就在房地產(chǎn)市場陷入膠著與糾結(jié)的5月,，釣魚臺7號院以每平米30萬元的售價(jià)“橫空出世”,，成為全國乃至亞洲最貴的樓盤,。在“一房一價(jià)”的背景下,，在發(fā)改委醞釀反暴利規(guī)定的過程中,，在樓市走向不明的觀望期,，釣魚臺7號院此時(shí)的高調(diào),，引起的已經(jīng)不是爭論,，而是驚異，以及驚異之后猜疑,。5月28日,，中國社科院工業(yè)研究所投資與市場研究室主任曹建海接受記者采訪時(shí)指出，這一事件折射出來的是,，開發(fā)商在獲得超額利潤方面的“力”以及調(diào)控政策的“不力”,。
調(diào)控都是浮云？每平米預(yù)售價(jià)格高達(dá)30萬元的釣魚臺7號院的橫空出世,，讓市場見證了開發(fā)商面對“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控是如何淡定的,。
這個(gè)宣稱“天生就是豪宅”的院落，在不到2年的時(shí)間里,，最高售價(jià)從7.2萬元/㎡暴漲至30萬元/㎡,。而綜合央視以及相關(guān)媒體的報(bào)道，釣魚臺7號院每平米的成本,，或許不會超過4萬元,。
天生就是豪宅？
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的資料,，釣魚臺7號院此次推出的22套住宅,，總價(jià)約為23.28億元以總建筑面積10335.38平米計(jì)算，折合每平米平均售價(jià)為22.53萬元,。其中,，3號樓每平米30萬元的售價(jià)據(jù)說是刷新全國最貴住宅記錄，乃至成為亞洲最高價(jià)位樓盤,。
“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發(fā)用地”,，據(jù)央視報(bào)道、釣魚臺7號院的客戶經(jīng)理如此介紹,，而106套住宅絕大部分已經(jīng)售出,，僅余11套對外出售。除去地段以及因稀缺而導(dǎo)致的價(jià)值外,，釣魚臺7號院的“樓王”還具有可定制性的獨(dú)特之處,。
總而言之，釣魚臺7號院因能看到大面積自然生態(tài)環(huán)境景觀,、緊靠釣魚臺國賓館,、西通中央政務(wù)區(qū)，而被譽(yù)為“天生的豪宅”,。
而以此次推出樓盤每平米22.53萬元的均價(jià)計(jì)算的話,，該樓盤的利潤率在400%以上。
是否頂風(fēng)作案,？
4月底,，發(fā)改委對外表示正在研究對商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,，從而使得商品房價(jià)格能夠保持在合理水平；5月中旬,，釣魚臺7號院就帶著30萬元/平米的天價(jià)走向前臺,，一時(shí)間風(fēng)頭無二。
只是,，高調(diào)的是釣魚臺7號院,，尷尬的恐怕是發(fā)改委。不久前,，發(fā)改委先是約談聯(lián)合利華,，之后又對其處于200萬元的罰單。但是,，這顯然沒能阻擋得了聯(lián)合利華調(diào)高部分日化產(chǎn)品的價(jià)格,。
事后，發(fā)改委對外表示,，聯(lián)合利華的漲價(jià)是正常的市場行為,，政府其實(shí)不能干預(yù)。
或許,，從聯(lián)合利華處學(xué)了“乖”,，釣魚臺7號院著實(shí)上演了一出“不鳴則已、一鳴驚人”的戲碼：并未有任何征兆,，但是此次推出的樓盤平均售價(jià)和2009年的推盤均價(jià)相比,，暴漲了2-3倍。
一個(gè)值得借鑒的案例,，在山東濰坊這個(gè)小城市,，因陽光一百新推出的住宅平均售價(jià)定在11000元/㎡，周邊的商鋪與住宅紛紛與之響應(yīng),，每平米的平均售價(jià)至少被提升了500元,，有的甚至提高了1500元。
一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)則在于,，釣魚臺7號院的客戶經(jīng)理在進(jìn)行樓盤介紹時(shí),，一再利用該地塊的稀缺性來進(jìn)行宣傳，諸如“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發(fā)用地”以及北京城區(qū)內(nèi)“這么大的水域面積應(yīng)該是沒有了”等語句,。
天價(jià)樓王是否暴利？
