從羞羞答答的存抵到大大方方調(diào)低價(jià)格，從三墩下沙到轉(zhuǎn)塘申花，從外來大鱷中海,、保利到本土品牌房企金都,、德信，一場降價(jià)已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng),。
降,，無疑已經(jīng)是杭城樓盤的主基調(diào)。
均價(jià)14800元/m2金沙湖板塊價(jià)格回到一年半以前
“低價(jià)首發(fā),，迎合調(diào)控”,，本周二，金沙湖畔德信中外公寓的一則廣告震動(dòng)杭城：開盤首日,，折后起價(jià)12980元/平方米,，折后均價(jià)14800元/平方米。一向以高端公寓形象示人的中外公寓就以這樣的價(jià)格給金沙湖板塊扔下了一枚炸彈,。
來看看金沙湖目前幾個(gè)在售住宅的價(jià)格體系：最新開盤的酒店式公寓萬亞金沙湖1號(hào),，起價(jià)17200元/平方米；與中外公寓一墻之隔的龍湖滟瀾山公寓20000~21000元/平方米,；名城湖左岸19000~20000元/平方米,；東海檸檬郡售價(jià)16000~17000元/平方米，位于中外公寓北門,，德信在金沙湖的首個(gè)樓盤德信早城,，尾房售價(jià)也在18000元/平方米左右。
降價(jià)是有效的,。據(jù)德信的說法,，兩天時(shí)間已有100多位意向客戶進(jìn)行登記，淡市之下,，已算不錯(cuò),。
不過，此價(jià)格一出,，讓不少已購房者痛心疾首,。有人在論壇上發(fā)帖“求安慰”，還有網(wǎng)友說,，這個(gè)價(jià)格一出,，九堡和下沙的樓盤都悲劇了，因?yàn)閯?shì)必波及這個(gè)板塊樓盤的定價(jià),；甚至還有人認(rèn)為這個(gè)價(jià)格會(huì)影響馬上要開的濱江金色黎明的定價(jià)……
有一個(gè)非常有意思的細(xì)節(jié)是,，中外公寓在廣告上聲稱,，這次的首批開盤限時(shí)讓利超過1億元，它的依據(jù)是：根據(jù)2011年6月1日至6月17日杭州透明售房網(wǎng)顯示,，德信中外公寓近鄰住宅項(xiàng)目成交均價(jià)22828元/平方米,，而中外公寓首期開盤當(dāng)日折后均價(jià)僅為14800元/平方米，以129套房源總面積13006平方米計(jì)算,，首批開盤限時(shí)讓利超過1億元,。
且不說這讓利1億元是不是營銷噱頭，不過可以確定的是,，金沙湖的樓盤價(jià)格至少回到了一年半以前,，要知道在2009年12月首次開盤的德信早城，當(dāng)時(shí)均價(jià)為14000~16000元/平方米,。如此看來中外公寓的“勇氣”實(shí)在可嘉,。
完全新開的樓盤，沒有老業(yè)主來鬧事的牽絆,，或許可以解釋中外公寓此次“高調(diào)”的低價(jià)首發(fā),。
精裝改毛坯，大戶型改小戶型降價(jià)以多種方式正在進(jìn)行
同樣是低價(jià)首發(fā)的還有申花板塊的保利香檳國際,。香檳國際6月初開盤,，記者的一位朋友去買了12樓的西邊套，七七八八的優(yōu)惠下來,，每平方米的單價(jià)約23000元,。
新開樓盤可以低價(jià)入市，老盤則需要?jiǎng)觿?dòng)腦筋,�,！熬b改毛坯”當(dāng)然是手段之一，一方面降了總價(jià)促進(jìn)銷售,，另一方面不是直接降價(jià),，對(duì)老業(yè)主有個(gè)交待。
最先采用“精改毛”的是三墩板塊的剛需盤中海紫藤苑,。6月9日,，開盤當(dāng)天，價(jià)格最低的一套單價(jià)為13537元/平方米,，去掉優(yōu)惠每平方米立減500元,，價(jià)格為13037元/平方米。而4月底開盤的同一位置的房源,，單價(jià)為16389元/平方米,，去掉開發(fā)商承諾的精裝費(fèi)用2000元/平方米，實(shí)際價(jià)格為14389元/平方米,，優(yōu)惠幅度非常明顯,。
