一“低”指成交量,，金融政策一緊再緊,，剛性需求步步萎縮，成交量創(chuàng)5年來(lái)新低,；二“低”指土地出讓金額，上半年主城區(qū)(不包括蕭山,、余杭)土地出讓總額不足80億元，創(chuàng)5年來(lái)新低的紀(jì)錄,；一“高”指庫(kù)存高，微量成交的背后是樓市的大量積壓,，可售房源量創(chuàng)下兩年來(lái)新高,，接近歷史最高位。
而縱觀上周新開(kāi)樓盤(pán)的表現(xiàn),，雖然開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)數(shù)并不多，但個(gè)盤(pán)的情況看好,，幾個(gè)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的定價(jià),，都直接拉低了區(qū)塊的整體價(jià)格，這也是在調(diào)控背景下,，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放下身段,，靈活把握定價(jià)所帶來(lái)的積極后果,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上周新開(kāi)的三個(gè)樓盤(pán)自住投資都非常適宜,，尤其對(duì)于還擁有購(gòu)房資格的投資者來(lái)說(shuō)，這樣的價(jià)格從長(zhǎng)線來(lái)看是十分理想的,。相信在下半年的市場(chǎng)中，還會(huì)有越來(lái)越多的樓盤(pán)選擇這樣的開(kāi)盤(pán)戰(zhàn)略來(lái)吸引客源,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人向記者表示,，2011年上半年杭州樓市整體呈靜默狀態(tài)，最主要還是受“政策市”的影響,。“能買(mǎi)得起的沒(méi)有資格買(mǎi),，有資格買(mǎi)的卻買(mǎi)不起,，限貸政策提高購(gòu)房門(mén)檻，二套房首付和利率的提高,，迫使部分資金不足的需求推遲購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃,。再加上對(duì)價(jià)格下降的預(yù)期影響,，使得樓市依舊愁云密布�,！�
上周三盤(pán)低價(jià)入市業(yè)績(jī)理想
上周杭州樓市雖僅有三盤(pán)新開(kāi),，但預(yù)定情況卻超出人們預(yù)期的理想，為上半年畫(huà)下了一個(gè)意味深長(zhǎng)的句點(diǎn),。濱江的中海寰宇天下、世茂錢(qián)塘帝景,，以及位于下沙板塊的德行中外公寓，作為純新盤(pán),，首次面世。
上周四，德信中外公寓與中海寰宇天下開(kāi)盤(pán),。價(jià)格成為寰宇天下此次開(kāi)盤(pán)的殺手锏,，很多前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者都表示，和周?chē)暮芏嘈卤P(pán)比起來(lái),，寰宇天下的樓盤(pán)質(zhì)量并不差，價(jià)格則更為優(yōu)惠,，較高的性價(jià)比驅(qū)使他們選擇購(gòu)買(mǎi)寰宇天下的樓盤(pán)。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日,，去化6成，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額8.8億,。
更為值得一提的是德信中外公寓。在目前的調(diào)控形勢(shì)下,，近乎“日光”的成績(jī)可謂上佳,。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控表觀察,，本次德信中外公寓推出的128套房源，總價(jià)在123萬(wàn)到200萬(wàn)之間,，單價(jià)12980元/平方米起，總價(jià)最低為123.9萬(wàn),。據(jù)開(kāi)發(fā)商方面的數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的預(yù)訂率高達(dá)98%,。
早在6月中旬,，中外公寓的開(kāi)盤(pán)價(jià)格公布之初,，就曾引來(lái)眾多購(gòu)房者與業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注與看好，14800元/平方米的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金沙湖板塊其他在售樓盤(pán)的價(jià)格,，甚至有不少網(wǎng)友預(yù)言,，德信此舉將重塑下沙樓市的價(jià)格體系,。中外公寓開(kāi)盤(pán)后的這個(gè)預(yù)定成績(jī)可謂是眾望所歸,。
上半年二手房成交量創(chuàng)5年來(lái)新低
新盤(pán)的低價(jià)入市，直接沖擊的就是二手房的交易,。
