“房交會開一開，房價漲一漲”,，這曾是杭州樓市的一個魔咒,，最典型的莫過于2009年的第九屆人居展。
而目前的種種跡象顯示,，這個魔咒在2011年將被打破,。
折扣戰(zhàn)從郊區(qū)蔓延
自今年3月樓市調(diào)控政策加碼執(zhí)行起，杭州樓市的優(yōu)惠戰(zhàn)就已經(jīng)逐漸鋪開,。進(jìn)入6月，杭州樓盤折扣戰(zhàn)從近郊開始的“星星之火”終于越燒越旺,。
根據(jù)導(dǎo)報記者的統(tǒng)計,，截至6月13日，杭州市區(qū)一共有47個新開樓盤推出大幅優(yōu)惠促銷活動,。其中采取直接折扣優(yōu)惠的占了總數(shù)的76%,，包括按揭99折、一次性97折,，總價優(yōu)惠9萬元等等,，世茂江濱花園更是達(dá)到了最高8.7折的優(yōu)惠。
而動靜最大的莫過于位于三墩的中�,！ぷ咸僭�,。5月26日，杭城各大房產(chǎn)媒體頭條顯著位置的一條消息,，炸開了“兩限”后死水般沉寂的樓市之湖,。中海·紫藤苑發(fā)起“千人大團(tuán)購”活動,，將原本擬精裝后推出的剩余房源部分樓棟共330多套將以毛坯形式一次性在6月初推出,。
在6月9日開盤當(dāng)天，將近3個小時的搖號開盤更是創(chuàng)造了80%的銷售率,。
降價促銷也拉動了杭州的商品房銷售,。透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的一周主城區(qū)商品房預(yù)定469套,，日均預(yù)定約67套,，是此前一周的7.5倍。這些預(yù)訂量,，將在今后一段時間里,，逐漸轉(zhuǎn)換成實際成交,。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州樓市正以合理的銷售定價,、自住的客群定位,，逐步回歸理性。
剛性購房需求主導(dǎo)市場轉(zhuǎn)型
如今,，人們在杭州城的東南西北,，都能買到打折促銷的房子。
面對開發(fā)商表現(xiàn)出的誠意,，觀望許久的買房者開始買賬：在多個樓盤的銷售現(xiàn)場,，對著沙盤、捧著樓書安靜選房的人群又開始出現(xiàn),。
不過,，導(dǎo)報記者也注意到，近期在各大樓盤填寫購房意向書的人群中,，有近七成為剛性購房需求的自住型購房者,。所以，不管是余杭的也好,，下沙的也罷,，只要單價一萬多的、總價不高的樓盤幾乎都毫不吝嗇地給自己冠上了“剛需盤”的名號,。
“這是一種無奈的選擇,，同時，更是一種積極的選擇,�,！焙贾菥W(wǎng)首席評論員丁建剛認(rèn)為，“雙限”政策持續(xù)至今,，改善和投資的兩大需求龍頭已大部分被關(guān)緊,，而剩下僅存的一個市場龍頭剛需，而且其中也有一部分迫于“首付”提高的壓力而難以釋放買房需求,。
導(dǎo)報在對近期有大量預(yù)訂,、成交記錄的樓盤統(tǒng)計后，也可發(fā)現(xiàn),，剛性購房需求,，是推動當(dāng)前市場的主要力量。
剛剛過去的一周,，位于三墩的中�,！ぷ咸僭芬�209套的成績成為預(yù)定套數(shù)的冠軍，這也充分顯現(xiàn)了“千人大團(tuán)購”的力量。
中海相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，中�,！ぷ咸僭反舜巍扒舜髨F(tuán)購”并非是降價，而是迎合調(diào)控,，為減輕首付壓力所作出的市場策略的調(diào)整,。
而此前臨平主城區(qū)8540元/平米起價的瓏昕澤第、萬元左右均價的63平米錦昌年華“微墅”,，都因起低總價而走俏,，開盤銷售率在80%以上，也是當(dāng)前低迷的住宅市場中難得的熱點新房源,。
金都·夏宮9000多元/平米的均價,，也讓臨平山北“熱鬧”了一陣。根據(jù)余杭房產(chǎn)信息網(wǎng),，從5月1日至今,，夏宮成交133套，是余杭區(qū)的冠軍,。
近三萬套存量房
而在剛剛過去的今年5月份,，杭州主城區(qū)交出了一份2021套的答卷。今年5月份的成交量,，大約是2009年同期的五分之一,，2007年同期的五分之二,，同比行情非常差的2008年,，尚且不及三分之二。
事實上,，目前杭州市商品房存量已經(jīng)達(dá)到比較高的位置,，但成交量并沒有放大，供大于求的市場格局已經(jīng)形成,。杭州市透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，杭州主城區(qū)總可售房源在6月6日突破28000套，創(chuàng)下兩年來新高,。而自2007年以來,，可售房源庫存最高的記錄為2008年11月17日的30443套，現(xiàn)在離歷史最高點僅兩成的差距,！
面對巨大的供應(yīng)量,，樓市現(xiàn)在的需求不值得一提。雖然大家一再強(qiáng)調(diào)剛性需求,，但在金融政策的擠壓之下,，剛性需求也在不斷萎縮。
另外一方面，在存款準(zhǔn)備金率連續(xù)多次上調(diào)后,，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難,。而信托資金的募集明顯增加了開發(fā)商利用資金的難度和成本。更為重要的是,，銀監(jiān)部門已要求信托公司嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險,，對于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實現(xiàn)穩(wěn)中有降”,；對于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司,，要求“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”,�,？梢娺@一塊也是日見緊張。
“對于房產(chǎn)開發(fā)商來說,，沒有錢了,，要生存，可能最好的辦法就是降價賣樓變現(xiàn),�,！壁w杭生依舊堅持自己的觀點�,！耙坏┩票P量飆升,，而政策仍然沒有放松，開發(fā)商為了爭奪有限的客源,，更激烈的價格戰(zhàn)將不可避免,。”