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2009年年中,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)文件,，要求全國建設(shè)規(guī)劃系統(tǒng)對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域規(guī)劃違規(guī)及違規(guī)變更容積率的行為進行清查。2009年年底,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次下發(fā)文件，要求地方建設(shè)規(guī)劃系統(tǒng)開展此次檢查的“回頭看”工作,，抓好“典型案例”,。但時下的北京樓市，以LOFT,、商務(wù)公寓等形式出現(xiàn)的“商改住”仍然層出不窮,。
合生·世界村40年產(chǎn)權(quán)的“非住宅”待遇
北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下稱亦莊開發(fā)區(qū))的東南方向,，一個總建筑面積高達60萬平方米的社區(qū)，近60%的房子卻只有40年產(chǎn)權(quán)——合生·世界村將這個謎題留給了北京樓市的購房者,。一位相關(guān)的意向購房者向記者反映，該項目在按揭貸款,、水電費用等方面,，均不能享受“住宅”的相關(guān)待遇，至于按照2008年底下發(fā)的多項鼓勵房地產(chǎn)消費的優(yōu)惠政策,，就更無從談起了,。
地產(chǎn)項目為何“商改住”
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，一般來說,，“商改住”有幾個前提,，一個是這個區(qū)域不適合商，適合�,�,；二是開發(fā)商開發(fā)的這個階段也是適合住，而非商用,；三是“商改住”后的售價高于早先商業(yè)用途的價格,。如此說來，開發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷,。地產(chǎn)項目頻繁“變身”,，其實正提示了政府規(guī)劃部門職能的某些缺失。鄧中文說：“政府的規(guī)劃指導(dǎo)意見長期跟市場脫離,，導(dǎo)致了‘住改商’,、‘商改住’的出現(xiàn)�,！痹谶@種環(huán)境下,，開發(fā)商從市場角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補了規(guī)劃的漏洞,。上世紀(jì)90年代初期,，深圳寫字樓市場火爆，放量激增,，供需平衡的打破導(dǎo)致此后長時間內(nèi)市場低迷,，許多爛尾樓就此出現(xiàn)。當(dāng)時,，一些已批復(fù)的寫字樓物業(yè),，為了規(guī)避風(fēng)險，紛紛改頭換面,，以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,。今天京城樓市“商改住”的盛行,，是否同樣是商用物業(yè)過熱的信號。
“商改住”的灰色利益帶
中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長楊重光明確指出,，科研用地不屬于居民生活用地范疇,，不能擅自更改，若要將土地性質(zhì)用途更改為經(jīng)營性用地,，則必然涉及到補交土地出讓金,。楊重光分析，恰恰命中了“商改住”的灰色利益地帶的關(guān)鍵所在——由于科研,、工業(yè)類型的用地,，按照目前市場情況，其土地出讓金,、土地價格以及稅費等運營成本,，都明顯低于住宅，于是,，這其中灰色的利潤空間也就隨之產(chǎn)生了,。楊重光還強調(diào)，原則上說,，立項為非住宅的項目,，在水電費用上，不可能調(diào)整為民用價格,。而目前市場上開發(fā)企業(yè)對購房者所宣稱的改為民用價格水電,，實際上多是開發(fā)商自己補貼之后，導(dǎo)致的水,、電價格相比于非住宅使用的成本降低,。
北京將進入“高端住宅元年”
近期北京樓市不斷出現(xiàn)“新聞”。3月15日北京土地市場6宗地塊交易,，誕生三個地王,，特別是四環(huán)外的望京地王樓面單價已達2.75萬元/平方米；3月17日7宗地塊的集中入市,，一周內(nèi)北京土地市場成交總額高達219.75億……這似乎驗證了業(yè)內(nèi)人士此前的斷言：未來北京低于5萬元/平方米的高端樓盤將難覓蹤影。而近期在太陽宮區(qū)域樓盤紅璽臺舉辦的高端住宅論壇中,，更有專家認為,，在成熟區(qū)域的城市高端住宅市場，由于泡沫較少,、投資價值更高,，新的價格波瀾或?qū)⒗^續(xù)掀起，而北京或?qū)⒕痛诉M入“高端住宅元年”,。 |