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作者：徐滇慶
李昕
出版社：機(jī)械工業(yè)出版社 |
2013年10月29日，習(xí)近平同志指出：“解決群眾住房問(wèn)題是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù),，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決，保障性住房總體不足,，住房資源配置不合理,、不平衡等問(wèn)題……從我國(guó)國(guó)情來(lái)看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障,，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系……要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，同時(shí)要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置,，建立健全經(jīng)濟(jì),、適用,、環(huán)保,、節(jié)約資源、安全的住房標(biāo)準(zhǔn)體系,，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式,。”
習(xí)近平同志的講話(huà)明確地指出要尊重市場(chǎng)規(guī)律,，注重采取經(jīng)濟(jì)手段,，切實(shí)改善供求關(guān)系，該政府管的就一定要管好,。要認(rèn)真落實(shí)資金和土地,，給低收入群體多蓋一些廉租房。要增加供給,，緩解住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾,，逐步穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
回顧以往，教訓(xùn)深刻,。2010年,，政府針對(duì)飛漲的房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列“有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策”。毫無(wú)疑問(wèn),，高房?jī)r(jià)不好,，房?jī)r(jià)暴漲尤其不好。制止房?jī)r(jià)暴漲符合大部分民眾的愿望,。上面決心大,，下面呼聲高，新聞媒體一面倒,，非把房?jī)r(jià)打下來(lái)不可,，像唐·吉訶德一樣把房?jī)r(jià)當(dāng)作了敵人。
顯然,，房?jī)r(jià)就和人的體溫一樣,，只不過(guò)是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)或人體系統(tǒng)運(yùn)作的一個(gè)指標(biāo)。房?jī)r(jià)暴漲就像發(fā)高燒一樣,，都不好,。可是,，醫(yī)生絕對(duì)不能看到來(lái)個(gè)發(fā)燒的病人就拿體溫作為斗爭(zhēng)對(duì)象,，非把體溫降下來(lái)不可。發(fā)高燒有不同的病因,。也許是肺炎,，也許是外傷感染，只有對(duì)癥下藥才能把體溫降下來(lái),。如果把病人丟進(jìn)冰箱,，體溫降了下來(lái)，病人也給整死了,。
隨著時(shí)間的推移，調(diào)控政策的效果并不明顯,。一方面,，房?jī)r(jià)依然居高不下，另一方面,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩,，逼出了一系列“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策。有人說(shuō)調(diào)控純屬“空調(diào)”,，調(diào)控或?qū)ⅰ盁o(wú)疾而終”,。有些人嘴上雖然還硬,，心里卻七上八下，不知道什么時(shí)候收?qǐng)�,。明明是一番好心,，為何效果不彰，沒(méi)有辦成好事,？
中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革是前無(wú)古人的偉大壯舉,。摸著石頭過(guò)河是無(wú)法避免的理性選擇。一項(xiàng)政策是否正確要看實(shí)踐的效果,。畢竟,，實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
沒(méi)有理論的實(shí)踐是盲目的實(shí)踐,，盲目的實(shí)踐是走不遠(yuǎn)的,。在房?jī)r(jià)調(diào)控過(guò)程中冒出來(lái)許多似是而非的問(wèn)題，值得認(rèn)真推敲,。
經(jīng)濟(jì)理論反復(fù)闡明,，房?jī)r(jià)和其他價(jià)格一樣，是個(gè)貨幣現(xiàn)象,。試想,，如果左手按住房?jī)r(jià)，右手卻在不斷地增發(fā)貨幣,，房?jī)r(jià)還能按得住嗎,？有沒(méi)有認(rèn)真考察一下，房?jī)r(jià)和貨幣發(fā)行之間有些什么關(guān)系,？
