7月12日新“國五條”的頒布,，表明下半年樓市調(diào)控政策的主要手段依然落在“限購”上,，而哪個(gè)城市將被納入新一輪限購范圍也成為最大的政策懸念。盡管新一輪限購城市的名單遲遲未公布,，但全國樓市已風(fēng)聲鶴唳,。出于對(duì)后市的擔(dān)憂,，已有開發(fā)商打破價(jià)格聯(lián)盟,、率先降價(jià)，珠三角不少樓盤7月下旬的銷售策略變得日漸激進(jìn),，搶跑之勢(shì)已然形成,。
從房企的銷售業(yè)績(jī)來看，限購造成的震懾作用或?qū)⒈破乳_發(fā)商以價(jià)換量,，下半年由于二三線城市限購給開發(fā)商帶來的業(yè)績(jī)壓力可能并不像想象中那么大,。
限購預(yù)期引爆樓市降價(jià)潮
近日有業(yè)內(nèi)人士爆料稱，廣東江門市將成為7月12日國務(wù)院會(huì)議后全國首個(gè)被納入新一輪限購范圍的城市,。消息一出,，市場(chǎng)震動(dòng)。隨后,，廣東省江門市住建局7月29日下午召開媒體通氣會(huì)澄清,，事實(shí)是7月25日江門市人民政府召開有關(guān)會(huì)議，要求全市嚴(yán)格執(zhí)行進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理,。而江門尚無出臺(tái)針對(duì)境內(nèi)居民的住房限購政策,。
一石激起千層浪。江門限購的“烏龍”事件,，足可以反映出媒體,、開發(fā)商以及地方政府對(duì)于限購擴(kuò)大的敏感程度。一些業(yè)內(nèi)人士看來,，江門的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上同屬廣東省的東莞,、惠州、珠海等城市,，而江門的虛晃一槍卻足以上其他幾個(gè)城市的開發(fā)商驚出一身冷汗,。
新一輪限購城市的名單依然像“達(dá)摩克利斯之劍”懸在開發(fā)商頭上。與上半年的樂觀情緒不同,，大多數(shù)開發(fā)商不得不更為謹(jǐn)慎地看待這一輪曠日持久的調(diào)控,，幾乎沒有人再敢寄希望于下半年政策松動(dòng)�,！皬�2005年到現(xiàn)在,，樓市調(diào)控幾起幾落，我們也跟著市場(chǎng)一起坐過好幾次"過山車"了,，但這次真的不一樣,。”上海一家知名房地產(chǎn)營銷代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者感嘆,。
而江門的限購“烏龍”事件給當(dāng)?shù)貥鞘袔淼恼饝匦ЯΣ蝗菪∮U,。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，江門開發(fā)商已如驚弓之鳥，由于擔(dān)心當(dāng)?shù)貙⒉扇∠拶彺胧�,，已�?jīng)開始加班加點(diǎn)趕在7月底開盤,。也有開發(fā)商準(zhǔn)備對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，主打戶型將針對(duì)首次置業(yè)群體,，以緊湊小戶型為主,，從而避開可能出臺(tái)的“限購”壁壘。
在房?jī)r(jià)漲速更快的廣東惠州市場(chǎng)上,，降價(jià)潮也因?yàn)閭�(gè)別樓盤的搶跑而拉開了序幕。7月30日,，碧桂園十里銀灘以7.5折開盤,，尤其針對(duì)外地?zé)o法獲得銀行貸款的購房者推出了“分期付款，年期長(zhǎng)達(dá)3年”付款方式,，多達(dá)5000套的房源量頗有“傾銷”之勢(shì),。碧桂園的低價(jià)策略起了作用，各地購房者蜂擁而至,。從當(dāng)天早上起,，該樓盤外的私家車長(zhǎng)龍就延綿數(shù)公里，廣東各地購房者紛至沓來,。據(jù)開發(fā)商披露,，當(dāng)日到場(chǎng)購房者不下萬人。
