新“國八條”與房產稅組合拳突然襲來,，春節(jié)期間上海樓市降至冰點,。2月7日,，全市新房成交量交了白卷。
新政的實施正在全面鋪開,，由于各項稅費的重要變動,，稅務部門將在上海房地產市場上扮演更重要的角色。成交量雖明顯下滑,，上海房價卻在多方博弈下巋然不動,。今年4月，一批新開發(fā)的樓盤即將上市,，新政的效果可能會有更多顯現,。
房產稅“先認定后繳納”
1月26、27日兩天,，新“國八條”和房產稅接踵降臨上海,。1月28日起，上海樓市開始采用全新的交易規(guī)則,。1月30日,，上海市地方稅務局迅速推出一份實施細則，詳解上海房產稅的認定,、計算,、征收、減免,。
上海規(guī)定,，以家庭為單位，人均60平方米住房免稅,，而新購的超出部分,，則需每年繳納房產稅。按規(guī)定,，計算房產稅應依據房產的評估價格,，并按規(guī)定的周期重新評估。但在試點的初期暫時以交易價格打七折計算,。上海市地方稅務局的一位工作人員告訴記者,，1月28日后新購買的住房，只需經過一次房產稅“認定”的過程,，算出每年應繳多少稅,，以后每年年底前繳清即可，不必每年重新計算,。
據介紹,，購房者需到住房所在的區(qū)稅務局，填寫房產稅認定申報表,，同時提交房產交易合同,、契稅完稅憑證、購房人及家庭成員身份證明,、戶籍和婚姻狀況證明等六份材料,。同時在各區(qū)的房產交易中心查詢原有住房情況，并填寫《原有住房信息查詢申請表》,。
按照房產稅計算公式,，上海浦東一家房產中介的工作人員幫記者算了一本賬。房產稅計算公式是：年應納房產稅稅額（元）=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率,。以一個已有一套120平方米住房的三口之家為例,，如果這個家庭在上海內環(huán)附近購買一套價格為每平方米3萬元，面積為100平方米的住房用于投資,，按照目前的政策,，他們的免稅面積為180平方米。按其余40平方米為計稅,，他們每年需要繳納的房產稅為3360元,。而這樣的一套住房如果用于出租，每年的房租可達5萬元以上,。相比之下,，房產稅對這個家庭的影響并不大。
相比之下新“國八條”對市場的影響顯得更為直接,。根據新“國八條”,，如果這個家庭購買的是二手房，而賣家購房尚不足五年，則要對這一住房全額征稅,，稅率高達5.65%,。一套總價300萬元的住房在交易過程中需一次性繳納將近18萬元。
因此可以說,，新“國八條”,，不僅對政府和開發(fā)商的限制和要求十分嚴厲，而針對普通房屋買賣雙方的規(guī)定也不啻為一劑猛藥,。如二手房不滿五年轉讓全額征稅,、二套房限制購買、二套房貸款首付六成等多項新政,，直接打消了很多老百姓買賣房屋的念頭,。
前述稅務局的工作人員告訴記者，新政剛剛開始執(zhí)行,，不排除有些人會想方設法少交或不交各種稅費,。可以肯定的是,，各政府部門采集到的個人住房信息已經實現聯網,，未完稅的房屋未來將被禁止買賣，直到稅費和滯納金被繳清為止,。
細則還包含了多項減免稅收的政策,。但網上許多評論認為，目前的問題是,，實施過程中存在各種特殊情況,，缺乏認定的方法。
買賣雙方陷觀望
春節(jié)是房地產市場的傳統(tǒng)淡季,，今年的春節(jié)則比往年更為冷清,。上海網上房地產的統(tǒng)計數據顯示，2月7日,，上海一手房住宅成交量為零,，全市僅預售各類商品房4套。自2月份以來,，上海商品住宅共成交58套,。
主要代理上海閔行區(qū)樓盤的程先生告訴記者，新政出臺后,，賣家心態(tài)出現明顯變化,，并且各不相同。有的房東擔心新政會讓買家打退堂鼓,，打算將委托房源的價格標低一點,。而一些年前掛出房源的房東,，由于購買住房不到五年，想到要交超過10萬元的稅,，索性決定不賣房了,。
中原集團研究董事程澐女士告訴記者，春節(jié)期間,，上海樓市處在冰點,。新政是最主要的原因,。整個上海樓市陷入了觀望狀態(tài),，買家和賣家都打算等一陣再看。
新“國八條”與房產稅,，效果有所不同,。程澐認為，新“國八條”是真正的猛藥,，限購,、限貸等政策直接擠出了投資需求，大部分投資客都選擇了離場,，直接打擊了成交量,，短期效果明顯。而上海房產稅政策則顯得十分溫和,，稅收額度不難承受,。能對上海樓市產生什么樣的效果，需要長期觀察,。
然而對于房價,，政策的效果并非“一邊倒”。一些賣家手握多套房源,，他們認為如果此時拋盤,，以后再想買房就得交稅，索性囤著不賣,。由于購房不滿五年賣出要繳稅,，許多賣家選擇加價，試圖把稅負轉嫁給買家,。需求和供給同時減少,，房價是升是降還很難判斷。
程澐認為,，新盤的開發(fā)商將對上海房價產生影響,。春節(jié)期間，很少有新樓盤推出,，而一季度過后,，進入4月份，開發(fā)商就將“進場”。一些開發(fā)商在新政后已經開始打出了促銷的廣告,。到新盤集中上市的時候,，如果成交量仍然低迷，開發(fā)商頂不住各方的壓力,，可能會選擇降價,，屆時新政對上海房價的影響將會顯露出來。