堅持樓市調(diào)控不動搖，同時加強(qiáng)住房制度建設(shè)。如果制度改革不能跟上,，不能從體制機(jī)制上改變目前房地產(chǎn)市場的運(yùn)行模式，一旦限購令等調(diào)控政策放松,，需求爆發(fā),，房價很可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈,。
房價下降了嗎？
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價下降,，老百姓卻感受不明顯
房價真的降了嗎,？許多人都在問這個問題。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看,，調(diào)控最嚴(yán)厲的一線城市房價的確有所回落,。3月份，北京,、深圳新房成交均價跌破2萬元/平方米,，上海新房價環(huán)比跌幅最大達(dá)7.6%,，廣州均價跌破12000元/平方米,。
從市場實際情況看,，傳統(tǒng)上成交活躍的“小陽春”今年被冷清的觀望所取代,，各地成交量仍然維持在近幾年來的低位,。大多數(shù)新項目以較為合理的價格入市,，或給出更大的優(yōu)惠幅度，一些新開盤項目推出九折,、直減10萬元等優(yōu)惠,，新的打折形式“團(tuán)購”也出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上,。
二手房市場上，據(jù)中介機(jī)構(gòu)介紹,，大多數(shù)房源的掛牌價格仍然維持在高位,，但時常會有一些業(yè)主因為急于出手，主動調(diào)低價格,，部分房源一次性下調(diào)20%甚至更多,。
“只要您盯著某一個區(qū)域，時不時地就會有這樣的房源出來,，但這樣的房源賣得也很快,。”鏈家地產(chǎn)一位工作人員告訴記者,。
然而,，從普通購房者的感受來看，房價下降得似乎沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的那么真切,。
“我?guī)缀趺刻於家礁浇氖蹣翘幒椭薪槿プ稍�,，盡管看房的人不多，但房價從去年底到現(xiàn)在幾乎沒降過,，有的還在漲,。”家住北京市朝陽區(qū)的陳先生說,，政府和媒體都在用數(shù)據(jù)和例子說房價理性回落了,，但自己和身邊的朋友同事卻感受不明顯。
3月底,，北京市提出了房價“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo),，“穩(wěn)定”也是各地房價調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵詞。據(jù)記者了解,，為了維持房價數(shù)據(jù)的“穩(wěn)定”，部分一線城市對高價房暫停發(fā)放預(yù)售許可證,，使高價房無法入市銷售,，低價房源則加大入市，從而拉低了新房的平均成交價格,。有的城市把限價房等保障性住房價格也納入商品房價格統(tǒng)計范疇,，近期大量限價房入市，也在統(tǒng)計層面降低了房價,。
也正因如此,，“下降”了的房價數(shù)據(jù)和老百姓的感受差別較大。
房價會下降嗎,？
“限購令”下成交量難反彈,，下半年房價或下降
“總體而言，市場現(xiàn)在十分膠著,，房價會不會真的迎來下降的拐點,，二季度一定會見分曉�,！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示,。
“五一”小長假期間，各地樓市成交出現(xiàn)了小幅反彈,，但緊接著,，成交量再次大幅下滑。以北京為例,，5月2日—5月8日,，北京樓市成交量再次下滑,，總成交3197套，環(huán)比前一周下降39%,。
根據(jù)以往經(jīng)驗看,，正常年份2月份樓市成交量最少，3月份會比2月份翻倍,，4月份則會在此基礎(chǔ)上再增加四成左右,。但今年2月至今，一線城市樓市成交量始終低迷,，同比去年下滑50%以上,。
朱中一認(rèn)為，連續(xù)的樓市調(diào)控政策已經(jīng)對市場形成了量變到質(zhì)變的影響,。與前幾次不同,，新一輪的樓市調(diào)控擴(kuò)大了限購的范圍，在限購令的作用下,，成交量很難反彈,，房價也缺乏反彈的基礎(chǔ)。
中原地產(chǎn)市場分析師張大偉表示,，連續(xù)幾次加息,、貸款優(yōu)惠利率取消等使購房者尤其是炒房者的資金成本大增。相比一年前,，目前購房的利息基本已經(jīng)翻倍,，對成交量的影響將進(jìn)一步加大。
“一般來說,，成交量大幅萎縮一段時間后,，就會傳導(dǎo)到價格上�,！比f科集團(tuán)董秘譚華杰表示,，“今年肯定是調(diào)整年，市場會持續(xù)蕭條,，下半年一線城市房價如果下跌,，很正常�,！�
從企業(yè)角度看，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況進(jìn)一步趨緊,，存量卻仍在不斷上升,。從已經(jīng)公布的上市房企2010年報來看，資產(chǎn)負(fù)債率普遍走高，多數(shù)達(dá)到行業(yè)70%警戒線,。有84家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元,，同比減少1150億元。同時,，129家房企2010年末存貨總量達(dá)9098億元,，同比增長40.4%，創(chuàng)近幾年來新高,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，經(jīng)過這段時間的膠著后，更大范圍,、更明顯的降價,，更可能成為市場的選擇。
調(diào)控會繼續(xù)從緊嗎,？
調(diào)控不會放松,，企業(yè)不要倒逼政府加強(qiáng)調(diào)控力度
國務(wù)院總理溫家寶日前在視察北京市保障性住房建設(shè)時表示，中央提出要保持房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定,、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心是堅定不移的,；要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的,；要特別關(guān)注困難群體和中低收入家庭,，使他們住得起房子、租得起房子的決心也是堅定不移的,。
很顯然,，在當(dāng)前的形勢下,，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松,，也不能放松。