最近熱賣的保利江語海,，采用的降總價(jià)方式是“大改小”,，原先的設(shè)計(jì)是大戶型,，由兩小套拼接而成，政策限購后,，索性拆開來當(dāng)成小戶型賣,，面積最小的只有56平方米。
一向?qū)祪r(jià)采取謹(jǐn)慎態(tài)度的本地開發(fā)商也紛紛向市場妥協(xié),。轉(zhuǎn)塘的金都高爾夫藝墅,，索性將“精改毛”和“大改小”結(jié)合，東區(qū)1號(hào)樓和3號(hào)樓改為毛坯房出售,，戶型面積均為88平方米,，優(yōu)惠后起價(jià)在18900元/平方米左右。要知道,，在這之前,，該樓盤的平均戶型面積為320平方米，精裝修后的總價(jià)達(dá)到了1000萬元/套左右,。
不僅僅是高爾夫藝墅,，金都旗下每個(gè)樓盤都適時(shí)推出了不同優(yōu)惠：市中心的城市芯宇小戶型最低85折，臨平的夏宮,，其高層公寓低價(jià)開盤,。
哪怕一直號(hào)稱不降價(jià)的綠城，最近也傳出西溪誠園40年產(chǎn)權(quán)精裝商務(wù)公館的優(yōu)惠活動(dòng),，不過針對(duì)的只是內(nèi)部員工,。住宅價(jià)格早已賣到33000元/平方米的西溪誠園，這次推的精裝商務(wù)公館,，均價(jià)22000元/平方米,。在付款方式上，規(guī)定酒店式公寓首付5成,，但如果員工首付有困難,，集團(tuán)可先墊付25%。這批主力戶型在130~150平方米的房源,，以一套135平方米,，22000元/平方米的均價(jià)計(jì)，總價(jià)297萬元,，如果開發(fā)商可以墊付25%,，那么相當(dāng)于該公司員工可以少支付70余萬元首付款。
讓利促銷更務(wù)實(shí)活下去比啥都重要
撇開各種各樣的外在手段,，開發(fā)商們的最終目的只有一個(gè)：打破僵局,，促進(jìn)銷售,。
開發(fā)商們的資金鏈緊張，已經(jīng)是不爭的事實(shí),。之前作為開發(fā)商主要融資渠道的銀行,，貸款門檻也越來越高。特別是一些中小企業(yè),，已經(jīng)很難在銀行貸到資金,，而存款準(zhǔn)備金率不斷提高，更是讓這些企業(yè)的資金狀況雪上加霜,，甚至有開發(fā)商不惜以高息向地下錢莊借款,。有媒體曝出，目前開發(fā)商從民間借貸的年息大部分在25%~30%左右,，更有高達(dá)70%左右的年息,，或者5%~6%的月息。與此同時(shí),，開發(fā)商在上市圈錢等途徑上被卡得越來越緊,。
而限購限貸已經(jīng)將一大批投資投機(jī)需求驅(qū)逐，哪怕是剛性需求也受到了巨大影響,，銷售不暢,，資金回籠速度非常緩慢。杭州十來家規(guī)模較大的房企,，其銷售指標(biāo)完成率平均尚不足30%,，而業(yè)界的共識(shí)是，下半年銷售會(huì)更難,。
實(shí)際上,，對(duì)于開發(fā)商來說，無論是哪種融資渠道,，都要支付高額的資金成本,。相比之下，讓利促銷以回籠資金顯然更務(wù)實(shí)一些,。
主動(dòng)作出這種價(jià)格調(diào)整來換取銷售量的開發(fā)商應(yīng)該是明智的,。金都集團(tuán)旗下的臨平夏宮、高爾夫藝墅,、嘉興夏宮三樓盤的6月新推房源,，由于優(yōu)先開發(fā)供應(yīng)剛性需求與改善型需求的戶型品種，并采取了一定的優(yōu)惠,，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)銷售928套,，銷售額超11億。
“低價(jià)入市,，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠,，可以在低迷的土地市場上繼續(xù)拍地,，尋求更多的開發(fā)機(jī)會(huì)�,！钡滦胖型夤I銷副總杜盛認(rèn)為,，快速高效開發(fā)，是公司的一貫節(jié)奏,。
對(duì)杭州大多數(shù)的開發(fā)商來說,，要產(chǎn)生現(xiàn)金流的唯一方式是賣房，而在房子不好賣的大環(huán)境下,，最有效的方法就是降價(jià)。