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21世紀(jì)不動產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示,，一般來說,，“商改住”有幾個(gè)前提，一個(gè)是這個(gè)區(qū)域不適合商，適合�,。欢情_發(fā)商開發(fā)的這個(gè)階段也是適合住,，而非商用,；三是“商改住”后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格。如此說來,，開發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷,。地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁“變身”，其實(shí)正提示了政府規(guī)劃部門職能的某些缺失,。鄧中文說：“政府的規(guī)劃指導(dǎo)意見長期跟市場脫離,，導(dǎo)致了‘住改商’、‘商改住’的出現(xiàn),�,！痹谶@種環(huán)境下，開發(fā)商從市場角度出發(fā)的改造,，一定意義上彌補(bǔ)了規(guī)劃的漏洞,。上世紀(jì)90年代初期，深圳寫字樓市場火爆,，放量激增,，供需平衡的打破導(dǎo)致此后長時(shí)間內(nèi)市場低迷，許多爛尾樓就此出現(xiàn),。當(dāng)時(shí),，一些已批復(fù)的寫字樓物業(yè)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，紛紛改頭換面,，以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行,，是否同樣是商用物業(yè)過熱的信號,。
目前，已經(jīng)有人提示了“商改住”的隱患,。產(chǎn)權(quán)使用年限問題首當(dāng)其沖,。《物權(quán)法》規(guī)定,，住宅產(chǎn)品的70年產(chǎn)權(quán)到期自動續(xù)期,；而公建產(chǎn)權(quán)一般四五十年，如何續(xù)期尚無明確政策,�,！吧谈淖 碑a(chǎn)品是以公建立項(xiàng),，因此，居住者可能會受到在此辦公企業(yè)的干擾,。另外,，還有人質(zhì)疑“公建立項(xiàng)的產(chǎn)品可能缺失住宅必備的設(shè)施條件，即使設(shè)計(jì)上完全滿足住宅需求,，業(yè)主也可能面臨商用水,、電的居住高成本”。就目前來說,，購買“商改住”的業(yè)主對這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)并不看重,。曾操作過商改住項(xiàng)目的知情人士認(rèn)為：“實(shí)際上，客戶購買的時(shí)候?qū)Ξa(chǎn)權(quán)問題看得很淡,。而未來再交易只要遵循寫字樓,、商業(yè)的交易原則，應(yīng)該不會出現(xiàn)大問題,�,！绷硪晃弧吧谈淖 钡南刃姓咭脖硎荆吧谈淖 碑a(chǎn)品在硬件水平上反而高于純住宅,，而且大多都是小戶型,，因此，業(yè)主的居住質(zhì)量和居住成本并不會受到影響,。 |