2011年的樓市延續(xù)了從去年開(kāi)始的調(diào)控行情,，上半年以低迷收?qǐng)�,，但一些�?xì)微的變化正在發(fā)生,。住宅成交持續(xù)在低位徘徊震蕩，土地成交量相對(duì)較少,，房企拿地謹(jǐn)慎,。由于庫(kù)存持續(xù)攀升，買(mǎi)方介入熱情不高,，下半年企業(yè)銷(xiāo)售壓力越來(lái)越大,，資金更為緊張，降價(jià)促銷(xiāo)或?qū)⑹谴髣?shì)所趨,。然而,，正是在市場(chǎng)低迷之際，龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)和靈活的銷(xiāo)售策略獲得可喜的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大,。
今年上半年，調(diào)控政策,、房產(chǎn)稅接踵而來(lái),；住宅成交量,、土地出讓金連連下跌；開(kāi)發(fā)商,、購(gòu)房者等樓市各方勢(shì)力拉鋸,。全國(guó)樓市在糾結(jié)、博弈和重壓之下渡過(guò)了上半年,。在2010年樓市調(diào)控啟動(dòng)之后,，今年上半年的調(diào)控力度有增無(wú)減，一攬子房地產(chǎn)政策的出臺(tái)顯示出中央政府調(diào)控樓市的堅(jiān)定決心,。
2011年已過(guò)半,，雖然房?jī)r(jià)并未在持續(xù)有力的調(diào)控中應(yīng)聲而落，但全國(guó)多個(gè)主要城市商品房庫(kù)存量已達(dá)到高位,，庫(kù)存壓力,、資金吃緊日益加劇，給下半年房?jī)r(jià)下行增加了更多的可能性,。雖然5,、6月份全國(guó)樓市銷(xiāo)售情況有所好轉(zhuǎn)，但業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)普遍擔(dān)憂下半年市場(chǎng)并不樂(lè)觀,。
上半年樓市成交總體低迷
房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級(jí)和貨幣政策的持續(xù)趨緊,，使得今年上半年市場(chǎng)總體低迷，多數(shù)城市成交量下降,。在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的20
個(gè)主要城市中,，北京、重慶,、南京,、海口等9 個(gè)城市成交量下降,，且多數(shù)降幅明顯,，其中海口成交量降幅最大,，在60%以上,；其余11
個(gè)城市上半年成交仍有增長(zhǎng)，但漲幅多在10%以內(nèi),，成交仍在低位,。
而8個(gè)重點(diǎn)城市中，成都,、深圳,、上海、天津和杭州成交面積同比略有上升,，北京,、重慶,、南京3
城市成交面積皆低于去年同期水平。
分析整個(gè)上半年的樓市行情可以發(fā)現(xiàn),，一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢(shì)呈現(xiàn)出較為一致的規(guī)律：一季度成交量同比不斷下降,，特別是一、二線城市的調(diào)控細(xì)則大都在2
月中下旬及3 月初陸續(xù)實(shí)施,，故3 月份調(diào)控成效逐漸顯露,，傳統(tǒng)的樓市“小陽(yáng)春”在嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”面前黯然失色，樓市成交量大幅縮水,。4
月調(diào)控作用繼續(xù)顯現(xiàn),，成交量持續(xù)下滑；由于2010年5,、6 兩月樓市受4
月新政影響成交量迅速下跌,，故今年5、6兩月成交量雖受調(diào)控影響依舊低迷,，但同比有所上漲,。
成交量的低迷雖然沒(méi)有使房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，但根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價(jià)格指數(shù)”對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看,，今年1月底“國(guó)八條”出臺(tái)后,，2月—5月，商品住宅價(jià)格平均環(huán)比漲幅明顯縮小,。房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)在減少,，環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)在增加，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制,，一系列調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn),。
庫(kù)存壓力或大于2008年
更為顯著的變化是，經(jīng)歷了上半年的成交膠著后,，北京,、廣州、上海,、南京等全國(guó)主要城市住宅庫(kù)存量快速上升，成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn),。
