近日，位于上地東的住總?cè)f科·金域華府項目950套房源一次性放量入市,，并在開盤兩天即取得銷售額逾12億元的佳績,。這不僅突破了萬科在北京單盤單次入市房源的最高值，更創(chuàng)下今年北京商品房單個樓盤一次性入市房源的紀錄,。偉業(yè)顧問副總經(jīng)理梁煒認為,，雖然北京樓市整體成交仍然持續(xù)低迷，但市場局部已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象,，在未來相當(dāng)一段時間,，很可能出現(xiàn)不同區(qū)域成交低迷和局部回暖并存的現(xiàn)象。萬科此舉將其品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)在市場中得到充分釋放,，贏得購房人的寶貴“房票”,。
萬科“逆市”放量搶“房票”
“一開始確實為住總?cè)f科·金域華府捏了一把冷汗�,！绷簾樃嬖V記者,。梁煒的擔(dān)心不是空穴來風(fēng)。數(shù)據(jù)顯示,，5月份北京商品房期房住宅簽約套數(shù)為6139套,，環(huán)比4月下跌了1.3%。6月上旬,，北京一手住宅成交總量2315套,，與5月上旬相比下跌了近5%，與5月下旬相比下跌了12%,。在市場成交連續(xù)低迷的同時,，競爭卻更加激烈。據(jù)統(tǒng)計,，北京6月份有42個項目計劃入市,，其中大多數(shù)是純新盤。在這種形勢下,，住總?cè)f科·金域華府一次性入市近千套房源,，被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為冒了一定風(fēng)險的逆市而上。
不過，萬科自己卻不這么看,。北京萬科副總經(jīng)理肖勁接受記者采訪時表示,，住總?cè)f科·金域華府一次性推出近千套房源，并非逆市而為,，恰恰正是對行業(yè)大勢的準確把握,。“2011年即將過半,，樓市的調(diào)控大勢已經(jīng)非常清楚,，如果這個時候還一步步試探市場反應(yīng)和政策走向,，才真正是逆市而為,。”
在肖勁看來,，萬科現(xiàn)在的策略很明確,，積極配合政府的調(diào)控政策，不捂盤惜售,，堅持一房一價,。“其實現(xiàn)在調(diào)控的大勢也就是市場的走勢,，作為企業(yè)來說,，必須順勢而為，這既是對企業(yè)負責(zé),，也是對消費者負責(zé),。”
肖勁所說的,，也是萬科一貫的策略,，無論是2008年的樓市低谷，還是2009年2010年的房價飆升,，萬科一直都是堅持不囤地,、不捂盤。在一位長期關(guān)注萬科的市場人士看來,，這也正是萬科的獨到之處,。他向記者表示，當(dāng)市場進入關(guān)鍵節(jié)點時,，萬科總是能率先把握市場走勢,，及時做出調(diào)整，這已經(jīng)成為萬科的一個品牌符號,。
精準調(diào)控下投機需求已基本被擠出
房屋交易權(quán)屬數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,，5月份北京新建商品住房成交中，89.6%為首次購房，9.4%為本市居民改善性購房,。本市戶籍居民購房比重達到91%,，較新政前提高了40個百分點。北京住房市場的投機投資需求已經(jīng)基本被擠出,。
在這種情況下,，首次置業(yè)和改善性剛需已經(jīng)成為入市樓盤爭相搶奪的核心客戶群。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，京城樓市近期開盤的項目中,，近九成新盤主推100平方米以下中小戶型。而在5月份北京銷售排名前十樓盤中,，有7個樓盤為主力戶型90平方米以下中小戶型,。而記者近期也在各大門戶網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，針對首置和改善性需求的婚房,、教育地產(chǎn)等置業(yè)專題也明顯增多,。
多位業(yè)內(nèi)人士對此表示，在限購,、限價和限貸等一系列調(diào)控措施下,，市場已經(jīng)進入供大于需的買方市場。入市項目的核心客戶定位必須更加精準,，才能取得好的銷售業(yè)績,。
住總?cè)f科·金域華府千套房源的成功入市，正是精準定位核心客戶的一個范例,。據(jù)了解,，在開盤兩日簽約的近600套房源中，客戶以自住型首次置業(yè)為主,，有超過五成以上是來自中關(guān)村的IT白領(lǐng),。不過，這一策略也對品牌口碑和項目品質(zhì)提出了更高的要求,。一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,，在市場低迷時，七成以上購房者將開發(fā)商品牌列為購房的首要考量因素,。
北京樓市下半年成交低迷和局部回暖并存
“從現(xiàn)在一些項目的熱銷來看,，僅用成交低迷來概括全部的北京樓市表現(xiàn)已經(jīng)不太恰當(dāng)�,？赡茉诮衲晗掳肽陿鞘袝霈F(xiàn)成交低迷和局部回暖并存的狀態(tài),。”梁煒向記者表示,。
一方面,，通州等區(qū)域樓市仍然低迷,。據(jù)了解，6月份,，通州城區(qū)預(yù)計開盤的項目僅有富力·金禧花園和天時名苑等少數(shù)老盤,。根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，經(jīng)過近半年的庫存積壓,，通州商品房庫存超過2萬套,，占全市庫存比例接近三成。庫存壓力加大了通州房價整體下調(diào)的可能,。在分析人士看來,，上述因素都使該區(qū)域的項目在推盤時更加謹慎，短期內(nèi)難改低迷走勢,。
與此同時,，2010年表現(xiàn)黯淡的京北樓市，因為品牌開發(fā)商純新項目的陸續(xù)放量,，成為市場關(guān)注的焦點,。據(jù)統(tǒng)計,，在6月計劃入市的42個項目中,，海淀和昌平等京北區(qū)域就占據(jù)了1/3以上，為計劃入市樓盤最多的區(qū)域,。除了已經(jīng)成功開盤的住總?cè)f科·金域華府,，該區(qū)域還有納帕瀾郡、金隅·觀瀾時代等多個項目已經(jīng)或即將入市,，其主打戶型均包括了80-90平方米左右的兩居,，兼有改善型三居戶型，產(chǎn)品類型較豐富,。