頭：“再調(diào)控三年是必然的,！”
“打個賭吧,！”
