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2010年上半年剛過,，央行又加息，反映到樓市,，購房的老百姓們第一反應(yīng)就是：“又加息了，我的貸款額如果有100萬,，會增加多少月供,？是否要提前還貸？”,。據(jù)說，目前房貸利率升至10年最高水平,。盡管購房的成本是越來越高,，盡管觀望中遲遲未見出手，可購房剛需們從未放松對樓市行情的關(guān)注,。不知不覺中,，2010年又翻過去了一半，這上半年樓市整體情況到底是怎樣的,？下半年房價會“如期”松動不,？
中國樓市是政策市,，政策調(diào)控方向決定樓市的運行方向，從2009年歲末的“國四條”到2010年4月17日的“國十條”,，樓市迎來史上最密集,、最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。深圳樓市不能獨善其身,，未能延續(xù)2009年成交活躍,、房源告急等火爆場面，而是以成交量持續(xù)下降拉開2010年樓市的序幕,。二季度出臺的“國十條”,，更是將新房成交量拉至冰點，新房單日成交量出現(xiàn)過1套,、2套的悲慘局面,，正常情況下單日成交量也是在50套上下徘徊。
一季度的調(diào)控預(yù)期以及二季度的“國十條”出臺,，催生了強烈的觀望情緒,，嚴(yán)重抑制深圳樓市成交量。特別是“國十條”出臺后,，成交量更是直線下降至冰點,。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，上半年深圳共成交新房126.9萬平方米,，同比大幅減少67.3％,；成交套數(shù)14484套，同比大幅減少65％,；成交金額267.7億元,，同比大幅減少44％。
與此同時,，在各種緊縮政策的壓力下,，深圳二手樓市的成交量開始回調(diào)。但這次回調(diào)在6月份的成交量中才全面體現(xiàn)出來,。2010年1-5月份,，二手樓市交易活躍，6月份成交量下滑對上半年總量影響不大,，故2010年上半年二手樓市總體成交量仍十分可觀,。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，深圳市上半年共成交二手商品房546.18萬㎡,，與成交火爆的2009年上半年持平,。深圳市上半年二手商品房成交套數(shù)逼近6萬套，為59372套,，略低于2009年同期水平,，同比減少2.1%,。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，上半年二手樓市成交活躍,，新房成交量持續(xù)下滑,，使得二手房成交量遠高于新房。數(shù)據(jù)顯示,，深圳市二手房成交套數(shù)是新房的4.1倍,，成交面積是新房的4.3倍。成交量的大幅萎縮,，使得新房成交量遠遠低于去年同期,。深圳市上半年成交新房126.9萬㎡/14484套，同比減少近七成,。
具體看來,，相比新房市場的大幅回落，上半年二手樓市可謂一枝獨秀,。1-5月份二手房交易活躍,，成交量高位運行；6月份成交量雖明顯回落,，但單日成交量仍在300-400套之間徘徊,，成交總量仍比較可觀。上半年二手商品房成交量逼近6萬套,，與2009年同期基本持平,。深圳樓市剛性需求旺盛、二手房分布面廣,、價格實惠,、配套成熟、選擇空間大等等,，是多數(shù)置業(yè)者購買二手房的主要因素,。
2010年上半年樓市成交量大減，但成交均價仍高位運行,。數(shù)據(jù)顯示,，2010年上半年深圳市住宅成交均價21094元/㎡，同比大漲七成,。從2010年上半年的各月份來看,，成交均價有較大回落。1月全市成交均價23251元/㎡,；6月份全市成交均價已回落至16970元/㎡，半年內(nèi)跌幅達為30%,。上半年成交均價的回落大部分由成交結(jié)構(gòu)的變化引起的,。在上半年的4,、5、6月份,，高端物業(yè)成交占比很小,，市場成交以中低端物業(yè)為主，成交產(chǎn)品的低端化是新房的成交均價大幅回落的主要原因,。另外,，“特價房”的熱銷也是導(dǎo)致成交均價下跌的原因之一。
在步步收緊的調(diào)控聲中,，深圳樓市已步入2010年下半年度,。在成交量持續(xù)低迷的市場表現(xiàn)下，在政府頻頻收緊的調(diào)控政策下,，在房價僵持的拉鋸聲中,，在開發(fā)商、置業(yè)者持續(xù)觀望的市場環(huán)境下,，在樓市前景不明朗的迷霧中,，深圳樓市必須尋找出路，尋找打破僵局的突破口,。低量保價,，還是降價換量，是樓市供應(yīng)主體必須認(rèn)真思考的問題,。對于市場各方主體而言,，采取降價促銷策略，才是市場各方取得共贏的唯一選擇,。
從“國十條”出臺后樓市的運行情況來看,，調(diào)控效果正逐漸體現(xiàn)和強化。目前樓市處于“量跌價滯”的態(tài)勢,。展望下半年,，樓市在當(dāng)前的政策環(huán)境下，成交量仍將處于低位,。在銷售壓力下,，在資金壓力下，將會有越來越多的開發(fā)商做出價格讓步,，以價換量,，降價將成為下半年的共識。無論是直接降價還是原價打折或特價房,，都將是降價的表現(xiàn)形式,。因此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，下半年深圳的房價將進入“實質(zhì)性”回落階段,，樓市將進入“量價齊跌”階段,。
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