被業(yè)內(nèi)稱為“價(jià)格殺手”的碧桂園,，所到之處一片“腥風(fēng)血雨”,，其他開發(fā)商不得不出招應(yīng)對(duì)。碧桂園在深圳的十里銀灘項(xiàng)目推出了7.5折賣房之后,，不到一周,，深圳益田集團(tuán)旗下樓盤“益田大運(yùn)城邦”新推出2期300多套新品，從之前1.2萬/平方米,，直降4000元,，至8000多元/平方米。相當(dāng)于打7折出售,，優(yōu)惠力度超越了碧桂園十里銀灘,，創(chuàng)此輪調(diào)控降價(jià)幅度新紀(jì)錄。
房企搶奪限購前跑量機(jī)會(huì)
“必須要趕在限購前跑掉一定的量,，一旦開始限購,，就算降價(jià)也沒人能買了�,！庇虚_發(fā)商這樣對(duì)記者表示,。對(duì)于開發(fā)商來說，價(jià)格固然是賣得越貴越好，但最能體現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的還是銷售量,，而限購政策恰恰會(huì)影響到銷售量的實(shí)現(xiàn),。在此擔(dān)憂下，開發(fā)商害怕的不再是價(jià)格下降,，而是一旦限購后,，有購房資格的買家群體大大縮小�,！霸缤硪祪r(jià),，不如早點(diǎn)降。現(xiàn)在降有人買,，限購之后可能降價(jià)都沒人買了,。”該人士表示,。
這名廣東開發(fā)商的擔(dān)憂不無道理,。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部反映，在上�,！跋拶徚睢鳖C布之后,，二手房市場(chǎng)上純粹的投資者占比已不到5%，7月末“新滬四條”針對(duì)外地人買房資格的進(jìn)一步收緊更是令市場(chǎng)上約4成購房者暫緩了購房計(jì)劃,，足以證明限購政策對(duì)樓市量?jī)r(jià)的影響之大,。
不過，對(duì)于尚未限購的二三線城市而言,，政策落地前或許正是一個(gè)跑量良機(jī),。可以發(fā)現(xiàn),，在今年上半年取得不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)的開發(fā)商,，不論是萬科、恒大,，還是中海,、綠地，幾乎全部順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整了價(jià)格策略,，以價(jià)換量成為這些企業(yè)的共同選擇,。雖然限購范圍的擴(kuò)大可能會(huì)給那些在大力布局二三線城市的開發(fā)商帶來隱憂，但搶在政策落地前降價(jià)跑量或許反倒能成為房企取得良好銷售業(yè)績(jī)的契機(jī),，這也符合政策制定者的預(yù)期,。
上海易居研究院在最新發(fā)布的《限制性住宅市場(chǎng)專題研究》中認(rèn)為，在尚未限購的城市中,，有三類城市可能作為下一步限購的備選城市：一是珠海,、臺(tái)州,、嘉興等房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高的城市，二是岳陽,、丹東,、秦皇島等房?jī)r(jià)漲幅較高的城市，三是惠州,、廊坊,、昆山等一線城市周邊的中小城市。而最終限購的城市可能不到20個(gè),，最有可能為10個(gè)左右,。
面對(duì)限購壓頂?shù)男蝿?shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房企應(yīng)采取積極的銷售策略,，尤其是庫存壓力較大,、且資金不寬裕的企業(yè)，應(yīng)加快項(xiàng)目的開工和建設(shè),，通過降價(jià)促銷和加快推盤的方式回籠資金，保證現(xiàn)金流的安全,。有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告指出,，二三線城市采取限購令將會(huì)影響房地產(chǎn)公司在2011年下半年的銷售情況以及現(xiàn)金流動(dòng)狀況，從而可能對(duì)這些公司的信貸評(píng)級(jí)產(chǎn)生負(fù)面影響,。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如果這些房企能搶在限購前抓緊時(shí)間降價(jià)跑量，限購對(duì)于下半年銷售的影響或許并沒有那么大,。