端午小長假上海僅有1個別墅項(xiàng)目開盤,，成為二季度以來周末開盤項(xiàng)目最少的一周,。這個位于浦東的別墅樓盤，也僅僅推出了89套聯(lián)排別墅。
追溯至前一周,，即5月30日至6月3日,，上海僅有2個項(xiàng)目開盤,。而預(yù)計(jì)6月上海全市只有33個項(xiàng)目上市,，環(huán)比5月開盤量縮水28%，與去年同期相比也減少了18%,。其中,，90平方米以下小戶型樓盤僅占7席，其余26個項(xiàng)目均是100平米以上大面積項(xiàng)目以及別墅項(xiàng)目,。更值得注意的是,，多達(dá)12個項(xiàng)目的總價預(yù)計(jì)過千萬，占總開盤量近4成,。
對于樓盤入市步伐減緩,，上海一樓盤銷售負(fù)責(zé)人指出，開盤量減少主要由三方面原因引起：一是部分開發(fā)商仍對后市抱有希望,，有意識地將推盤時間后延,；二是一批5月上市的新盤銷售不理想，開發(fā)商希望避開風(fēng)頭,，等前期房源消化后再推盤,；三是根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),，端午假期通常并不旺銷。
北京市場雖然有新盤趁端午假期推出,，但同樣是成交冷清,。北京共有5個項(xiàng)目在端午期間開盤，均價都低于23000元,，多數(shù)位于大興,、房山等郊區(qū)。位于豐臺區(qū)的7克拉項(xiàng)目節(jié)日期間正式開盤,，預(yù)售均價23000元，當(dāng)天開盤的200余套房源,，直到下午5點(diǎn)左右只售出了18套,，不到總數(shù)的1/10。
5月北京樓市出現(xiàn)大范圍滯銷,，29個開盤項(xiàng)目的平均銷售率僅為31.1%,，創(chuàng)年內(nèi)新低，銷售率超過四成的僅有遠(yuǎn)洋一方和首開常青藤兩個項(xiàng)目,，這兩個項(xiàng)目都是率先大幅度下調(diào)項(xiàng)目價格,，才吸引到較多的購房者。
就在京滬樓市陷入膠著狀態(tài)之時,，策略更為靈活的深圳開發(fā)商率先打出降價大旗,，新盤低價入市吸引到眾多市民通宵排隊(duì)。由于政府出臺的限價政策,，位于深圳觀瀾的招商觀園開盤前傳出均價每平方米12000多元,，較市場預(yù)期低了3000元/平方米，引起了購房者的關(guān)注,，開盤之前進(jìn)行現(xiàn)場登記的客戶即已經(jīng)超過3000批次,。
6月4日招商觀園開盤當(dāng)天絕大部分房源即銷售出去，銷售人員表示,，凌晨就有購房者來到售樓處排隊(duì),，到早上9時開盤時，現(xiàn)場排隊(duì)購房者已近300人,。此次實(shí)際售價不同于之前的傳言,，均價在每平方米14000元左右，比市場價格低了1000元,�,？傮w上節(jié)日期間深圳樓市成交冷清，但由于有降價樓盤橫空出世,，市場不乏熱點(diǎn),。
信托繼續(xù)輸血 5月房地產(chǎn)信托規(guī)模依然居高不下
盡管來自銀行的貸款已經(jīng)收緊,，資金鏈狀況不容樂觀，但由于開發(fā)商大力拓展信托,、委托貸款,、境外融資等多種融資渠道，資金情況尚未惡化到2008年金融危機(jī)時的程度,，這給開發(fā)商提供了繼續(xù)捂盤扛價的底氣,。
用益信托工作室統(tǒng)計(jì)表明，僅今年1至4月,，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個,，發(fā)行數(shù)量同比增加66.92%，募集資金722.11億元,，募集資金規(guī)模同比增長115.26%,。4月集合信托產(chǎn)品的資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比高達(dá)43.25%。而且4月工商企業(yè)信托的占比為24.76%,，許多信托產(chǎn)品以工商企業(yè)為名,，實(shí)則投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致近幾個月工商企業(yè)類信托項(xiàng)目持續(xù)增加,。
好買基金研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，5月房地產(chǎn)信托仍然是募資最多的品種，5月54家信托公司共成立284只固定收益信托產(chǎn)品,，納入統(tǒng)計(jì)的175只產(chǎn)品總規(guī)模為353.96億元,，其中投向房地產(chǎn)的信托募集資金達(dá)到96.24億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他信托募集規(guī)模,。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以其高收益率吸引了眾多投資者,，為房企提供了源源不斷的資金來源。中融信托發(fā)行的“創(chuàng)鴻集團(tuán)佛山創(chuàng)鴻匯苑集合資金信托計(jì)劃”,，產(chǎn)品期限為24個月,，預(yù)期年收益率為9%至14%。五礦信托發(fā)行的“榮騰商業(yè)地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃”,，期限為18至24個月,，預(yù)期年收益率為10.5%至13.5%。而3年期非房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率通常不超過10%,。
