作為房屋的“養(yǎng)老金”,，住宅維修資金隨著房屋使用年限的增長而日顯重要。有調查發(fā)現(xiàn),，維修資金存在著資金歸集難,、續(xù)籌難、使用難等“三難”狀況,，同時存在被挪用和被套用的兩大風險,。
針對住宅維修資金“支取難”、保值增值渠道缺乏的議論,，物業(yè)管理專家稱,，設立住宅維修資金的目的是為了房屋的“養(yǎng)老”，而不是為了賺錢,，安全是第一位的,，增值是第二位的，資金的安全和使用的公平性比效率更重要,。
住宅維修資金更受關注
封先生2002年入住北京北四環(huán)的千鶴家園,，他記得當時是按2%的比例來交納住宅維修資金，但現(xiàn)在還剩下多少錢也不太清楚,，“沒太去關心”,。
《經(jīng)濟參考報》記者走訪北京幾個小區(qū)時，遇到的不少業(yè)主均表示交了住宅維修資金,，但對具體情況并不了解,。
據(jù)了解，由于建筑質量不高,、維護措施不到位等原因,，中國建筑的壽命相比國外較短。日前,，住建部官員稱中國的住宅壽命只有30年,，雖然這并非指因建筑質量造成的“短命”，還是引起了更多人對住宅維修資金的關注,。
住宅維修資金被稱為房屋的“養(yǎng)老金”,，是指業(yè)主為了住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造而繳納一定標準的錢款至專項賬戶,，并授權業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的資金,。共用部位一般包括住宅的基礎、承重墻體,、柱,、梁、樓板,、屋頂以及戶外的墻面,、門廳、樓梯間,、走廊通道等,；共用設施設備一般包括電梯、天線,、照明,、消防設施、綠地,、道路,、路燈、溝渠,、池,、井、非經(jīng)營性車場車庫,、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等,。
一般而言，開發(fā)商將房屋交付使用后,，過了保修期發(fā)生的公共設施維修需要住宅維修資金來解決,。根據(jù)2009年底施行的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，北京市住宅維修資金的交納標準為,，獨立式住宅與非住宅的首期住宅專項維修資金交存標準調整為50元/建筑平方米,，而多層住宅、非住宅仍為100元/建筑平方米,；高層住宅,、非住宅交存標準為200元/建筑平方米。
根據(jù)北京市住房資金管理中心的數(shù)據(jù),，截至2011年2月28日,，全市已累計歸集商品住宅專項維修資金273.39億元，歸集戶數(shù)184.7萬戶,。其中2011年2月,，歸集資金1.5億元，歸集戶數(shù)9033戶。
如何使用住宅維修資金,？
北京豐臺區(qū)旭日嘉園業(yè)主趙女士2002年10月入住,，當時交了8000多元的住宅維修資金。她告訴記者,，由于沒有業(yè)委會,，這筆錢一直沒有動用，小的維修都是由物業(yè)來負責的,。
根據(jù)北京市住房資金管理中心的數(shù)據(jù),，截至2011年2月28日，北京市共有381個小區(qū)使用商品住宅專項維修資金1.23億元,，維修工程涉及電梯,、屋面防水等1487個項目。其中2011年2月,，有8個小區(qū)11項維修工程使用商品住宅專項維修資金，使用金額210.46萬元,。
住宅維修資金如何使用,？記者致電北京豐臺區(qū)房管局，工作人員介紹說首先要由物業(yè)公司找相關機構鑒定是否屬于大修范圍,，并征求業(yè)主意見,，需要三分之二以上業(yè)主同意。然后找具有資質和營業(yè)執(zhí)照的維修企業(yè),，最后將材料報到房管局進行審批,。
千鶴家園物業(yè)管理處的工作人員說，住宅維修資金是業(yè)主存著的,，如果需要進行維修得先上報給物業(yè)公司,。
使用住宅維修資金的流程看上去比較繁復，記者在網(wǎng)絡論壇上也看到不少業(yè)主反映“交時容易用時難”,。物業(yè)管理專家舒可心告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，一些人認為使用維修資金的效率太低，但如果不把資金的安全和使用的公平性放在效率之前,，維修資金可能很快就會被用完,。
按照北京市的規(guī)定，如果出現(xiàn)五種危及房屋安全的緊急情況,，可以使用“綠色通道”,，即由房屋管理單位申請，經(jīng)房屋安全及設備鑒定部門出具鑒定報告后,，不經(jīng)業(yè)主表決直接維修,。這五種緊急情況包括：屋面防水損壞造成滲漏；電梯故障危及人身安全；高層住宅水泵損壞導致供水中斷,；樓體單側外立面五分之一有脫落危險危及公共安全,；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修,、更新,、改造。
資金安全第一增值第二
有調查發(fā)現(xiàn),，維修資金存在著資金歸集難,、續(xù)籌難、使用難等“三難”狀況,。同時存在兩大風險,，即被挪用的風險和被套用的風險。比如,，物業(yè)公司可以組織三分之二的業(yè)主來表決是否啟用維修資金,，這其中就可能存在做假票的風險。
據(jù)了解,，目前北京市80多個新建小區(qū)和20多個建成小區(qū)已發(fā)放業(yè)主一卡通,，有5萬戶左右的家庭已經(jīng)免費領到了業(yè)主一卡通。有了業(yè)主一卡通后,，業(yè)主可以登錄網(wǎng)上平臺投票,，投票數(shù)目和使用情況都在卡內(nèi)顯得很清楚。舒可心認為,，北京市將業(yè)主的維修資金賬號和公共決策平臺聯(lián)系在一起,，可以防止物業(yè)公司造假。
對于這樣一筆“住宅養(yǎng)老金”,，業(yè)主的監(jiān)督顯得尤為重要,。5月1日全面施行的《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》即規(guī)定，業(yè)主委員會在住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后,，應每年至少1次向業(yè)主公布維修金交存,、使用、增值收益和結存的總額,，發(fā)生列支的項目,、費用和分攤情況等，業(yè)主對公布的情況有異議可要求復核,。
舒可心認為,，比每年公布一次更重要的是，住宅維修資金應該要隨時接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督,，否則業(yè)主委員會挪用了業(yè)主們的資金,，每年公布一次也無濟于事,。
按照規(guī)定，住宅維修資金閑置時只能用來購買國債和存在銀行,。由于住宅維修資金多數(shù)時候“無用武之地”,，有人呼吁拓寬維修資金的保值增值渠道。不過舒可心說,，拓寬保值增值渠道沒有必要,，因為設立住宅維修資金的目的是為了房屋的“養(yǎng)老”，而不是為了賺錢,，安全是第一位的,，增值是第二位的。