根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年1月至6月杭州市主城區(qū)二手房共成交6703套,，僅為2010年同期的52.68%，為5年來(lái)新低,。
1月26日,，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”，市場(chǎng)觀望氣氛漸出,，再加上春節(jié)效應(yīng)的影響，樓市陷入低谷,；2月8日,，央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn),，2月28日，杭州“國(guó)八條”樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái),，樓市成交面積銳減過(guò)半，開(kāi)始進(jìn)入冰凍期,。細(xì)則出臺(tái)后，限購(gòu)政策壓縮了市場(chǎng)需求,，投資投機(jī)需求退出市場(chǎng)、部分多次改善性需求失去購(gòu)房資格被迫退市，限購(gòu)成為樓市成交下降的最主要原因,。3月、4月樓市住宅一直在低迷中靜默,。
4月6日，央行再次加息0.25個(gè)百分點(diǎn),，金融政策持續(xù)收緊，樓市表現(xiàn)卻異常淡定,；而歷來(lái)樓市最火的“紅五月”依然沒(méi)見(jiàn)往年的成交熱潮,，5月人居展上觀望氣氛十分濃郁,，成交量和人氣都不如往年。5月20日,，杭州一房一價(jià)細(xì)則重磅出臺(tái)，6月20日,，央行年內(nèi)第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，持續(xù)低迷的成交量和持續(xù)收緊的資金鏈終于讓賣(mài)房者按捺不住了，開(kāi)發(fā)商紛紛優(yōu)惠開(kāi)盤(pán),，打折促銷(xiāo)措施不斷，也帶來(lái)6月份一手房成交量的小幅上升,；部分二手房東也開(kāi)始調(diào)低掛牌價(jià)，但受到新盤(pán)頻頻低開(kāi)的影響,，周邊二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)并不樂(lè)觀,。需要注意的是，雖然新盤(pán)打折促銷(xiāo)范圍漸廣,，但真正銷(xiāo)售得好的還是優(yōu)惠力度大,、性價(jià)比高的樓盤(pán)，這一點(diǎn)可以看出當(dāng)下買(mǎi)房者最關(guān)心的不是價(jià)格是否下跌,，而是下跌的幅度是否達(dá)到心中的價(jià)位,。
房?jī)r(jià)松動(dòng),，第三季度或?yàn)槿胧袝r(shí)機(jī)
根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2011年上半年杭州市主城區(qū)二手房整體成交均價(jià)出現(xiàn)小幅度松動(dòng),，二手房東的掛牌價(jià)近期主動(dòng)下調(diào)，議價(jià)空間也有所提高,，國(guó)家政策調(diào)控遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目標(biāo)取得一定效果,，但是部分熱門(mén)區(qū)域或小區(qū)的成交均價(jià)卻有所上漲,，尤其是套均面積較小的老小區(qū),；同時(shí)由于二手房東本身的分散性特點(diǎn)和資金特點(diǎn),，使得二手房目前降價(jià)幅度不大。
相對(duì)來(lái)說(shuō),，上市新盤(pán)“明折暗扣”較為猛烈，各種優(yōu)惠接踵而至,，房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象較為明顯,。根據(jù)某房產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)的調(diào)查顯示，當(dāng)下,，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)采取折扣優(yōu)惠的有54個(gè),，存抵促銷(xiāo)的有11個(gè)，其他優(yōu)惠的7個(gè),。
有業(yè)內(nèi)人士表示,，調(diào)控緊而不松，在持續(xù)多月的慘淡之后,，不差錢(qián)的開(kāi)發(fā)商已漸漸陷入資金鏈緊張的泥潭,，在銀行和眾多融資渠道被卡緊的大背景下，“以價(jià)換量”成為許多樓盤(pán)回籠資金的最好方式,。
截止到6月底,，杭州市主城區(qū)可售房源高達(dá)29201套，為兩年來(lái)新高,，接近歷史最高值；再加上下半年大量的一手住宅項(xiàng)目入市,，新房市場(chǎng)的價(jià)格有望進(jìn)一步回落,，二手房市場(chǎng)的價(jià)格也將進(jìn)一步松動(dòng)，第三季度將為入市的好時(shí)機(jī),。伴隨著價(jià)格的繼續(xù)回落,，部分剛性的購(gòu)房需求也將被逐步激活，市場(chǎng)成交量有望回調(diào),。