2011年已然過(guò)半,。截至6月28日，上海上半年商品住宅成交均價(jià)依舊“堅(jiān)挺”,，與去年下半年基本持平,。或許因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商賣房“誠(chéng)意”不足,，上海2011年成交商品住宅僅約376萬(wàn)平方米,。這一數(shù)據(jù)略高于去年同期的約353萬(wàn)平方米，但環(huán)比去年下半年的約612萬(wàn)平方米,，卻大降近四成,，幾乎腰斬。
上海樓市陷入僵局,。
不過(guò),，市場(chǎng)分析人士指出，目前已有個(gè)別“挺”不下去的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)促銷試圖打破僵局,。并且，在近期個(gè)別樓盤降低價(jià)格之后,，上海商品住宅成交量還是出現(xiàn)了10%以上的回升,，預(yù)計(jì)未來(lái)半年，“以價(jià)換量”將成為大勢(shì)所趨,。
房?jī)r(jià)“挺”過(guò)上半年
中房信分析師薛建雄指出,，目前的數(shù)據(jù)并未將6月最后兩天的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，就近期成交行情估計(jì),，最后兩天上海商品住宅的成交面積在4.5萬(wàn)平方米左右,。事實(shí)上，就算計(jì)入6月最后兩天的數(shù)據(jù),，依舊不能改變今年上半年商品住宅成交慘淡的局面,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對(duì)一蹶不振的購(gòu)房需求,，多數(shù)開(kāi)發(fā)商在上半年選擇了靜默,，偶有開(kāi)發(fā)商選擇試探性降價(jià)促銷，但在獲得一定成交量之后也未見(jiàn)后續(xù)銷售計(jì)劃跟進(jìn),。在2011年上半年的最后幾天,，上海樓市依舊未能走出僵局,。
受此影響，在低迷的成交之下,，上半年上海商品住宅成交均價(jià)依舊在高位企穩(wěn),，約22600元/平方米，和去年下半年的約22800元/平方米幾乎持平,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔指出,，盡管目前的總體房?jī)r(jià)水平未見(jiàn)明顯下滑，但同比增幅卻有放緩趨勢(shì),。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明,，去年1~5月全市新建商品住宅成交均價(jià)的同比漲幅在44%~68%之間，而今年這一指標(biāo)已回落至10%以內(nèi),，最近的4,、5月份更是雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，幅度在3%左右,。
與此同時(shí),，部分高檔住宅的價(jià)格也依然“堅(jiān)挺”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示,，今年截至6月22日,，全市單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的新建商品住宅累計(jì)成交70套，同比提升125.8%,。而去年一年,，全市僅共成交78套單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的新建商品住宅。黃河滔認(rèn)為,，今年上海上半年商品住宅均價(jià)居高不下,，恐怕也在一定程度上受到單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅集中成交拉動(dòng)。
“以價(jià)換量”或是大勢(shì)所趨
目前為止,，多數(shù)上海樓盤還都選擇放棄部分成交量而“力挺”價(jià)格,，隨著調(diào)控的深入和成交的持續(xù)低迷。越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“堅(jiān)挺”的房?jī)r(jià)將在下半年出現(xiàn)扭轉(zhuǎn),。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，二季度開(kāi)始，上海個(gè)別欲“以價(jià)換量”的樓盤都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī),。
以嘉定南翔板塊的“華潤(rùn)置地菁英苑”為例,。5月中旬，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,，此次該樓盤推出386套公寓,，網(wǎng)上房地產(chǎn)參考價(jià)在27500~35500元/平方米之間。但實(shí)際上，售樓處給出的報(bào)價(jià)較上述參考價(jià)低許多,，在此基礎(chǔ)上,，開(kāi)盤當(dāng)日售樓處還給予購(gòu)房者9.8折的優(yōu)惠。開(kāi)盤初期,，記者曾以購(gòu)房者身份走訪了該樓盤,，當(dāng)時(shí)記者在售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到，售樓處人潮涌動(dòng),。據(jù)售樓人員表示,，此次推出的380多套房源銷售情況非常好，開(kāi)盤當(dāng)日就售出了90%,，均價(jià)大約在25000元/平方米,。
同樣的情況也發(fā)生在臨港新城。日前,，記者從浦東新區(qū)蘆潮港鎮(zhèn)港輝路的臨港海濱國(guó)際花園售樓處了解到,，6月18日推出的均價(jià)9800元/平方米特惠房已售完，6月27日新推出一批小區(qū)中央景觀房,，共52套,，到目前為止已出售一半，單價(jià)大約為9800元/平方米,。
此外,，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，近日開(kāi)盤的張江湯臣豪園共推出660套房源,，報(bào)價(jià)在24000~32000元/平方米,。但記者在該盤售樓處詢問(wèn)時(shí)，被告知成交價(jià)為25000~27000元/平方米,。據(jù)悉,，在張江高科(600895,股吧)工作者可享受九六折優(yōu)惠，“近期購(gòu)買也可以享受這一折扣,，打過(guò)折的房?jī)r(jià)和去年差不多�,！睋�(jù)介紹,，湯臣豪園四期于6月22日開(kāi)盤，開(kāi)盤前三天就售出兩百多套,，截至28日,，已售出將近三百套房源。
一個(gè)最為明顯的標(biāo)志是,，上海商品住宅庫(kù)存量不再如去年一樣持續(xù)穩(wěn)定在500萬(wàn)平方米,，而是正在以驚人的速度激增——網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月初,，上海商品住宅可售面積已達(dá)約750萬(wàn)平方米,，而在4,、5月份，這一數(shù)據(jù)還僅約為670萬(wàn)平方米,。昨日,，記者再次查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)不到一個(gè)月的時(shí)間,，上海商品住宅可售面積再次激增30萬(wàn)平方米,，達(dá)到約780萬(wàn)平方米。
薛建雄表示,，截至6月28日,，上海2011年商品住宅新增供應(yīng)面積約525萬(wàn)平方米。也就是說(shuō),，在商品成交面積環(huán)比大降近四成的同時(shí),，商品住宅新增供應(yīng)較去年下半年的約656萬(wàn)平方米僅下降了約兩成�,！肮┬枋Ш�,，商品住宅大量積壓也在預(yù)料之中。預(yù)計(jì)下半年上海會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)整,�,！�
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟對(duì)此持有相同意見(jiàn)，他認(rèn)為,，今年樓市受到嚴(yán)厲調(diào)控,，成交持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)下半年在通脹壓力持續(xù)加大的情況下,，加息也可能成為常態(tài),。“那么,，在預(yù)售金回籠減少和融資渠道收緊的雙重壓力之下,，如果政策持續(xù)不放松，短期內(nèi)房?jī)r(jià)具有較大的調(diào)整壓力,�,！�
黃河滔亦認(rèn)為，三季度新房市場(chǎng)價(jià)將率先有明顯松動(dòng),�,！霸诮诔山粌r(jià)格出現(xiàn)下滑的情況下，成交量還是出現(xiàn)了10%以上的回升,，未來(lái)"以價(jià)換量"不僅是大勢(shì)所趨,，在個(gè)案上也會(huì)更多出現(xiàn)，但出現(xiàn)大降的可能性不大�,！