7月12日新“國(guó)五條”的頒布，表明下半年樓市調(diào)控政策的主要手段依然落在“限購(gòu)”上,，而哪個(gè)城市將被納入新一輪限購(gòu)范圍也成為最大的政策懸念,。盡管新一輪限購(gòu)城市的名單遲遲未公布,，但全國(guó)樓市已風(fēng)聲鶴唳,。出于對(duì)后市的擔(dān)憂，已有開(kāi)發(fā)商打破價(jià)格聯(lián)盟,、率先降價(jià),，珠三角不少樓盤(pán)7月下旬的銷(xiāo)售策略變得日漸激進(jìn)，搶跑之勢(shì)已然形成,。
從房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看,，限購(gòu)造成的震懾作用或?qū)⒈破乳_(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，下半年由于二三線城市限購(gòu)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的業(yè)績(jī)壓力可能并不像想象中那么大,。
限購(gòu)預(yù)期引爆樓市降價(jià)潮
近日有業(yè)內(nèi)人士爆料稱(chēng),，廣東江門(mén)市將成為7月12日國(guó)務(wù)院會(huì)議后全國(guó)首個(gè)被納入新一輪限購(gòu)范圍的城市,。消息一出，市場(chǎng)震動(dòng),。隨后,，廣東省江門(mén)市住建局7月29日下午召開(kāi)媒體通氣會(huì)澄清，事實(shí)是7月25日江門(mén)市人民政府召開(kāi)有關(guān)會(huì)議,，要求全市嚴(yán)格執(zhí)行進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理,。而江門(mén)尚無(wú)出臺(tái)針對(duì)境內(nèi)居民的住房限購(gòu)政策。
一石激起千層浪,。江門(mén)限購(gòu)的“烏龍”事件,，足可以反映出媒體、開(kāi)發(fā)商以及地方政府對(duì)于限購(gòu)擴(kuò)大的敏感程度,。一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，江門(mén)的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上同屬?gòu)V東省的東莞、惠州,、珠海等城市,，而江門(mén)的虛晃一槍卻足以上其他幾個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商驚出一身冷汗。
新一輪限購(gòu)城市的名單依然像“達(dá)摩克利斯之劍”懸在開(kāi)發(fā)商頭上,。與上半年的樂(lè)觀情緒不同,，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不得不更為謹(jǐn)慎地看待這一輪曠日持久的調(diào)控，幾乎沒(méi)有人再敢寄希望于下半年政策松動(dòng),�,！皬�2005年到現(xiàn)在，樓市調(diào)控幾起幾落,，我們也跟著市場(chǎng)一起坐過(guò)好幾次"過(guò)山車(chē)"了,，但這次真的不一樣�,！鄙虾Ｒ患抑康禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者感嘆,。
而江門(mén)的限購(gòu)“烏龍”事件給當(dāng)?shù)貥鞘袔?lái)的震懾效力不容小覷。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,，江門(mén)開(kāi)發(fā)商已如驚弓之鳥(niǎo),，由于擔(dān)心當(dāng)?shù)貙⒉扇∠拶?gòu)措施，已經(jīng)開(kāi)始加班加點(diǎn)趕在7月底開(kāi)盤(pán),。也有開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做出調(diào)整,，主打戶型將針對(duì)首次置業(yè)群體，以緊湊小戶型為主,，從而避開(kāi)可能出臺(tái)的“限購(gòu)”壁壘,。
在房?jī)r(jià)漲速更快的廣東惠州市場(chǎng)上，降價(jià)潮也因?yàn)閭�(gè)別樓盤(pán)的搶跑而拉開(kāi)了序幕。7月30日,，碧桂園十里銀灘以7.5折開(kāi)盤(pán),，尤其針對(duì)外地?zé)o法獲得銀行貸款的購(gòu)房者推出了“分期付款，年期長(zhǎng)達(dá)3年”付款方式,，多達(dá)5000套的房源量頗有“傾銷(xiāo)”之勢(shì),。碧桂園的低價(jià)策略起了作用，各地購(gòu)房者蜂擁而至,。從當(dāng)天早上起,，該樓盤(pán)外的私家車(chē)長(zhǎng)龍就延綿數(shù)公里，廣東各地購(gòu)房者紛至沓來(lái),。據(jù)開(kāi)發(fā)商披露,，當(dāng)日到場(chǎng)購(gòu)房者不下萬(wàn)人。
