數(shù)據(jù)顯示,，7月上海市場（包括周邊地區(qū)）預開盤23個公寓項目,，10個別墅項目，較6月開盤數(shù)量縮水過六成。這已是連續(xù)第二月開盤量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑,。
同時，優(yōu)惠樓盤數(shù)量則在不斷增加,，據(jù)統(tǒng)計,，上海市2011年7月打折優(yōu)惠樓盤共計136個（含別墅），環(huán)比漲幅高達17%,。
現(xiàn)象：開盤量連續(xù)兩月下滑
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至6月20日，7月上海市場預計將有23個公寓項目開盤,，比6月份的67個,，下滑65.7%，是繼
6月開盤量環(huán)比下滑39%后,，連續(xù)第二個月開盤量出現(xiàn)環(huán)比大幅下跌,。比2010年7月份最終24個的開盤量減少4.2%。
分析：存量達836萬平方米
上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司市場研究部副總監(jiān)張晴怡告訴記者,，“6月的成交量本來就不高,，7月原本也是個傳統(tǒng)的樓市淡季，供應量對于成交量的影響有限,，目前市場不會因為供應量的增加而導致成交量的上行,。”
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也表示,，“雖然開盤量持續(xù)走低,，但目前的存量還是相當充足的，依然足夠滿足市場需求,�,！�
佑威及樓市專評網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月29日,，上海全市商品住宅的可售面積達到836萬平方米,。對此，佑威機構執(zhí)行董事,、樓市專評網(wǎng)首席分析師黃志堅告訴記者,，“以5月商品住宅約83萬平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超過10個月的時間,。所以,，新增供應的短期變化對于成交量的影響甚微�,！�
上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為,，“在大量房源積壓的情況下,，未來供應量的大小對樓市影響并不是很大，關鍵是有效供應是否充足,，前幾周樓市出現(xiàn)大幅回暖,，就與保利葉城這樣性價比較高的項目有很大關系，但是這種有效的供應目前難以長時間延續(xù),，大部分項目的價格還是與購房者的預期有一定差距,，因而難以拉動成交量的上漲�,！�
現(xiàn)象：中高端供應占四成
5,、6月份，隨著一部分高端物業(yè)的相繼開盤,，部分高端房源成交出現(xiàn)上升態(tài)勢,。而在7月開盤的項目中，又有4個總價千萬級以上豪宅項目準備入市,。高端市場的供應熱潮似乎始終未減,。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月推出的中高端房源（即含有別墅的項目）占新盤供應約四成,。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師雷琪指出,，“從5月及6月前三周的成交情況來看，近來除了剛需置業(yè)占據(jù)主導之外,，高端房源的市場表現(xiàn)也呈現(xiàn)出上升態(tài)勢,，不少內(nèi)環(huán)高端項目以及別墅項目入市后均取得不錯銷量，這也是促使7月中高端項目積極入市的主要動力之一,�,！�
分析：供應或難拉動成交
陸騎麟認為，“千萬級以上的豪宅項目,，往往本身具有品質(zhì)上獨特優(yōu)勢或者稀缺性,，它們的成交在一定程度上是脫離樓市整體行情的。雖然限購對高端房源交易的抑制作用依然存在,，但是近期并未針對豪宅市場出臺進一步的調(diào)控措施,，一些蓄積已久的買賣需求會出現(xiàn)一定的釋放，不過這種需求的釋放很難長時間支撐起成交量,�,！�
“實際上，最近三周一手豪宅的成交量正呈逐步下滑的趨勢,，6月13日-6月19日,，全市5萬元以上的豪宅更是僅僅成交了14套,�,！标戲T麟指出,，“要看政策消化期是否過去，主要還是得依據(jù)整體成交行情,，最近兩周的商品住宅成交量分別為12萬-13萬平方米,，處于相對低位，政策的影響依然相當明顯,，所以說政策消化期已過還為時過早,。”