4月中旬,，國務(wù)院派出8個督查組,，赴16個省市督查房地產(chǎn)調(diào)控的政策落實情況和成效。從督查組反饋的情況看,，各項調(diào)控措施得到了較好的執(zhí)行,，但也有少數(shù)地方政府出現(xiàn)了盲目樂觀的情緒，認(rèn)為當(dāng)?shù)亍胺績r不高”,，調(diào)控效果已經(jīng)明顯,，甚至應(yīng)該放松調(diào)控。對此,，參與調(diào)查的幾個相關(guān)部門負(fù)責(zé)人均公開表態(tài),，房地產(chǎn)調(diào)控必須堅持不放松。
“應(yīng)當(dāng)看到，調(diào)控還只是剛剛看到一點成效,，還面臨許多困難,。從某種程度上講，如果不是限購令強(qiáng)壓著需求,，樓市很有可能已經(jīng)開始反彈了,。”朱中一表示,，由于通脹預(yù)期仍然強(qiáng)烈,，境外熱錢還在繼續(xù)流入，住房剛性需求依舊旺盛……在這些因素的推動下,，房價仍然有強(qiáng)烈的上漲沖動,。這時候如果放松房地產(chǎn)調(diào)控，房價難免再次出現(xiàn)快速上漲,，有限的調(diào)控效果恐將前功盡棄,。
繼續(xù)堅持的同時，調(diào)控隨時有可能加強(qiáng),。
5月1日起,，各地按照國家發(fā)改委要求，開始對商品房執(zhí)行“一房一價”明碼標(biāo)價制度,。在新制度下,，開發(fā)商可自行降價，但不得擅自漲價,。此舉被看作是樓市調(diào)控進(jìn)一步細(xì)化,、并且直接針對房價的新手段。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部主要負(fù)責(zé)人近幾個月來也頻繁表示,，有關(guān)部門一直在密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場的變化,，積極進(jìn)行政策儲備，一旦市場出現(xiàn)異動,，新的調(diào)控政策隨時可能出臺,。
“現(xiàn)在和2008年的情況大不相同，當(dāng)時調(diào)控之所以轉(zhuǎn)向,，主要是遇到了國際金融危機(jī),。”朱中一強(qiáng)調(diào),，在當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢平穩(wěn)好轉(zhuǎn)的情況下,，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，只會強(qiáng)化,�,！盁o論是企業(yè)還是地方政府,，都不要幻想調(diào)控會在短期內(nèi)放松甚至轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)協(xié)會也一直引導(dǎo)企業(yè),，順應(yīng)市場形勢合理定價,，積極促銷，不要倒逼政府出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,�,！�
制度改革跟上了嗎？
堅持樓市調(diào)控的同時,，應(yīng)加快住房制度改革,，保障房投資必須到位
在房地產(chǎn)短期調(diào)控堅定不移、不斷加強(qiáng)的同時,，被寄予厚望的,、與房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展息息相關(guān)的體制機(jī)制改革，卻不盡如人意,。
從中央層面看,，當(dāng)前之所以使用限購等行政手段進(jìn)行調(diào)控，甚至不惜犧牲一點經(jīng)濟(jì)增長速度,，除了希望在短期內(nèi)穩(wěn)住市場,，也希望能利用市場穩(wěn)住的這段時間，加強(qiáng)相關(guān)制度改革,。
然而,，調(diào)控的這一手硬了，制度改革的這一手卻還有點軟,。除了北京等城市改革了土地招拍掛制度,，上海、重慶試點房產(chǎn)稅以外,，其他地方的改革步伐還比較慢,。
“房價短期下降不應(yīng)該是調(diào)控的唯一目標(biāo)�,！弊T華杰表示,，如果調(diào)控不能解決樓市的深層次問題,，無異于治標(biāo)不治本,。
而另一方面，制度改革從來沒有顯得如此迫切,。在調(diào)控從嚴(yán)的背景下,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍看淡后市。今年以來,，多地商品房投資增幅出現(xiàn)明顯下滑,，土地市場冷清,，商品房竣工面積連續(xù)數(shù)月大于新開工面積。這意味著,，兩三年后,，房地產(chǎn)市場供應(yīng)有可能出現(xiàn)下滑。
這種情況下,，如果制度改革不能跟上,，不能從體制機(jī)制上改變目前房地產(chǎn)市場的運(yùn)行模式，一旦限購令等調(diào)控政策放松,，需求爆發(fā),，房價很可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈。
朱中一建議,，應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前市場較為穩(wěn)定的有利時機(jī),，從保障性住房政策、土地供應(yīng)政策,、金融信貸政策,、財政稅費(fèi)政策、技術(shù)政策等層面,，盡快啟動全方位的改革,。力爭在“十二五”期末，建立起確保城鄉(xiāng)居民“住有所居”的住房政策體系,。
在房地產(chǎn)投資增速下滑的情況下,，保障性安居工程對投資能否如預(yù)期地發(fā)揮對沖作用，十分關(guān)鍵,。今年我國將開工建設(shè)各類保障性住房1000萬套,，預(yù)計總投資額超過1.3萬億元，遠(yuǎn)高于去年的7800億元,。專家普遍預(yù)測,，保障房投資增加將對沖商品房投資的減少，從而保證房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)的開工率,，減少樓市調(diào)控對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和就業(yè)的影響,。
在近期國務(wù)院對各地的督查中，保障房建設(shè)投資是否落實也是重點之一,�,！澳壳翱赐顿Y到位情況還不太理想�,！�
住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，“只有確保保障房投資不折不扣地落實到具體項目和地塊上，才能發(fā)揮對商品房投資減少的對沖作用,�,！�
今年國務(wù)院有關(guān)部門將重點監(jiān)督保障性安居工程開工情況,，并將組織多次督察。確保10月底前,，各地簽訂的1000萬套保障房任務(wù)全部開工,，投資全部到位并起效。