被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“價(jià)格殺手”的碧桂園,，所到之處一片“腥風(fēng)血雨”,，其他開(kāi)發(fā)商不得不出招應(yīng)對(duì)。碧桂園在深圳的十里銀灘項(xiàng)目推出了7.5折賣(mài)房之后,，不到一周,，深圳益田集團(tuán)旗下樓盤(pán)“益田大運(yùn)城邦”新推出2期300多套新品，從之前1.2萬(wàn)/平方米,，直降4000元,，至8000多元/平方米。相當(dāng)于打7折出售,，優(yōu)惠力度超越了碧桂園十里銀灘,，創(chuàng)此輪調(diào)控降價(jià)幅度新紀(jì)錄。
房企搶奪限購(gòu)前跑量機(jī)會(huì)
“必須要趕在限購(gòu)前跑掉一定的量,，一旦開(kāi)始限購(gòu),，就算降價(jià)也沒(méi)人能買(mǎi)了�,！庇虚_(kāi)發(fā)商這樣對(duì)記者表示,。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，價(jià)格固然是賣(mài)得越貴越好,，但最能體現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的還是銷(xiāo)售量,，而限購(gòu)政策恰恰會(huì)影響到銷(xiāo)售量的實(shí)現(xiàn)。在此擔(dān)憂下,，開(kāi)發(fā)商害怕的不再是價(jià)格下降,，而是一旦限購(gòu)后,，有購(gòu)房資格的買(mǎi)家群體大大縮小,。“早晚要降價(jià)，不如早點(diǎn)降�,，F(xiàn)在降有人買(mǎi),，限購(gòu)之后可能降價(jià)都沒(méi)人買(mǎi)了�,！痹撊耸勘硎�,。
這名廣東開(kāi)發(fā)商的擔(dān)憂不無(wú)道理。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部反映,，在上�,！跋拶�(gòu)令”頒布之后，二手房市場(chǎng)上純粹的投資者占比已不到5%,，7月末“新滬四條”針對(duì)外地人買(mǎi)房資格的進(jìn)一步收緊更是令市場(chǎng)上約4成購(gòu)房者暫緩了購(gòu)房計(jì)劃,，足以證明限購(gòu)政策對(duì)樓市量?jī)r(jià)的影響之大。
不過(guò),，對(duì)于尚未限購(gòu)的二三線城市而言,，政策落地前或許正是一個(gè)跑量良機(jī)�,？梢园l(fā)現(xiàn),，在今年上半年取得不錯(cuò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商，不論是萬(wàn)科,、恒大,，還是中海、綠地,，幾乎全部順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整了價(jià)格策略,，以價(jià)換量成為這些企業(yè)的共同選擇。雖然限購(gòu)范圍的擴(kuò)大可能會(huì)給那些在大力布局二三線城市的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)隱憂,，但搶在政策落地前降價(jià)跑量或許反倒能成為房企取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的契機(jī),，這也符合政策制定者的預(yù)期。
上海易居研究院在最新發(fā)布的《限制性住宅市場(chǎng)專(zhuān)題研究》中認(rèn)為,，在尚未限購(gòu)的城市中,，有三類(lèi)城市可能作為下一步限購(gòu)的備選城市：一是珠海、臺(tái)州,、嘉興等房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高的城市,，二是岳陽(yáng)、丹東,、秦皇島等房?jī)r(jià)漲幅較高的城市,，三是惠州、廊坊,、昆山等一線城市周邊的中小城市,。而最終限購(gòu)的城市可能不到20個(gè),，最有可能為10個(gè)左右。
面對(duì)限購(gòu)壓頂?shù)男蝿?shì),，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房企應(yīng)采取積極的銷(xiāo)售策略,，尤其是庫(kù)存壓力較大、且資金不寬裕的企業(yè),，應(yīng)加快項(xiàng)目的開(kāi)工和建設(shè),，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)和加快推盤(pán)的方式回籠資金，保證現(xiàn)金流的安全,。有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告指出,，二三線城市采取限購(gòu)令將會(huì)影響房地產(chǎn)公司在2011年下半年的銷(xiāo)售情況以及現(xiàn)金流動(dòng)狀況，從而可能對(duì)這些公司的信貸評(píng)級(jí)產(chǎn)生負(fù)面影響,。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如果這些房企能搶在限購(gòu)前抓緊時(shí)間降價(jià)跑量，限購(gòu)對(duì)于下半年銷(xiāo)售的影響或許并沒(méi)有那么大,。