一“低”指成交量,，金融政策一緊再緊，剛性需求步步萎縮，成交量創(chuàng)5年來新低,；二“低”指土地出讓金額,，上半年主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)土地出讓總額不足80億元,，創(chuàng)5年來新低的紀錄,；一“高”指庫存高，微量成交的背后是樓市的大量積壓,，可售房源量創(chuàng)下兩年來新高,，接近歷史最高位。
而縱觀上周新開樓盤的表現(xiàn),，雖然開盤的樓盤數(shù)并不多,，但個盤的情況看好，幾個開盤樓盤的定價,，都直接拉低了區(qū)塊的整體價格,，這也是在調(diào)控背景下，開發(fā)商主動放下身段,，靈活把握定價所帶來的積極后果,。有業(yè)內(nèi)人士認為，上周新開的三個樓盤自住投資都非常適宜,，尤其對于還擁有購房資格的投資者來說，這樣的價格從長線來看是十分理想的,。相信在下半年的市場中,，還會有越來越多的樓盤選擇這樣的開盤戰(zhàn)略來吸引客源。
21世紀不動產(chǎn)負責人向記者表示,，2011年上半年杭州樓市整體呈靜默狀態(tài),，最主要還是受“政策市”的影響�,！澳苜I得起的沒有資格買,，有資格買的卻買不起，限貸政策提高購房門檻,，二套房首付和利率的提高,，迫使部分資金不足的需求推遲購買計劃。再加上對價格下降的預期影響,，使得樓市依舊愁云密布,。”
上周三盤低價入市業(yè)績理想
上周杭州樓市雖僅有三盤新開,，但預定情況卻超出人們預期的理想,，為上半年畫下了一個意味深長的句點。濱江的中海寰宇天下、世茂錢塘帝景,，以及位于下沙板塊的德行中外公寓,，作為純新盤，首次面世,。
上周四,，德信中外公寓與中海寰宇天下開盤。價格成為寰宇天下此次開盤的殺手锏,，很多前來現(xiàn)場的購房者都表示,，和周圍的很多新盤比起來，寰宇天下的樓盤質(zhì)量并不差,，價格則更為優(yōu)惠,，較高的性價比驅(qū)使他們選擇購買寰宇天下的樓盤。開盤當日,，去化6成,，實現(xiàn)銷售額8.8億。
更為值得一提的是德信中外公寓,。在目前的調(diào)控形勢下,，近乎“日光”的成績可謂上佳。據(jù)現(xiàn)場銷控表觀察,，本次德信中外公寓推出的128套房源,，總價在123萬到200萬之間，單價12980元/平方米起,，總價最低為123.9萬,。據(jù)開發(fā)商方面的數(shù)據(jù)顯示，開盤當日的預訂率高達98%,。
早在6月中旬,，中外公寓的開盤價格公布之初，就曾引來眾多購房者與業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注與看好,，14800元/平方米的均價遠遠低于金沙湖板塊其他在售樓盤的價格,，甚至有不少網(wǎng)友預言，德信此舉將重塑下沙樓市的價格體系,。中外公寓開盤后的這個預定成績可謂是眾望所歸,。
上半年二手房成交量創(chuàng)5年來新低
新盤的低價入市，直接沖擊的就是二手房的交易,。
根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，2011年1月至6月杭州市主城區(qū)二手房共成交6703套，僅為2010年同期的52.68%,，為5年來新低,。
1月26日，國務(wù)院出臺“新國八條”，市場觀望氣氛漸出,，再加上春節(jié)效應(yīng)的影響,，樓市陷入低谷；2月8日,，央行加息0.25個百分點,，2月28日，杭州“國八條”樓市調(diào)控細則出臺,，樓市成交面積銳減過半,，開始進入冰凍期。細則出臺后,，限購政策壓縮了市場需求,，投資投機需求退出市場、部分多次改善性需求失去購房資格被迫退市,，限購成為樓市成交下降的最主要原因,。3月、4月樓市住宅一直在低迷中靜默,。
4月6日,，央行再次加息0.25個百分點，金融政策持續(xù)收緊,，樓市表現(xiàn)卻異常淡定,；而歷來樓市最火的“紅五月”依然沒見往年的成交熱潮，5月人居展上觀望氣氛十分濃郁,，成交量和人氣都不如往年,。5月20日，杭州一房一價細則重磅出臺,，6月20日，央行年內(nèi)第6次上調(diào)存款準備金率,，持續(xù)低迷的成交量和持續(xù)收緊的資金鏈終于讓賣房者按捺不住了,，開發(fā)商紛紛優(yōu)惠開盤，打折促銷措施不斷,，也帶來6月份一手房成交量的小幅上升,；部分二手房東也開始調(diào)低掛牌價，但受到新盤頻頻低開的影響,，周邊二手房市場的表現(xiàn)并不樂觀,。需要注意的是，雖然新盤打折促銷范圍漸廣,，但真正銷售得好的還是優(yōu)惠力度大,、性價比高的樓盤，這一點可以看出當下買房者最關(guān)心的不是價格是否下跌，而是下跌的幅度是否達到心中的價位,。
房價松動,，第三季度或為入市時機
根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年上半年杭州市主城區(qū)二手房整體成交均價出現(xiàn)小幅度松動,，二手房東的掛牌價近期主動下調(diào),，議價空間也有所提高，國家政策調(diào)控遏制房價過快上漲的目標取得一定效果,，但是部分熱門區(qū)域或小區(qū)的成交均價卻有所上漲,，尤其是套均面積較小的老小區(qū)；同時由于二手房東本身的分散性特點和資金特點,，使得二手房目前降價幅度不大,。
相對來說，上市新盤“明折暗扣”較為猛烈,，各種優(yōu)惠接踵而至,，房價松動的跡象較為明顯。根據(jù)某房產(chǎn)門戶網(wǎng)的調(diào)查顯示,，當下,，新盤開盤采取折扣優(yōu)惠的有54個，存抵促銷的有11個,，其他優(yōu)惠的7個,。
有業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控緊而不松,，在持續(xù)多月的慘淡之后,，不差錢的開發(fā)商已漸漸陷入資金鏈緊張的泥潭，在銀行和眾多融資渠道被卡緊的大背景下,，“以價換量”成為許多樓盤回籠資金的最好方式,。
截止到6月底，杭州市主城區(qū)可售房源高達29201套,，為兩年來新高,，接近歷史最高值；再加上下半年大量的一手住宅項目入市,，新房市場的價格有望進一步回落,，二手房市場的價格也將進一步松動，第三季度將為入市的好時機,。伴隨著價格的繼續(xù)回落,，部分剛性的購房需求也將被逐步激活，市場成交量有望回調(diào),。