經(jīng)濟(jì)理論反復(fù)闡明,，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)上供不應(yīng)求，必然存在房?jī)r(jià)上漲的壓力,。房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是供不應(yīng)求,，還是供過(guò)于求？究竟城鎮(zhèn)居民的人均住房面積有多大,？從1994年開(kāi)始房改,，至今還不到20年,。大量興建商品房的時(shí)間更短,，難道在這么短的時(shí)間內(nèi)就已經(jīng)滿(mǎn)足了廣大民眾對(duì)住房的需求？根據(jù)我們的估算,，當(dāng)前全部住房還不到2030年住房需求總量的一半,。房地產(chǎn)業(yè)任重道遠(yuǎn)。為什么有人硬說(shuō)住房已經(jīng)大大過(guò)剩,，并且根據(jù)這一點(diǎn)斷定房?jī)r(jià)非跌掉一半不可,？
經(jīng)濟(jì)理論反復(fù)闡明,，超出居民購(gòu)買(mǎi)力的物價(jià)是站不住腳的。許多人說(shuō)老百姓買(mǎi)不起住房,，為什么房?jī)r(jià)還不掉下來(lái),？究竟老百姓有沒(méi)有購(gòu)房能力？事實(shí)上,，由于貧富差距越來(lái)越大,，92%的人買(mǎi)不起房，可是還有高收入群體,，大約8%的人不僅買(mǎi)得起房,，還有能力買(mǎi)好多套房。難道高收入群體就不是老百姓嗎,？實(shí)踐證明,，凡是相信房?jī)r(jià)即將大幅度下跌的人都吃虧了。
經(jīng)濟(jì)理論反復(fù)闡明,，泡沫經(jīng)濟(jì)的危害性極大,，很容易導(dǎo)致金融危機(jī)。有人說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就是一個(gè)大泡沫,。為什么這個(gè)泡沫到現(xiàn)在還不迸裂,？如何判斷泡沫經(jīng)濟(jì)？如何防范金融危機(jī),？
經(jīng)濟(jì)理論反復(fù)闡明,，必須用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)來(lái)觀察宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系非常密切,，牽一發(fā)而動(dòng)全身,。打壓房?jī)r(jià)對(duì)其他行業(yè)有多大的沖擊？房地產(chǎn)業(yè)到底是不是一個(gè)支柱行業(yè),？房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展方向是什么,？實(shí)踐證明，前段時(shí)間的房?jī)r(jià)調(diào)控原意是限制需求,，結(jié)果,，正常需求沒(méi)有下來(lái)，反而把供給打下來(lái)了,。供不應(yīng)求的矛盾更加嚴(yán)重,，弄不好房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
為什么限購(gòu),、限價(jià)政策說(shuō)出臺(tái)就出臺(tái),，可是房產(chǎn)稅就是出不來(lái)？在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)當(dāng)如何擺正看得見(jiàn)的手和看不見(jiàn)的手的位置,？
有人說(shuō),堅(jiān)持限購(gòu),、限貸不動(dòng)搖,，有信心堅(jiān)決把房?jī)r(jià)打下去。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,，要敬畏經(jīng)濟(jì)規(guī)律,不要迷戀什么“信心”,。
學(xué)風(fēng)浮躁是當(dāng)前的大敵。在房?jī)r(jià)問(wèn)題上缺乏認(rèn)真的研究,，沒(méi)有嚴(yán)肅地討論切磋,。有些人迎合民粹主義思潮，捕風(fēng)捉影,，信口開(kāi)河,，嘩眾取寵。我們尊重每一個(gè)人的發(fā)言權(quán),，不過(guò),，是不是應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)謹(jǐn)一些？許多人批評(píng)政策多變,，朝三暮四,。為什么總是急匆匆地出臺(tái)一些行政干預(yù)措施，按下葫蘆浮起瓢,，手忙腳亂,？
樊綱說(shuō)得比較客觀：“當(dāng)制度一時(shí)緊急又建立不起來(lái)的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)手段無(wú)法馬上用的時(shí)候,，作為應(yīng)急手段,，行政手段要馬上上來(lái)，把泡沫先抑制住再說(shuō),。但是,，這終究不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的辦法，終究要通過(guò)各種新的制度的建設(shè),，包括經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試點(diǎn)來(lái)建立新的制度,，用經(jīng)濟(jì)的手段，用稅收,、利率,、信貸等政策來(lái)替換下類(lèi)似‘限購(gòu)’這樣的政策�,！敝灰⒁饫碚搶W(xué)習(xí),，抓緊制度建設(shè)，今后就可以少來(lái)一點(diǎn)應(yīng)急手段,，少折騰一點(diǎn),。