業(yè)內(nèi)人士分析,，去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.50%至6.00%之間,，10月之后達(dá)到6.60%,，今年以來最低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)不勝數(shù)，最高預(yù)期收益率則從11%一路漲至15%，個別信托計(jì)劃甚至打出最高收益率超過20%的口號,。
宜信財(cái)富管理中心分析師表示,，樓市限購令出臺后，很多高凈值客戶將注意力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托,。去年下半年以來,，房地產(chǎn)信托收益率越來越高，十分熱銷,，特別是一些質(zhì)地較好的項(xiàng)目,，產(chǎn)品出來一周就被搶購一空。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)信托收益率一路飆升必然對所投房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率有更高要求,，甚至項(xiàng)目利潤率要達(dá)到40%，再考慮到信托公司的凈資本情況,，此類產(chǎn)品繼續(xù)拓展的空間已經(jīng)不大,。
委托貸款異軍突起 逾期難以償還情形不斷出現(xiàn)
除了房地產(chǎn)信托，委托貸款也成了房地產(chǎn)企業(yè)又一重要融資渠道,。今年一季度金融數(shù)據(jù)顯示，委托貸款增加了3204億元,，是去年同期委托貸款增加額的2.1倍,。
截至5月底，剔除上市公司出于正常經(jīng)營需要給關(guān)聯(lián)公司提供的貸款,，今年以來上市公司通過銀行已經(jīng)發(fā)放17筆委托貸款,，合計(jì)金額近14億元，是去年同期的近4倍,。其中,，不少委托貸款是借給了缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)。已經(jīng)公布了貸款利率的14筆委托貸款的平均貸款利率達(dá)到15.8%,，相比一年期貸款基準(zhǔn)利率上浮了150%,，其中最高一筆委托貸款利率達(dá)到21.6%。
中南建設(shè)5月27日公告稱,，將通過江蘇銀行南京河西支行向金陵飯店借款2億元,，用于公司經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)，借款期限1年,，年利率12%,。中南建設(shè)將于合同簽訂后的1年內(nèi)按季度支付金陵飯店資金利息費(fèi)600萬元，全年共計(jì)2400萬元,。
一家商業(yè)銀行內(nèi)部人士表示,，今年委托貸款數(shù)量大增、利率明顯上升,，特別是發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款猛增,。由于委托貸款屬于銀行中間業(yè)務(wù),，受托人不承擔(dān)任何貸款風(fēng)險，只收取手續(xù)費(fèi),，所以銀行也愿意招攬,。中國證券報記者也發(fā)現(xiàn)，許多民間資本正在通過委托貸款的這一渠道流入房地產(chǎn)企業(yè),，部分委托貸款實(shí)際利率水平高達(dá)20%至30%,，同時不斷出現(xiàn)委托貸款逾期未還的情況。
民間資金輸血房地產(chǎn)企業(yè),，境外資金也直奔中資房企,。標(biāo)準(zhǔn)普爾統(tǒng)計(jì)，僅今年一季度中資房企已經(jīng)從境外市場融資超過30億美元,，預(yù)計(jì)今年全年很可能突破百億美元,，創(chuàng)下中資房企海外融資額的最高紀(jì)錄。
恒大地產(chǎn),、仁恒置地,、雅居樂、合景泰富,、恒盛地產(chǎn),、世茂房地產(chǎn)等中資房企都積極開展境外融資。中駿置業(yè)和華南城控股在海外發(fā)債,，籌資規(guī)模分別為20億元人民幣和2.5億美元,，合生創(chuàng)展籌資3億美元，瑞安房地產(chǎn)則融資35億元人民幣,。
有專家表示,，隨著未來信托公司凈資本可能告急和有關(guān)部門強(qiáng)化監(jiān)管，信托融資渠道擴(kuò)張空間有限,，而委托貸款逾期不還的情形增加,，民間資金對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的熱情將逐漸消退。同時境外融資風(fēng)險也在上升,，融資后上市房企股權(quán)安全將面臨一定危險,。開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久,，根本措施還是要靠加快銷售回籠資金,。
端午節(jié)期間，深圳有開發(fā)商打出降價大旗,，新盤低價入市,，吸引了眾多市民通宵排隊(duì)購房。然而，其他一線城市卻沒有出現(xiàn)降價搶購場面,，在北京,、上海原本被購房者寄予厚望的端午促銷大戰(zhàn)并未出現(xiàn)，開發(fā)商缺乏降價意愿,，大量新盤繼續(xù)延期上市,，總體上看各地樓市因?yàn)榻┏侄@得格外冷清。
業(yè)內(nèi)人士表示,，目前開發(fā)商仍有各種辦法維持其資金鏈,，如信托、委托貸款,、境外融資等,，資金情況尚未惡化到2008年金融危機(jī)時的程度，這似乎為開發(fā)商咬緊牙關(guān)繼續(xù)捂盤扛價憑添了底氣,。此外,，許多開發(fā)商仍對樓市反彈抱有希望，不到萬不得已,，開發(fā)商難以直接降價,。但開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久,，確保資金鏈不斷裂的根本措施還是要推動銷售,、加快回籠資金。