堅持樓市調控不動搖,，同時加強住房制度建設,。如果制度改革不能跟上，不能從體制機制上改變目前房地產市場的運行模式,，一旦限購令等調控政策放松,，需求爆發(fā)，房價很可能出現報復性反彈,。
房價下降了嗎,？
統(tǒng)計數據顯示房價下降，老百姓卻感受不明顯
房價真的降了嗎,？許多人都在問這個問題,。
從統(tǒng)計數據上看，調控最嚴厲的一線城市房價的確有所回落,。3月份,，北京、深圳新房成交均價跌破2萬元/平方米,，上海新房價環(huán)比跌幅最大達7.6%,，廣州均價跌破12000元/平方米。
從市場實際情況看,，傳統(tǒng)上成交活躍的“小陽春”今年被冷清的觀望所取代,，各地成交量仍然維持在近幾年來的低位。大多數新項目以較為合理的價格入市,，或給出更大的優(yōu)惠幅度,，一些新開盤項目推出九折、直減10萬元等優(yōu)惠,，新的打折形式“團購”也出現在房地產市場上,。
二手房市場上，據中介機構介紹,，大多數房源的掛牌價格仍然維持在高位，但時常會有一些業(yè)主因為急于出手,，主動調低價格,，部分房源一次性下調20%甚至更多,。
“只要您盯著某一個區(qū)域，時不時地就會有這樣的房源出來,，但這樣的房源賣得也很快,。”鏈家地產一位工作人員告訴記者,。
然而,，從普通購房者的感受來看，房價下降得似乎沒有統(tǒng)計數據顯示的那么真切,。
“我?guī)缀趺刻於家礁浇氖蹣翘幒椭薪槿プ稍�,，盡管看房的人不多，但房價從去年底到現在幾乎沒降過,，有的還在漲,。”家住北京市朝陽區(qū)的陳先生說,，政府和媒體都在用數據和例子說房價理性回落了,，但自己和身邊的朋友同事卻感受不明顯。
3月底,，北京市提出了房價“穩(wěn)中有降”的調控目標,，“穩(wěn)定”也是各地房價調控目標的關鍵詞。據記者了解,，為了維持房價數據的“穩(wěn)定”,，部分一線城市對高價房暫停發(fā)放預售許可證，使高價房無法入市銷售,，低價房源則加大入市,，從而拉低了新房的平均成交價格。有的城市把限價房等保障性住房價格也納入商品房價格統(tǒng)計范疇,，近期大量限價房入市,，也在統(tǒng)計層面降低了房價。
也正因如此,，“下降”了的房價數據和老百姓的感受差別較大,。
房價會下降嗎？
“限購令”下成交量難反彈,，下半年房價或下降
“總體而言,，市場現在十分膠著，房價會不會真的迎來下降的拐點,，二季度一定會見分曉,。”中國房地產協(xié)會副會長朱中一表示,。
“五一”小長假期間,，各地樓市成交出現了小幅反彈,，但緊接著，成交量再次大幅下滑,。以北京為例,，5月2日—5月8日，北京樓市成交量再次下滑,，總成交3197套,，環(huán)比前一周下降39%。
根據以往經驗看,，正常年份2月份樓市成交量最少,，3月份會比2月份翻倍，4月份則會在此基礎上再增加四成左右,。但今年2月至今，一線城市樓市成交量始終低迷,，同比去年下滑50%以上。
朱中一認為,，連續(xù)的樓市調控政策已經對市場形成了量變到質變的影響。與前幾次不同,，新一輪的樓市調控擴大了限購的范圍，在限購令的作用下,，成交量很難反彈，房價也缺乏反彈的基礎,。
中原地產市場分析師張大偉表示,，連續(xù)幾次加息,、貸款優(yōu)惠利率取消等使購房者尤其是炒房者的資金成本大增。相比一年前,，目前購房的利息基本已經翻倍，對成交量的影響將進一步加大,。
“一般來說，成交量大幅萎縮一段時間后,，就會傳導到價格上,。”萬科集團董秘譚華杰表示,，“今年肯定是調整年,，市場會持續(xù)蕭條,，下半年一線城市房價如果下跌,，很正常�,！�
從企業(yè)角度看，房地產企業(yè)資金狀況進一步趨緊,，存量卻仍在不斷上升,。從已經公布的上市房企2010年報來看，資產負債率普遍走高,，多數達到行業(yè)70%警戒線,。有84家公司經營性現金流量凈額為-705.9億元,，同比減少1150億元,。同時,，129家房企2010年末存貨總量達9098億元，同比增長40.4%,，創(chuàng)近幾年來新高。
業(yè)內人士表示,，經過這段時間的膠著后,，更大范圍,、更明顯的降價，更可能成為市場的選擇,。
調控會繼續(xù)從緊嗎？
調控不會放松,，企業(yè)不要倒逼政府加強調控力度
國務院總理溫家寶日前在視察北京市保障性住房建設時表示,，中央提出要保持房地產價格基本穩(wěn)定、促進房地產業(yè)健康發(fā)展的決心是堅定不移的,；要把一些地區(qū)過高的房價降下來,、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的,；要特別關注困難群體和中低收入家庭，使他們住得起房子,、租得起房子的決心也是堅定不移的。
