盡管還沒(méi)有到達(dá)2008年庫(kù)存12萬(wàn)套的峰值,，但在政府的嚴(yán)厲調(diào)控之下,，作為全國(guó)房?jī)r(jià)標(biāo)桿城市的北京,，房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)開(kāi)始迅速增加,。
北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月7日,，北京期房,、現(xiàn)房庫(kù)存總量為101912套,。北京中原地產(chǎn),、亞豪經(jīng)紀(jì)等第三方市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)則顯示，3月以來(lái),，北京市期房銷售簽約率僅有47%,，依據(jù)5月北京房地產(chǎn)平均價(jià)格計(jì)算，庫(kù)存貨值約在280億元人民幣,。
為緩解未來(lái)可能出現(xiàn)的資金壓力,，北京樓市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始增加供應(yīng)，以期通過(guò)增加銷售回籠資金的額度,。而開(kāi)發(fā)企業(yè)大規(guī)模降價(jià)的趨勢(shì)尚未出現(xiàn),，但已經(jīng)有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始加大銷售過(guò)程中的折扣幅度。作為曾經(jīng)房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的“堡壘之一”,，北京樓市正處在變革的前夜,。
庫(kù)存增加
“4個(gè)月的庫(kù)存就多出了超過(guò)9000套，即便在樓市波動(dòng)最大的2008年,，也不過(guò)是這個(gè)水平,。”6月9日上午,，北京市住建委的一位官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示,。所謂庫(kù)存，即是獲得了預(yù)售行政許可但未簽約銷售的期房以及已經(jīng)封頂?shù)春灱s銷售的現(xiàn)房。
在北京市住建委的統(tǒng)計(jì)中,，到6月7日,，這兩項(xiàng)科目的總量相加，已經(jīng)達(dá)到了101912套,。而在2011年2月,，也就是第三輪嚴(yán)厲限購(gòu)政策開(kāi)始執(zhí)行的當(dāng)月，北京是商品期房,、現(xiàn)房“批而未售”的庫(kù)存總量,，還只有92932套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,，由于1~5月新申領(lǐng)預(yù)售許可證的樓盤較去年同期偏低50%以上,，因此，在6月之前,，入市銷售的各類房源較少,。“但就是在這樣的情況下,，庫(kù)存還是上升的了10000多套,，可以初步分析出，很多新批可售房源,，剛剛?cè)胧�,，就變成了�?kù)存�,！彼f(shuō),。
北京市住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)證實(shí)了上述說(shuō)法。2月16日~6月7日,，北京市總計(jì)對(duì)48個(gè)商品住房項(xiàng)目授予了預(yù)售,、銷售許可，總計(jì)房源套數(shù)為16631套,，截至6月7日,，完成網(wǎng)絡(luò)簽約并報(bào)北京市住建委備案的成交記錄為7859套。簡(jiǎn)單計(jì)算,，2月16日后發(fā)放預(yù)售,、銷售許可證項(xiàng)目的平均銷售率，約為47.3%,。
另外53.7%的新增可售房源,，在剛剛可售的情況下，迅疾變成了庫(kù)存房源,，調(diào)控力度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,，由此可窺見(jiàn)一斑。
前述北京市住建委官員告訴記者，從未出售房源的絕對(duì)數(shù)值上,，目前北京還距離2008年的峰值有一定的距離,。彼時(shí)，受到國(guó)際金融危機(jī)以及先前調(diào)控的雙重影響,，北京樓市的庫(kù)存總量一度超過(guò)12萬(wàn)套,。
“但是，我們的感覺(jué)是從2月以后庫(kù)存的增加速度甚至要超過(guò)2008年,�,！睆埓髠ケ硎荆_(dá)到2008年時(shí)的峰值,，“不需要太長(zhǎng)”的時(shí)間,。
房企推貨
一邊是迅速增加的庫(kù)存，另一邊卻是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始在6月開(kāi)始加大推貨力度,，由于預(yù)見(jiàn)到下半年的貸款政策繼續(xù)收緊以及其他融資渠道的阻斷,，房企希望通過(guò)加大銷售房源的力度，來(lái)增加資金回籠的額度,，以備不時(shí)之需,。
中原地產(chǎn)進(jìn)行的監(jiān)測(cè)顯示，6月第一周,，北京新增批準(zhǔn)預(yù)售新建商品住房面積總量,，比上一周環(huán)比上升了129%。而按照通常情況,，進(jìn)入6月之后,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的推貨量都會(huì)顯著上升,，因此中原地產(chǎn)認(rèn)為,，這一數(shù)據(jù)在接下來(lái)幾周中，仍然會(huì)快速上升,。
