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21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，一般來說,，“商改住”有幾個(gè)前提,，一個(gè)是這個(gè)區(qū)域不適合商，適合�,�,；二是開發(fā)商開發(fā)的這個(gè)階段也是適合住，而非商用,；三是“商改住”后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格,。如此說來，開發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷,。地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁“變身”,，其實(shí)正提示了政府規(guī)劃部門職能的某些缺失。鄧中文說：“政府的規(guī)劃指導(dǎo)意見長(zhǎng)期跟市場(chǎng)脫離,，導(dǎo)致了‘住改商’,、‘商改住’的出現(xiàn)�,！痹谶@種環(huán)境下,，開發(fā)商從市場(chǎng)角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補(bǔ)了規(guī)劃的漏洞,。上世紀(jì)90年代初期,，深圳寫字樓市場(chǎng)火爆，放量激增,，供需平衡的打破導(dǎo)致此后長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)低迷,，許多爛尾樓就此出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，一些已批復(fù)的寫字樓物業(yè),，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，紛紛改頭換面，以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,。今天京城樓市“商改住”的盛行,，是否同樣是商用物業(yè)過熱的信號(hào)。
目前,，已經(jīng)有人提示了“商改住”的隱患,。產(chǎn)權(quán)使用年限問題首當(dāng)其沖�,！段餀�(quán)法》規(guī)定,，住宅產(chǎn)品的70年產(chǎn)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期；而公建產(chǎn)權(quán)一般四五十年,，如何續(xù)期尚無明確政策,。“商改住”產(chǎn)品是以公建立項(xiàng),，因此,，居住者可能會(huì)受到在此辦公企業(yè)的干擾。另外,，還有人質(zhì)疑“公建立項(xiàng)的產(chǎn)品可能缺失住宅必備的設(shè)施條件,，即使設(shè)計(jì)上完全滿足住宅需求，業(yè)主也可能面臨商用水,、電的居住高成本”,。就目前來說，購買“商改住”的業(yè)主對(duì)這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)并不看重,。曾操作過商改住項(xiàng)目的知情人士認(rèn)為：“實(shí)際上，客戶購買的時(shí)候?qū)Ξa(chǎn)權(quán)問題看得很淡,。而未來再交易只要遵循寫字樓,、商業(yè)的交易原則，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大問題,�,！绷硪晃弧吧谈淖 钡南刃姓咭脖硎荆吧谈淖 碑a(chǎn)品在硬件水平上反而高于純住宅,，而且大多都是小戶型,，因此，業(yè)主的居住質(zhì)量和居住成本并不會(huì)受到影響,。 |