限購,、限價、限貸,。2011年上半年,，北京樓市成交慘淡,。
6月30日，正值年中分水嶺,，中原三級市場研究總監(jiān)張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》,，“北京2011年上半年，項目簽約率僅43.1%,�,！边@一數(shù)據(jù)說明在目前市場銷售的樓盤項目中，超過50%的房子尚未銷售,，處于積壓狀態(tài),。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至6月29日，北京2011年上半年,，期房住宅簽約套數(shù)為36571套,，同比去年下調(diào)16%，現(xiàn)房住宅同比下調(diào)18.5%,。住宅總簽約套數(shù)為43353套,，同比下降16.4%。
去年同期,，北京的住宅總簽約套數(shù)為51869套,，2009年同期為83518套，這意味著北京已經(jīng)連續(xù)兩年上半年的成交數(shù)量出現(xiàn)下滑,�,！俺山痪鶅r相較去年同期沒有明顯變化�,！睆埓髠ジ嬖V記者,，“主要原因是今年6月份，北京市場上均價超過每平方米3萬元的住宅項目只售出9套,。因此均價相較去年沒有明顯變化,。預(yù)計隨著7月份大量新項目入市,，下半年或許出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機(jī)�,！�
8000億元樓市庫存壓頂
北京某樓盤銷售人員李美（化名）是從業(yè)三年的一名職業(yè)銷售代表,，從今年5月起，她的作息時間已經(jīng)改成一周休息三天,�,！颁N售太差，沒有合適的項目,�,！崩蠲缹τ浾哌@樣抱怨。自從調(diào)控以來,，李美所在的房地產(chǎn)公司也有意放緩了新一期項目開盤的速度,。銷售人員從去年年底高峰時期的忙碌到今年無事可做的蕭條。這也從一個側(cè)面反映出北京樓市的當(dāng)前狀況,。
亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，5月北京樓市29個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進(jìn)入6月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低,。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計,，6月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項目合計為29個，提供住宅套數(shù)為9508套,，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1295套,，簽約率僅為13.6%。
對于銷售簽約率的持續(xù)走低,，除了是淡季的原因外,，張大偉認(rèn)為限購政策還是最主要的原因之一，限購后,，北京購房成交案例中89.6%為首次置業(yè),，而本市戶籍家庭更是占到了91%。經(jīng)過幾個月的消化,。目前市場上有意向購房且有能力購房的人群逐漸被稀釋,，有購房需求的部分家庭也開始觀望。
其次,，是北京商品房庫存積壓上漲,，僅6月預(yù)售的商品房期房住宅項目，根據(jù)預(yù)售總值對比已經(jīng)簽約的項目值,，合計提供的9508套住宅總市值325億,，而截至月底簽約的僅有29億，一個月的庫存積壓市值就超過296億,。
296億還僅僅是積壓商品房市值的一小部分,。根據(jù)張大偉的計算和6月30日的數(shù)據(jù),，北京商品房庫存總面積分別為：期房面積1510.5萬平方米，現(xiàn)房面積1809.5萬平方米,�,？値齑婷娣e為3320萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3181.2萬平方米增加了138.8萬平方米,�,！案鶕�(jù)今年在售期房預(yù)售均價，乘以庫存面積,，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8000億,。預(yù)計年底有望達(dá)到萬億,�,！�
“這一數(shù)據(jù)只保守不夸張�,！睆埓髠ケ硎荆澳壳氨本┻�有8000多萬平方米的在建面積,，還有開發(fā)商手中的土地庫存,。如果都算在一起，也許庫存市值將超過萬億,�,！�
下半年價格松動
庫存增加，導(dǎo)致的直接后果是土地市場低迷冷清,。根據(jù)北京土地儲備管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至6月30日下午5點(diǎn),，北京上半年土地出讓為114塊，提供總面積約1050萬平方米,，成交總值為327.23億元,。相比去年同期下調(diào)了48.2%，住宅出讓金更是下滑了75.4%,，今年上半年僅為120.3億,。
值得注意的是，在6月27日下午,，北京市崇文菜市場（含西側(cè)地）地塊被廣州豐璟房地產(chǎn)經(jīng)過33輪競拍獲得,，成交總地價為7.1億元，規(guī)劃建筑面積為16424.7平方米,，折合樓面價為43227.58元/平方米,。這說明，在土地市場低迷的情況下,，熱點(diǎn)地塊的成交及價格絲毫沒有受到影響,。
同時,，北京市相對位置較好的樓盤價格持續(xù)上漲。2011年上半年,，北京市場上房山長陽板塊,、朝陽區(qū)、西城區(qū)和通州的部分樓盤,，依舊受到了購房者的追捧,。以通州熱點(diǎn)樓盤百合灣為例，最新一期平層開盤價已經(jīng)突破每平方米3萬元大關(guān),。價格突飛猛進(jìn),，直追朝陽區(qū)樓盤。
但更多的數(shù)據(jù)顯示,，不少樓盤價格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動,。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：上半年供應(yīng)的期房商品房住宅項目合計為79個，提供的住宅套數(shù)合計為26328套,，累計簽約套數(shù)為11357套,，簽約率僅為43.1%。而簽約均價為20612元/平方米,，相比供應(yīng)均價24672元低16.5%,。張大偉認(rèn)為：“6月份簽約率明顯開始分化，6月下旬10個項目因為最近供應(yīng)而簽約基本為零,，有33個項目的簽約率在近半年不足40%,。而在簽約率超過80%的20個項目中，簽約均價僅為20471元,。這說明低價項目簽約在上半年占據(jù)了市場的絕對主力,。”
根據(jù)分析,，上半年北京樓市的79個項目中,，均價低于2萬元/平方米的有31個，提供的住宅為12600套,，累計半年來簽約套數(shù)為6606套,，簽約率為52.4%，簽約率高于平均簽約率43.1%,。而2萬~3萬元/平方米價位的項目簽約率僅為33.3%,，超過3萬元/平方米的高價盤簽約率為37.3%。
下半年北京將迎來新一波的入市項目高峰期,。據(jù)新浪樂居統(tǒng)計,，7月北京樓市共有44個項目開盤，其中中心城區(qū)有11個項目開盤，近郊,、遠(yuǎn)郊區(qū)縣共有23個項目開盤,，環(huán)首都的河北共有10個項目開盤，與中心城區(qū)基本持平,。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,，在上半年的庫存積壓和下半年的樓盤集中入市下,，或有望促進(jìn)北京樓市的價格繼續(xù)松動,。