今年,，穩(wěn)健的貨幣政策和不斷加碼的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的疊加效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。
種種跡象表明,，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈正變得十分緊張,。
有研究機構(gòu)發(fā)布報告稱，二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金可能步入預(yù)警區(qū)間,，資金鏈趨向脆弱狀態(tài),，特別是中小企業(yè)資金狀況更加不容樂觀。房價下降正在成為一種由幾乎不可能逐步演變成了大概率事件,。
數(shù)據(jù)顯示：96家房企2010年的總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到了9553億元,，接近1萬億元，較去年同期的6588億元同比增長45%,，其中超過30家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率為70%,。
同時，已公布年報的44家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為－511.66億元,，較2009年同期的249.10億元大幅下降了305.4%,。
更加糟糕的消息是，在國內(nèi)嚴(yán)厲的信貸調(diào)控下,，銀行及資本市場等融資渠道被堵塞,，房地產(chǎn)商的資金頻頻告急�,？墒俏萋┢赀B夜雨,，不少開發(fā)商在“限購”、“限貸”,、“限價”,、“限外”等一系列的“限”制令下，銷售不暢,，回款面臨問題,。一向不差錢的房地產(chǎn)開發(fā)商感受到了陣陣寒意。賣地,、賣股,、賣項目，以解資金的巨額缺口,。
最為典型的代表是：2011年,，綠城的樓盤去化率普遍低于50%。2010年,，綠城的負(fù)債率就已經(jīng)達(dá)到187%,，今年這種狀況將更加嚴(yán)重,。
盛高置地的狀況也并不樂觀，前4個月,，該公司的銷售額只有10億元,，只完成了全年計劃的15%。
而在此時,，央行緊縮市場流動性的意圖依然十分明顯,。因而，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生預(yù)言,，今年年內(nèi),，限購范圍內(nèi)的城市房價回調(diào)幅度可達(dá)10%。中國社科院金融研究所研究員易憲容也聲稱,，房價要降了。
此前,，房地產(chǎn)調(diào)控進行了一輪又一輪,。每次調(diào)控時，不少人也會像聶梅生和易憲容一樣,，都認(rèn)為房價會有所調(diào)整,。然而，人們美好的愿望往往被殘酷的現(xiàn)實擊得粉碎,。住房價格越調(diào)越高,，利益沖突越來越大。十幾年來,，中國的房地產(chǎn)市場從沒有出現(xiàn)過周期性的調(diào)整,，更沒有出現(xiàn)價格真正下跌。導(dǎo)致市場普遍認(rèn)為,，房價只是會上漲,，而不會下跌。
就連年初,，各個地方政府為今年的房價制定控制目標(biāo)時,，大多制定的房價調(diào)控目標(biāo)為房價上漲10%-15%。只有北京制定的目標(biāo)為新房價格同比穩(wěn)中有降,。地方政府的房價控制目標(biāo)更加加重了市場對于今年房價還將上漲的預(yù)期,。國家也在高喊著控制房價的口號，甚至采取措施,，可效果甚微,。然而不少開發(fā)商對于政府控制房價的決心和信心有著較為清醒的認(rèn)識。SOHO中國董事長潘石屹就認(rèn)為,，政策調(diào)控還會有一些,，如果房價漲幅依然無法控制,，政府很有可能打出底牌：不再提供按揭貸款。
所幸的是,，越來越嚴(yán)厲的調(diào)控政策,，正使得市場悄然轉(zhuǎn)向。在今年的實際運行過程中,，已經(jīng)有不少地產(chǎn)商先知先覺,，開始降價。今年4月,，中國海外地產(chǎn)也加入了降價的隊伍,，在深圳率先拿出1000套樓盤以八折的優(yōu)惠價格低開試水，成為本輪調(diào)控中首個明確公開降價的開發(fā)商,。與此同時,，萬科、碧桂園,、恒大,、佳兆業(yè)等開發(fā)商都開始扛起降價大旗。雖然,，降價的多米諾骨牌并沒有被推倒,。
一個值得注意的現(xiàn)象是，今年5月,，北京樓盤的開盤均價下降了21%,。雖然北京新房價格變化還不能充分證明房價就此進入下行通道，但房地產(chǎn)市場的“黑天鵝”事件終究還是出現(xiàn)了,。
所謂“黑天鵝”事件,，是指在近代歐洲，1000多年見到的天鵝都是白色,，于是有人就得出結(jié)論,，所有天鵝都是白的。后來,，一次偶然的機會,，歐洲人來到澳大利亞，一上岸竟然發(fā)現(xiàn)了黑天鵝,。這從根本上顛覆了過去1000多年觀察總結(jié)出來的“真理”認(rèn)識,。《黑天鵝》一書作者就把這種有顛覆性影響的事件看做“黑天鵝”事件,。
如今,，房地產(chǎn)市場的降價行為，或?qū)⒂牲c到面，逐步擴散開來,，黑天鵝事件或?qū)砼R,。然而，在CPI高漲時期,，房價上漲的壓力仍然不可小覷,。一些地方政府甚至開始呼吁放寬“限購令”，這都可能使得調(diào)控的效果功虧一匱,。