“我們現(xiàn)在甚至遇到了兩個(gè)同區(qū)域的樓盤可能同時(shí)在同一天開(kāi)盤的現(xiàn)象,，這在我之前的從業(yè)經(jīng)歷中，還沒(méi)有遇到,�,！比f(wàn)科股份的一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。記者了解到,，5~6月,，萬(wàn)科有2~3個(gè)項(xiàng)目集中開(kāi)盤銷售，已經(jīng)或者即將獲得批準(zhǔn)預(yù)售房源,，超過(guò)700套,。
保利地產(chǎn)、首開(kāi)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在京的銷售進(jìn)度與入市房源總量,，亦在同一水平,。
北京市住建委的官員則向記者證實(shí)，從5月中下旬開(kāi)始,，該部門的“收件”數(shù)量明顯增加,，審批預(yù)售許可的工作量，也在逐步加大,。他表示,，增加供應(yīng)也是政府的意愿，因?yàn)楣⿷?yīng)加大后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的壓力,，將在一定程度上得到緩釋。
在存貨逐步可能增加的情況下,，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售任務(wù),，卻不容樂(lè)觀。記者了解到,，截至5月底,，華潤(rùn)共完成銷售額126億，占全年目標(biāo)的42%,；綠城同期完成銷售額152億,，僅占全年目標(biāo)的約28%。萬(wàn)科股份,、龍湖地產(chǎn)則是少數(shù)完成半年銷售任務(wù)的全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),。
“我提醒我們的銷售部門，即便是蓄客（意向型客戶積累）的數(shù)據(jù)情況比較滿意,，也不要太樂(lè)觀,，有購(gòu)買意向的客戶中，能夠一半實(shí)際購(gòu)買,，都是一個(gè)很好的結(jié)果,。”萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理肖勁表示,，市場(chǎng)總體存貨的加大,，對(duì)于所有的開(kāi)發(fā)企業(yè)都是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。
價(jià)格縫隙
庫(kù)存增長(zhǎng)的壓力之下,，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未就大規(guī)模的降價(jià)形成趨勢(shì)與共識(shí),，但價(jià)格堅(jiān)冰的縫隙已經(jīng)出現(xiàn)。
記者獲得的住建委相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2月16日后,，北京商品住房總簽約面積為847936平方米,，平均每平方米的簽約均價(jià)為19693元，去年上半年簽約的均價(jià)超過(guò)23000元,。以此預(yù)售均價(jià)計(jì)算,，總貨值為446億元人民幣，截至6月7日,，已簽約的總貨值為167億元,，庫(kù)存總貨值約在280億元的水平。
這一點(diǎn),，開(kāi)始促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售的過(guò)程中,，開(kāi)始考慮價(jià)格杠桿的效用。記者了解到,，金融控股開(kāi)發(fā)的金色麥香林項(xiàng)目,，開(kāi)始采用對(duì)購(gòu)買該項(xiàng)目?jī)删邮业目蛻簦ㄟ^(guò)各種方式實(shí)施打折優(yōu)惠的辦法,，其減價(jià)額度,，最高已經(jīng)達(dá)到20萬(wàn)~30萬(wàn)元的水平。不過(guò),，這種幅度,，在北京還屬于個(gè)案。
“現(xiàn)在應(yīng)用價(jià)格杠桿后,，效果還是比較明顯,，另外一個(gè)位于昌平的新盤麥香苑項(xiàng)目，我們也基本上以區(qū)域均價(jià)持平的價(jià)格定價(jià),，在20000多元左右,，目前得到的反饋也比較好�,！苯鹑诮挚毓梢晃回�(fù)責(zé)銷售的高管表示,。
萬(wàn)科即將入市的回龍觀項(xiàng)目，目前的正常折扣也已經(jīng)達(dá)到97折,，房山竇店項(xiàng)目的定價(jià)則維持在總價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)元的水平,，萬(wàn)科內(nèi)部人士坦言,，如是定價(jià)之后,，該項(xiàng)目的銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公司的預(yù)期。
這一點(diǎn),，很可能對(duì)現(xiàn)金流已經(jīng)形成緊張預(yù)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商形成鼓勵(lì)和刺激,。鏈家地產(chǎn)報(bào)告顯示，2011年一季度,，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源總量為19268億元,，同比2010年一季度的21990億元,，下降近12%。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智認(rèn)為,，房企下半年銷售前景仍不明朗,，銷售回款部分仍疲軟。加之開(kāi)發(fā)貸款收緊,，未來(lái)仍有加息預(yù)期,。在此背景下，開(kāi)發(fā)商加大推盤力度,、并適當(dāng)運(yùn)用價(jià)格杠桿以求資金周轉(zhuǎn),，不失為明智之舉。