今年以來,，受國家一系列宏觀調(diào)控政策以及房產(chǎn)稅的影響,，重慶房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“量價趨緩”的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場觀望氛濃厚厚,，市場一度十分低迷,，政策效應(yīng)顯現(xiàn)。特別值得一提的是,，重慶試點開征的房產(chǎn)稅對抑制高檔住房消費(fèi)具有積極作用,。
一些業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為,，在未來一段時期內(nèi)，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不會放松,，樓市步入深度博弈階段,，市場需求仍將受抑制，銷售量增速進(jìn)一步趨緩,，房價過快上漲的勢頭得到抑制,，下行壓力增大，房地產(chǎn)市場更趨規(guī)范和理性,。
政策效應(yīng)顯現(xiàn)樓市銷售“量降價穩(wěn)”
張女士是重慶江北一家樓盤的銷售顧問,。自今年新一輪房地產(chǎn)“新政”實施以來，她的生意就受到很大影響,。“以前每個月可以賣10余套房子,，現(xiàn)在每月只能賣一到兩套房子,。記者走訪了重慶主城區(qū)部分樓盤，這些樓盤的銷售人員普遍反映房子不好賣,，看房的人不少,，但真正買房的卻不多。記者了解到,，許多樓盤紛紛采取降價,、打折、贈裝修,、贈旅游等促銷手段,，刺激樓盤銷售�,！〗衲暌詠�,，重慶商品房市場一度低迷，商品房銷售面積增速持續(xù)放緩,。今年1-5月,，重慶市商品房銷售面積1488.03萬平方米，同比增長11.2%,，較1-4月增速回落1.4個百分點,，較一季度回落6.2個百分點。據(jù)悉,，各類商品房中,，1-5月住宅銷售面積1389.69萬平方米，增長9.2%,，較1-4月增速回落1.7個百分點,，較一季度回落6.5個百分點,。
即便是樓盤銷售最佳時機(jī)的春季房交會，也只能用“慘淡”二字形容,。在為期四天的2011年重慶春季房交會中,，共成交各類房屋3403套，成交建筑面積32.94萬平方米,，成交金額20.67億元,。其中，商品住宅成交2087套,，成交建筑面積22.40萬平方米,。翻開去年春季房交會的交易記錄：成交各類房屋18616套，成交面積176.62萬平方米,，成交金額88.75億元,。
樓市的冷清也反映在土地市場上。受房地產(chǎn)調(diào)控新政策影響,，重慶市主城區(qū)土地市場陷入低迷,，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的熱情不高。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)和重慶土地交易所的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，今年前5個月,，重慶用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地成交宗數(shù)有33宗，成交面積約為225萬平方米,，與去年同期相比下降約58%,。業(yè)內(nèi)人士分析，樓市調(diào)控使得開發(fā)商回籠資金速度放緩,，部分開發(fā)商資金鏈緊張,，現(xiàn)金流壓力很大，致使開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎,。
重慶的個人房貸按揭增量也在回落,。數(shù)據(jù)顯示，今年5月,，重慶市個人中長期消費(fèi)貸款(主要是房貸)余額2422.8億元,，5月當(dāng)月增加53.58億元，同比少增17.36億元,。人民銀行重慶營業(yè)管理部有關(guān)人士分析,，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)，居民購房觀望情緒濃厚,。加上央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息,，使得居民購房按揭成本增大，甚至很多購房者以全款購房,，個人按揭貸款增量呈回落趨勢,�,！�
中國指數(shù)研究院西南分院房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，樓市趨冷,，居民購房意愿下降,，市場觀望氛濃厚，與國家正在實施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控密不可分,，一定程度上反映政策調(diào)控成效,。同時，在調(diào)控政策影響下,，居民購房更趨理性,，房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為得到一定程度遏制。
房產(chǎn)稅抑制高檔房消費(fèi)
與其他城市不同的是,，重慶于今年1月28日在全國率先啟動了房產(chǎn)稅開征試點工作,，對部分商品房征收房產(chǎn)稅。根據(jù)重慶市公布的個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則,，重慶市將對主城區(qū)個人擁有的獨棟商品住宅,，個人新購的高檔住房征收房產(chǎn)稅。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房,，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的,，稅率為1%,；4倍(含)以上的稅率為1.2%。專家認(rèn)為,，重慶房產(chǎn)稅的意圖十分明顯,，主要目的是限制別墅等高檔住房的消費(fèi)，增加房產(chǎn)持有成本,，遏制高端住房消費(fèi)和投機(jī)炒房,。
記者了解到，房產(chǎn)稅試點工作開展4個多月以來,，效果開始顯現(xiàn),，主要表現(xiàn)在高檔住房出現(xiàn)了“量價齊跌”態(tài)勢，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化,，部分購房者購大房,、買高檔的消費(fèi)觀念得到轉(zhuǎn)變。