5月28日,，北京市問天律師事務(wù)所律師李雪森接受《證券日報(bào)》記者咨詢時(shí),，對30萬元/㎡的價(jià)格是否構(gòu)成“暴利”給出了法律解釋：根據(jù)《價(jià)格法》第七、八條,，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)遵循公平,、合法和誠實(shí)信用的原則,，并將生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場供求狀況作為定價(jià)的基本依據(jù)。
同時(shí),，經(jīng)營者如果違法《價(jià)格法》的相關(guān)規(guī)定,，在成本沒有發(fā)生明顯變化，以牟取暴利為目的,，大幅度提高價(jià)格的或是囤積居奇,、導(dǎo)致商品供不應(yīng)求從而出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲的，政府價(jià)格主管部門將依據(jù)相關(guān)規(guī)定對其給予行政處罰,。
針對于釣魚臺7號院作為“天價(jià)”樓王而出現(xiàn),，李雪森認(rèn)為這是一個(gè)“不正常的社會現(xiàn)象”，是法律規(guī)范尚不完善,，或是雖有法律規(guī)范但是政府機(jī)關(guān)執(zhí)行不力的情形下才得以產(chǎn)生的現(xiàn)象,。而在他看來，天價(jià)樓王顯然會對地價(jià)的飛漲起到推波助瀾的作用,。
不過,，對于“暴利”的定義，也存在著不同的觀點(diǎn),。知名維權(quán)律師楊兆全表示,，雖然《價(jià)格法》中提及，經(jīng)營者制定價(jià)格時(shí)還應(yīng)以成本為基本依據(jù),，但是他也指出,，在成本固定不變的前提下，價(jià)格也有隨著供求關(guān)系的變化而波動的自由,。同時(shí),，法律并不能對價(jià)格波動的范圍做出明確界定。
在楊兆全律師看來,，“暴利”本身就是一個(gè)具有貶義色彩的定義,。同時(shí)，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下,，開發(fā)商在制定價(jià)格時(shí)只會考慮到自身的利潤以及能否成功出售,，而一旦有人自愿購買，那么就意味著該住宅的價(jià)值被肯定,。對于開發(fā)商來說,，這個(gè)利潤就是正當(dāng)?shù)摹＜词�,，此時(shí)正處于樓市調(diào)控期,。
曹建海：不能任由市場供求關(guān)系來決定房價(jià)
5月28日，中國社科院工業(yè)研究所投資與市場研究室主任曹建海接受了《證券日報(bào)》記者的采訪,。
在曹建�,？磥�,，之所以不能任由市場供求關(guān)系來決定房價(jià)，原因之一就在于房地產(chǎn)開發(fā),、銷售乃至定價(jià)過程當(dāng)中,，可能存在的公平性的問題。為此,，曹建海提出兩個(gè)疑問：同為開發(fā)商,，在爭取同一地塊的過程當(dāng)中，是否公平,；第二個(gè)公平性則在于,，天價(jià)樓盤出售所獲得的超額利潤，應(yīng)如何分配,？
換句話說,，中赫置地為何可以擊敗其他開發(fā)商，獲得釣魚臺7號院的土地,？從而擁有了比其它開發(fā)商獲得超額利潤的能力,？而中赫置地為何會一再提高售價(jià)？甚至在調(diào)控期間報(bào)出亞洲范圍內(nèi)的“樓王”價(jià)格,？
作為供給方,，釣魚臺7號院上報(bào)出30萬元/平米的價(jià)格，這凸顯“一房一價(jià)”政策對樓市而言,，并不具備實(shí)質(zhì)的政策效力,，曹建海如是認(rèn)為。
其次,，曹建海指出,，釣魚臺7號院天價(jià)樓王的出現(xiàn)，還將會“助長”投機(jī)性需求,，一方面會促進(jìn)購房者追漲購買的心理,，另一方面還會致使資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)�,！帮@然的,，釣魚臺7號院不能稱之為自住型需求”，在其看來,，此類住宅如果用來抵押套現(xiàn),，還會將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散至銀行。
還有一個(gè)重要的因素,，曹建海在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，中赫置地之所以在不到兩年的時(shí)間里將均價(jià)提升3倍左右，很可能在于土地增值稅的執(zhí)行不力。因此,，他呼吁稅務(wù)部門能夠及時(shí)介入，及早進(jìn)行清算,，從而使得開發(fā)商在制定價(jià)格時(shí),，能夠考慮到因大幅抬高價(jià)格而帶來的巨額稅收成本，從而避免天價(jià)房的出現(xiàn),。