與其頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,，還不如坐下來(lái),，認(rèn)真討論一下兩年以來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控的理論和實(shí)踐,，從中總結(jié)出一些規(guī)律性的東西，在制度建設(shè)上下工夫,。治理房地產(chǎn)市場(chǎng),，一定要標(biāo)本兼治。迅速推進(jìn)整體稅制改革和金融體制改革,，通過(guò)財(cái)稅,、金融手段抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，提高資源分配效率,，縮小貧富差距,。大力修建廉租房，照顧低收入群體,，在效率和平等之間找到一個(gè)合適的切入點(diǎn),。與此同時(shí)，有必要認(rèn)真討論土地政策,，配合城鎮(zhèn)化進(jìn)展統(tǒng)籌安排城市建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地,，增加商品房供給，緩解供求矛盾,。
說(shuō)千道萬(wàn),，不離根本，在回顧,、展望,、研究、制定房地產(chǎn)政策的時(shí)候,，切切牢記：尊重知識(shí),，敬畏規(guī)律。經(jīng)濟(jì)規(guī)律猶如大江東去,，不可抗拒,。我們要了解規(guī)律，順應(yīng)規(guī)律,，按規(guī)律辦事,。違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的人，無(wú)論出于何等好心,，最終一定會(huì)受懲罰,。
雖說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)只是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)部分，可是一滴水可以映照出整個(gè)世界,。房?jī)r(jià)調(diào)控涉及宏觀,、微觀、金融,、國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算等多個(gè)領(lǐng)域,。有必要結(jié)合這些領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,，分別討論房?jī)r(jià)調(diào)控中遇到的問(wèn)題。只有在理論的指導(dǎo)下,，才能比較深刻,、全面地了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律。尤其重要的是,，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的一些基本數(shù)據(jù)和指標(biāo)要嚴(yán)格地定量討論,。例如，房?jī)r(jià)收入比,、居民住房需求,、人均住房面積、居民收入的不均衡狀態(tài),，等等,。眾所周知，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)質(zhì)量很成問(wèn)題,，許多官方數(shù)據(jù)似是而非,，邊界不清。今后整理,、規(guī)范統(tǒng)計(jì)口徑的任務(wù)還很重,。沒(méi)有定量分析就只能是非左即右，一放就亂,，一管就死,。在許多情況下，最佳對(duì)策往往是折中的結(jié)果,，而折中就一定要注意定量分析,，特別要注意政策的邊界。
30多年前,，當(dāng)中國(guó)剛剛開(kāi)始改革開(kāi)放的時(shí)候,，沒(méi)有人能夠想到中國(guó)會(huì)突飛猛進(jìn)，取得如此輝煌的成就,。30多年以后,，人們會(huì)如何看待今天？我們衷心希望中國(guó)能夠一如既往地保持高速增長(zhǎng),。為此,，必須采取措施不讓房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì),。一旦爆發(fā)金融危機(jī),，就可能徹底顛覆高速發(fā)展的大好形勢(shì)。令人擔(dān)憂(yōu)的是，采用限購(gòu),、限價(jià)等行政措施打壓房?jī)r(jià),，雖然房?jī)r(jià)上漲的幅度掉了下來(lái)，卻搞亂了金融市場(chǎng)秩序,，在銀行中出現(xiàn)了一個(gè)規(guī)�,？涨暗摹把呷�,。爆發(fā)金融危機(jī)的概率非但沒(méi)有降低,，反而越來(lái)越高。房?jī)r(jià)暴漲只不過(guò)是肌膚之瘡,，金融危機(jī)才是心頭大患,。
對(duì)于如何調(diào)控房?jī)r(jià)，完全可以平心靜氣,，慢慢討論,，不爭(zhēng)一時(shí)之氣，不做驚人之語(yǔ),。讓歷史和后人來(lái)檢驗(yàn)是非曲直,。但愿在十年、幾十年后,，當(dāng)人們回顧21世紀(jì)初中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí),，本書(shū)提供的分析和資料有些參考價(jià)值。