國(guó)信證券對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售情況的跟蹤報(bào)告顯示,，截止到2011年6月26日，多個(gè)主要城市的庫(kù)存量同比大幅攀升,。國(guó)信數(shù)據(jù)顯示,，北京商品房可售套數(shù)達(dá)到771908套，同比上升21%,；上�,？墒厶讛�(shù)為52545套,，同比上升27.7%；而在青島,、南京,、蘇州、廈門(mén)等幾個(gè)二線城市,，可售套數(shù)同比增幅更是高達(dá)43%,、37%、47%,、81%,。一線城市中，只有深圳庫(kù)存量同比小幅下降2.9%,。
巨大的庫(kù)存量給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金壓力不可小覷,。齊魯證券分析師周濤認(rèn)為，雖說(shuō)2010年銷(xiāo)售并不差,，行業(yè)利潤(rùn)比火爆的2009年仍增長(zhǎng)了10%以上,，但由于2010年開(kāi)發(fā)商購(gòu)地?zé)崆楦邼q，使得2011年在施工投資和地價(jià)款支付上背負(fù)了沉重的資金壓力,。經(jīng)過(guò)行業(yè)資金壓力測(cè)試分析可以發(fā)現(xiàn),，在銷(xiāo)售額下降8%的情形下，2011年行業(yè)資金缺口在7883億元,，接近2008年水平,；只有銷(xiāo)售額增長(zhǎng)5%以上，資金流才可能轉(zhuǎn)負(fù)為正,；若銷(xiāo)售額跌幅超過(guò)10%,，那么行業(yè)資金缺口將超過(guò)2008年水平。
周濤預(yù)計(jì),，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存壓力和資金壓力不會(huì)比2008年好,，庫(kù)存壓力甚至超過(guò)2008年。開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題或?qū)⒃谙掳肽昙斜l(fā),。
下半年樓市很難樂(lè)觀
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄分析了上海樓市上半年成交情況后指出,，上海樓市的中堅(jiān)力量——改善性需求和推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的投資性需求已被嚴(yán)重抑制。上半年上海紫園,、達(dá)安圣芭芭,、大華錦繡華城別墅等集中成交的案例顯示，開(kāi)發(fā)商在銀根緊縮,、銷(xiāo)售放緩的資金壓力下,，開(kāi)始向信托借高息貸或低價(jià)賣(mài)給供應(yīng)商抵欠款。這類(lèi)案例的增多已經(jīng)非常類(lèi)似2008年,，因此下半年開(kāi)發(fā)商很有可能會(huì)因資金壓力而降價(jià)賣(mài)房,。
對(duì)于樓市下半年的走勢(shì),，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)出憂慮。策源地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總經(jīng)理王凌認(rèn)為,，下半年樓市整體成交量無(wú)疑將低于往年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁虼顺霈F(xiàn)分化。一部分開(kāi)發(fā)商面對(duì)銷(xiāo)售萎縮及貸款收緊的雙重壓力,，將“以價(jià)換量”,，主動(dòng)調(diào)整價(jià)格以擴(kuò)大成交；而另一部分實(shí)力雄厚,、資金充足的開(kāi)發(fā)商將在“產(chǎn)品力”上下足功夫,，高品質(zhì)、高性價(jià)比產(chǎn)品的抗跌抗壓性,，將會(huì)在這個(gè)充滿變數(shù)的市場(chǎng)中充分體現(xiàn),。
中國(guó)指數(shù)研究院上海分院分析師張晉華認(rèn)為，當(dāng)前房屋成交低迷,，直接影響到開(kāi)發(fā)商資金回籠計(jì)劃,。考慮到開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)久以來(lái)一直處于高負(fù)債率運(yùn)行的情況,，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生變化,，外加融資渠道和融資額度的持續(xù)變窄和收緊，開(kāi)發(fā)商目前資金壓力已開(kāi)始凸顯,。隨著利率繼續(xù)不斷調(diào)高和存款準(zhǔn)備金率的進(jìn)一步調(diào)整,，對(duì)資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，資金鏈斷裂的危機(jī)將會(huì)進(jìn)一步加重,。