首先,，房產(chǎn)稅政策對房地產(chǎn)市場的“約束效果”已顯現(xiàn),。房產(chǎn)稅實施后，高檔商品住房項目訪客量出現(xiàn)明顯下降,。據(jù)調(diào)查,，多數(shù)高檔商品住宅項目樓盤訪客量下降30%-50%,。1月28日至4月30日，高檔商品住房成交25.66萬平方米,，占商品住房成交量的7.8%,，較去年下降3.1個百分點。群眾住房消費(fèi)觀念有所轉(zhuǎn)變,，部分購房者改變了買大房,、買高檔房的消費(fèi)傾向，在一定程度上約束了投資投機(jī)購房需求,。
其次,，房產(chǎn)稅實施后，受高檔住房消費(fèi)需求下降的影響,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對高檔住房的定價更趨理性,，價格上漲預(yù)期下降。1月28日至4月30日,，重慶主城區(qū)應(yīng)稅住房交易價格有所下降,，應(yīng)稅住房成交建筑面積均價為每平方米13140元，較房產(chǎn)稅實施前同類房屋成交建筑面積均價每平方米14678元下降10.48%,。
第三,，通過對高檔住房“開發(fā)供應(yīng)約束”，起到了優(yōu)化商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用,。房產(chǎn)稅政策實施后,，部分開發(fā)企業(yè)開始調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)，將大戶型住房比例降低,，減少大戶型住房的供應(yīng)量,，增加告中小戶型住房的供應(yīng)量。今年一季度重慶主城區(qū)建筑面積200平方米以上的高檔住房新開工面積與去年四季度相比下降了4.5%,。1月28日至4月,，建筑面積戶型在100平方米以下的住房上市量同比增加了20%。
調(diào)控力度不減樓市深度博弈
一些業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為,，被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在未來一段時間不會減弱,，房價過快上漲的勢頭將得到抑制，樓市有望進(jìn)一步回歸理性,。
重慶大學(xué)建設(shè)管理和房地產(chǎn)學(xué)院院長任宏認(rèn)為,，此次房地產(chǎn)調(diào)控政策力度空前，顯示中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心,，開發(fā)商和購房者的心理預(yù)期都會因此發(fā)生改變,，有希望使房價出現(xiàn)理性回歸。從這個角度看,，房價上漲的趨勢將受到抑制,，大幅上漲已不可能,。
一些專家認(rèn)為，目前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了史無前例的變化,，這些變化表明房地產(chǎn)市場不會像2008年之后再出一次刺激政策,、再享受一次政策的優(yōu)惠、再搭乘一次“幸福過山車”,，讓房價會在短暫的抑制之后再來一次“甜蜜反彈”,，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴(yán)，房價下降壓力進(jìn)一步增加,。
長期從事房地產(chǎn)問題研究的重慶工商大學(xué)校長楊繼瑞認(rèn)為,，現(xiàn)在地價、建房成本沒有下降,，降價的阻力很大,。再從貨幣政策上看，雖然多次提高存款準(zhǔn)備金率,，收緊“銀根”,，但整個社會并不缺錢，其他行業(yè)無法消化這些資金,，最終還會流到最有甜頭的房地產(chǎn)中來,。
同時，居高不下的CPI,，給了不少房企不降價的理由,。“5月份的CPI超過5%,，6月份很可能超過6%，通脹壓力不減,�,！币患曳康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場研究人員說，即便今年再加息一個百分點,，還是無法改變“負(fù)利率”的局面,，在此背景下，資本到樓市尋求保值增值的動機(jī)就仍然存在,。
有關(guān)專家認(rèn)為,，包括信貸縮緊等在內(nèi)的調(diào)控政策在未來很長一段時間內(nèi)將是“一個常態(tài)”，此前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的“拐棍”過度寬松的信貸環(huán)境,、過度膨脹的住房需求,、過快上漲的價格以及過度低風(fēng)險盈利機(jī)會均已出現(xiàn)較大變化，企業(yè)應(yīng)盡快調(diào)整價格回籠資金并考慮包括股權(quán)融資等多種籌資方式“活下去”才是根本,。
專家認(rèn)為,，本輪調(diào)控的一個核心便是改變過去房企靠大規(guī)模拿地,，便宜拿地，房價快速上升的盈利模式,。這種盈利模式很難在今后長期持續(xù),，以后企業(yè)自身風(fēng)險會越來越大。
重慶市正在大規(guī)模推進(jìn)的公租房建設(shè)在未來一段時間將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響,，一定程度上抑制投資和投機(jī)性購房,。按照重慶市政府規(guī)劃，自2010年起的三年內(nèi),，重慶市將開工建設(shè)4000萬平方米公租房,，去年已開工建設(shè)1300萬平方米，今年開工建設(shè)1350萬平方米,。同時,，今年將有1000萬平方米公租房投入使用。張定宇說,，大量的公租房上市,，會把“夾心層”人群吸引過去，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念,。如此一來,，商品房市場上的需求就會減少，從而抑制部分投資性或投機(jī)性購房需求,，有利于穩(wěn)定房價,。另一方面，由于公租房的租金是市場價的60%,，一旦面市,，其周邊商品房的租金勢必受到影響，會刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期,。