很顯然,，在當前的形勢下，房地產調控不會放松,，也不能放松。
4月中旬,，國務院派出8個督查組，赴16個省市督查房地產調控的政策落實情況和成效,。從督查組反饋的情況看,，各項調控措施得到了較好的執(zhí)行，但也有少數地方政府出現了盲目樂觀的情緒，認為當地“房價不高”，調控效果已經明顯,，甚至應該放松調控,。對此，參與調查的幾個相關部門負責人均公開表態(tài),，房地產調控必須堅持不放松,。
“應當看到,，調控還只是剛剛看到一點成效，還面臨許多困難,。從某種程度上講，如果不是限購令強壓著需求,，樓市很有可能已經開始反彈了。”朱中一表示,，由于通脹預期仍然強烈,，境外熱錢還在繼續(xù)流入,，住房剛性需求依舊旺盛……在這些因素的推動下,，房價仍然有強烈的上漲沖動,。這時候如果放松房地產調控,，房價難免再次出現快速上漲，有限的調控效果恐將前功盡棄,。
繼續(xù)堅持的同時,，調控隨時有可能加強,。
5月1日起,，各地按照國家發(fā)改委要求，開始對商品房執(zhí)行“一房一價”明碼標價制度,。在新制度下,，開發(fā)商可自行降價，但不得擅自漲價,。此舉被看作是樓市調控進一步細化,、并且直接針對房價的新手段。
住房城鄉(xiāng)建設部主要負責人近幾個月來也頻繁表示,，有關部門一直在密切監(jiān)測房地產市場的變化,，積極進行政策儲備，一旦市場出現異動,，新的調控政策隨時可能出臺,。
“現在和2008年的情況大不相同，當時調控之所以轉向,，主要是遇到了國際金融危機�,！敝熘幸粡娬{,，在當前我國宏觀經濟形勢平穩(wěn)好轉的情況下，房地產調控不會放松,，只會強化,�,！盁o論是企業(yè)還是地方政府,，都不要幻想調控會在短期內放松甚至轉向。房地產協(xié)會也一直引導企業(yè),，順應市場形勢合理定價，積極促銷,，不要倒逼政府出臺更嚴厲的調控政策�,！�
制度改革跟上了嗎？
堅持樓市調控的同時,，應加快住房制度改革,，保障房投資必須到位
在房地產短期調控堅定不移,、不斷加強的同時,，被寄予厚望的,、與房地產業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展息息相關的體制機制改革,，卻不盡如人意,。
從中央層面看,，當前之所以使用限購等行政手段進行調控,，甚至不惜犧牲一點經濟增長速度,，除了希望在短期內穩(wěn)住市場,，也希望能利用市場穩(wěn)住的這段時間,，加強相關制度改革,。
然而,，調控的這一手硬了,，制度改革的這一手卻還有點軟,。除了北京等城市改革了土地招拍掛制度，上海,、重慶試點房產稅以外,，其他地方的改革步伐還比較慢。
“房價短期下降不應該是調控的唯一目標,�,！弊T華杰表示，如果調控不能解決樓市的深層次問題,，無異于治標不治本,。
而另一方面,，制度改革從來沒有顯得如此迫切,。在調控從嚴的背景下，房地產開發(fā)企業(yè)普遍看淡后市,。今年以來,，多地商品房投資增幅出現明顯下滑,，土地市場冷清，商品房竣工面積連續(xù)數月大于新開工面積,。這意味著,，兩三年后,，房地產市場供應有可能出現下滑。
這種情況下,，如果制度改革不能跟上,，不能從體制機制上改變目前房地產市場的運行模式，一旦限購令等調控政策放松,，需求爆發(fā),，房價很可能出現報復性反彈。
朱中一建議,，應當抓住當前市場較為穩(wěn)定的有利時機,，從保障性住房政策、土地供應政策,、金融信貸政策,、財政稅費政策、技術政策等層面,，盡快啟動全方位的改革,。力爭在“十二五”期末，建立起確保城鄉(xiāng)居民“住有所居”的住房政策體系,。
在房地產投資增速下滑的情況下,，保障性安居工程對投資能否如預期地發(fā)揮對沖作用，十分關鍵,。今年我國將開工建設各類保障性住房1000萬套,，預計總投資額超過1.3萬億元，遠高于去年的7800億元,。專家普遍預測,，保障房投資增加將對沖商品房投資的減少，從而保證房地產業(yè)和相關行業(yè)的開工率,，減少樓市調控對宏觀經濟運行和就業(yè)的影響,。
在近期國務院對各地的督查中，保障房建設投資是否落實也是重點之一,�,！澳壳翱赐顿Y到位情況還不太理想�,！�
住建部有關負責人表示,，“只有確保保障房投資不折不扣地落實到具體項目和地塊上，才能發(fā)揮對商品房投資減少的對沖作用,�,！�
今年國務院有關部門將重點監(jiān)督保障性安居工程開工情況，并將組織多次督察,。確保10月底前,，各地簽訂的1000萬套保障房任務全部開工,，投資全部到位并起效。