張晴怡也認為,，“個別項目的銷售比較好,，不能說整個高端市場已經(jīng)開始復蘇。整個高端市場受政策影響還是相當大的,，限購令的作用對于高端市場的影響不是短期內(nèi)能夠消除的,，現(xiàn)在大多數(shù)的成交還是只能靠非個人名義的購買而實現(xiàn)，這對于高端市場的成交量影響很大,�,！�
黃志堅表示，“目前上海市的成交均價相比去年同期的變化也不大,，這說明高端市場的成交并不好,，不然對于整體市場的成交價格一定會產(chǎn)生拉動的效應。對于整體高端市場,，雖然也有很多辦法可以規(guī)避限購令,，但依然存在稅收等各方面的風險。所以只要限購令不除,，對于高端市場影響始終都會存在,，而且豪宅成交量也會因此受到很大的抑制�,！�
現(xiàn)象：改善型房源增多
今年年初,，一系列樓市新政對市場形成一定的打擊力度，導致一大批改善型購房者紛紛停下腳步,，高舉觀望大旗,。
然而，在7月即將開盤樓盤中,，有11個樓盤將同時推出90平方米左右二房和120平方米左右三房,，占總開盤量近一半。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認為,，上海樓市下半年改善型需求或?qū)鸩饺〈粜突榉恐脴I(yè),，成為上海商品房成交復蘇的主要動力。
分析：剛需仍是主流
陸騎麟表示,，“目前來看,，對于剛需和改善性需求而言,，比較大的購房障礙在于貸款政策的收緊，央行為了控制流動性,，在今年已六次上調(diào)存款準備金率,，使得房貸難度大增。剛性需求實際上由于遭到了貸款政策的打壓,，未能得到充分的釋放,。改善性需求面臨的主要障礙在于政策的打擊和依然堅挺的房價�,！�
“自政策出臺以來,，不乏一些好的房源入市，但都成交寥寥,。例如,，4月初就獲得預售證的好世皇馬苑，推出了近400套房源,，其中多為80-100平方米的兩房和三房房源,，但至今只售出了1/10的房源�,！标戲T麟認為,，“這就說明即使有適合的房源入市，在市場形勢不利的情況下更可能選擇觀望,�,！�
黃志堅表示，“相對剛性需求,，改善型客戶的需求通常不急,，在市場沒有明確走向的時候還是會選擇觀望。但是剛性需求則不同,，要結(jié)婚要買房是等不起的,，所以雖然針對改善性客戶的房源增多，但依然無法改變剛性需求作為市場成交主流的地位,�,！�
張晴怡也認為，“針對改善性客戶的房源入市量增大并不能改變市場格局,，所以我認為未來一段時間還是會以小戶型的置業(yè)需求為主,。”
熱點：最低優(yōu)惠8.5折起
136個打折優(yōu)惠項目中,，直接以打折或價格減免的形式進行優(yōu)惠的樓盤有93個,，環(huán)比上月有所提升。其中，公寓方面以畢加索小鎮(zhèn)和鼎新名流苑8.8折的優(yōu)惠領銜,，別墅方面則由湯臣湖庭花園的8.5折為最低,。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏表示，越來越多的樓盤傾向于用較為另類的優(yōu)惠和多種優(yōu)惠并存的方式來吸引更多購房者的眼球,，例如禹洲藍爵推出特價房的同時，對其他房源優(yōu)惠1000元平方米,，5天內(nèi)簽約在優(yōu)惠500元平方米,，并送5年物業(yè)費。
業(yè)內(nèi)聲音 陳勁松：樓市中場休息 仍將持續(xù)1-2年
6月25日,，世聯(lián)地產(chǎn)新書發(fā)布暨高層媒體見面會上,，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松對早報記者表示，“中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入中場休息,，這個中場需要完成對前半場的經(jīng)驗總結(jié),，并確定未來樓市的發(fā)展方向�,！�
“我們預判這個中場時間需一年半到三年的時間,，所以目前樓市仍然處于中場休息階段，整個下半年也將處于調(diào)整期,。中國房地產(chǎn)行業(yè)在面臨一個規(guī)則修改的過程,。”陳勁松指出,。
對于下一步政策的推測,，陳勁松表示，“我們現(xiàn)在所有的政策都是主動出擊來對市場進行調(diào)控,，例如"限購,、限貸、限價,、提高準備金"等都是市場機制某種程度上的暫停,，這個調(diào)整階段對中國房地產(chǎn)是非常必要的�,！�
對于何時走出中場休息,，陳勁松認為，“中場結(jié)束的標志,，是保障性住房建設得到實質(zhì)性的進展,，也就是全國保障性住房實質(zhì)性地推出。其次,，就是中國對目前房地產(chǎn)的發(fā)展以及對下一步怎么走等大方向得到廣泛的共識,。所以未來一段時間內(nèi)的政策不會發(fā)生180度改變。”