154萬套二手房的價格將被“秘密”評定,，從而為每一次交易制定只有政府部門掌握的“準(zhǔn)繩”——9日,，深圳市地稅局終于在市場千呼萬喚之后,，發(fā)布了二手房核價“新規(guī)”。從7月11日起,，深圳將對存量房(即二手房)交易成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的,，實行按計稅參考價格核定計征各項稅款政策，但“參考價格”卻將深藏“閨中”無人知曉,。
作為全國首創(chuàng)的二手房估價體系,，深圳這一新規(guī)的目標(biāo)顯然直指二手房市場長期存在的“陰陽合同”。然而,，“秘密定價”能否根治弊端,？如果實施有效，這一規(guī)定又將對樓市價格帶來怎樣的沖擊,？
“秘密估價”,、“一套一估”直指二手房“陰陽合同”
近年來，二手房交易過程中簽訂“陰陽合同”,，虛報成交價格規(guī)避應(yīng)繳稅額的現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍,。
深圳市地稅局副局長楊龍表示，這種陰陽合同的存在不僅擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序,，有損交易的公開,、公平原則，導(dǎo)致依法誠信的交易者利益受損,，也影響了房地產(chǎn)市場主管部門對市場交易情況真實性的了解和判斷,，造成較大的稅收漏洞，削弱了國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果,。
對此,，財政部、國家稅務(wù)總局在2010年專門下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅(2010)105號),，要求各地從2011年7月起試點對價格偏低的房產(chǎn)交易實施評估核定征稅,。深圳則是全國首個發(fā)布這一政策的城市。
楊龍介紹,，在大量籌備工作基礎(chǔ)上,，深圳制定了《關(guān)于實施存量房交易計稅價格核定工作有關(guān)事項的通告》，規(guī)定深圳范圍內(nèi)的二手房交易計稅價格以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據(jù),，但如申報的成交價格低于深圳制定的計稅參考價格且無正當(dāng)理由的,，將按計稅參考價格核定計征各項稅款。
規(guī)定將從2011年7月11日起,，有效期五年,。具體時間以納稅人在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買賣合同的時間為準(zhǔn)。參考價格將根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場交易的情況每半年進(jìn)行更新。
值得注意的是,，與有類似評估政策的城市不同,，深圳制定的154萬套二手房參考價格均不對社會公布，賣方只能查詢到自己所屬房屋的參考價格,。
“根據(jù)房屋的坐落地點,、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價格或建造價格,、同類房屋先期交易價格等因素,，深圳已對全市400多個片區(qū)、17萬棟樓房,、154萬套房屋制定了交易計稅參考價格,。”楊龍說,。
深圳市地稅局稅務(wù)二處副處長黃平波解釋說：“秘密定價主要是防止被一些人找出規(guī)律鉆空子,，一旦公布可能引發(fā)不利的市場導(dǎo)向作用，讓參考價格影響市場價格,。為每套房產(chǎn)定價而不是籠統(tǒng)按區(qū)域或批量定價一方面也是基于此,，更重要的原因是希望評估體系能更加科學(xué)。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理研究中心研究員韓世同評價認(rèn)為：“依法納稅本是公民應(yīng)盡的義務(wù),，然而多年來,，在二手房市場卻形成了‘陰陽合同’、虛假報稅的潛規(guī)則,，在法不責(zé)眾的情況下助長了全民違法這一不良習(xí)慣,。深圳率先推出新規(guī)，顯示出了深圳在杜絕‘陰陽合同’方面的決心,。如果評估價格合理,、操作嚴(yán)格，將對‘陰陽合同’構(gòu)成致命打擊,�,！薄�
專家擔(dān)心“秘密定價”引發(fā)市場非議
然而，成也蕭何,，敗也蕭何——正是“秘密定價”的做法,，引發(fā)了市場的不小擔(dān)憂,。
韓世同說,，深圳已有154萬套房屋擁有評估價，這表明具體的評估方法已經(jīng)成型,。而深圳選擇不公布評估方法,，擔(dān)心的就是引起非議，然而不公開更容易引發(fā)爭議。
“人們不知道自己的房屋評估價是如何得出的,，也無法和其他房屋評估價進(jìn)行對比,。這會使得市場對評估方法產(chǎn)生不信任感�,！彼f,。
韓世同認(rèn)為，新規(guī)的出臺,，對于打擊“陰陽合同”,，虛假報稅將起到重大意義，但政策的效力關(guān)鍵還是要看評估價是否真實地反映了市場價,，如果評估價與市場價之間的價差過大,，“存量房交易計稅參考價格”反而讓“陰陽合同”合法化。因此評估價格制定的合理性非常關(guān)鍵,。
然而,，正是由于“陰陽合同”的長期存在，政府部門是難以掌握二手房的實際成交價格的,，因此如此粗略地公布評估方法,，著實讓人擔(dān)心評估價格的可靠性。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說,，任何新規(guī)都不可能是完備無缺的,，公布新規(guī)不應(yīng)故作神秘，應(yīng)該將新規(guī)攤在陽光下,，讓業(yè)界充分討論,，從而提升政策的說服力和可操作性。
新規(guī)讓樓市迎來“沖擊波”
深圳市規(guī)劃與國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示,，5月份,，深圳市住宅共成交9877套，其中二手房成交6944套,，占總成交套數(shù)的70%,。二手房已成為深圳樓市的交易主體。市場分析認(rèn)為,，新規(guī)之下二手房交易成本大幅提升將是不爭的事實,。在交易成本大幅提升的情況下，深圳樓市又是否會引來新一輪沖擊波,？
由于距新規(guī)實施仍有一個月的時間,，專家認(rèn)為，在7月11日之前,，為了節(jié)省交易成本,，深圳二手房成交量可能出現(xiàn)“搶閘拋盤”的局面,。然而7月11日起，新規(guī)對深圳樓市究竟會產(chǎn)生何種影響呢,？是否會推高深圳二手房房價,？
深圳市地稅局副局長楊龍表示，按照國家稅法的有關(guān)規(guī)定,，本來二手房交易雙方就應(yīng)該依法納稅,，“新規(guī)只是還原真實的市場價格，不存在推高二手房房價一說”,。
然而有關(guān)專家卻不這么認(rèn)為,。宋丁表示，新規(guī)之下,，在打壓“陰陽合同”的同時,，必然帶來二手房房價的提升。
他說,，二手房業(yè)主在出售二手房時對于價格的要求要比開發(fā)商出售新房更為謹(jǐn)慎,，不會隨便出手。由于目前二手房市場處于賣方市場,，賣方必然會保證自己的實際賣房收益不變,。因此，新規(guī)出臺后,，賣房必然會將新增的稅款補到二手房房價上,，將增稅壓力轉(zhuǎn)移給買方�,！耙虼�,，短期內(nèi)，新規(guī)必然帶來二手房房價的上漲,，這會是一個剛性表現(xiàn),。”
韓世同認(rèn)為,，在這種情況下,，過高的交易成本可能使買房陷入觀望，從而使得成交量出現(xiàn)下滑,。因此,，“短期內(nèi)深圳二手房房價不會往下走，還可能出現(xiàn)逆市上揚,，出現(xiàn)價漲量跌態(tài)勢,。但是，如果成交量持續(xù)低迷,，二手房房價將有所回落,�,！�
“深圳的做法是一個創(chuàng)舉,，如果成功,，其他地方很可能群起效仿，這給全國樓市帶來的影響不容忽視,�,！表n世同說。