 |
作者：徐滇慶
李昕
出版社：機(jī)械工業(yè)出版社 |
2013年10月29日，習(xí)近平同志指出：“解決群眾住房問題是一項長期任務(wù),，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決,，保障性住房總體不足，住房資源配置不合理,、不平衡等問題……從我國國情來看,，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系……要千方百計增加住房供應(yīng),，同時要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置,，建立健全經(jīng)濟(jì)、適用,、環(huán)保,、節(jié)約資源、安全的住房標(biāo)準(zhǔn)體系,，倡導(dǎo)符合國情的住房消費模式,。”
習(xí)近平同志的講話明確地指出要尊重市場規(guī)律,，注重采取經(jīng)濟(jì)手段,，切實改善供求關(guān)系，該政府管的就一定要管好,。要認(rèn)真落實資金和土地,，給低收入群體多蓋一些廉租房。要增加供給,，緩解住房市場供不應(yīng)求的矛盾,，逐步穩(wěn)定房價。
回顧以往,，教訓(xùn)深刻,。2010年,，政府針對飛漲的房價出臺了一系列“有史以來最嚴(yán)厲的房價調(diào)控政策”。毫無疑問,，高房價不好,，房價暴漲尤其不好。制止房價暴漲符合大部分民眾的愿望,。上面決心大,，下面呼聲高，新聞媒體一面倒,，非把房價打下來不可,，像唐·吉訶德一樣把房價當(dāng)作了敵人。
顯然,，房價就和人的體溫一樣,，只不過是反映房地產(chǎn)市場或人體系統(tǒng)運(yùn)作的一個指標(biāo)。房價暴漲就像發(fā)高燒一樣,，都不好,。可是,，醫(yī)生絕對不能看到來個發(fā)燒的病人就拿體溫作為斗爭對象,，非把體溫降下來不可。發(fā)高燒有不同的病因,。也許是肺炎,，也許是外傷感染，只有對癥下藥才能把體溫降下來,。如果把病人丟進(jìn)冰箱,，體溫降了下來，病人也給整死了,。
隨著時間的推移,，調(diào)控政策的效果并不明顯。一方面,，房價依然居高不下,，另一方面，經(jīng)濟(jì)增長速度放緩,，逼出了一系列“穩(wěn)增長”的政策,。有人說調(diào)控純屬“空調(diào)”，調(diào)控或?qū)ⅰ盁o疾而終”,。有些人嘴上雖然還硬,，心里卻七上八下，不知道什么時候收場,。明明是一番好心,，為何效果不彰,，沒有辦成好事？
中國經(jīng)濟(jì)改革是前無古人的偉大壯舉,。摸著石頭過河是無法避免的理性選擇,。一項政策是否正確要看實踐的效果。畢竟,，實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn),。
沒有理論的實踐是盲目的實踐，盲目的實踐是走不遠(yuǎn)的,。在房價調(diào)控過程中冒出來許多似是而非的問題，值得認(rèn)真推敲,。
經(jīng)濟(jì)理論反復(fù)闡明,，房價和其他價格一樣，是個貨幣現(xiàn)象,。試想,，如果左手按住房價，右手卻在不斷地增發(fā)貨幣,，房價還能按得住嗎,？有沒有認(rèn)真考察一下，房價和貨幣發(fā)行之間有些什么關(guān)系,？
經(jīng)濟(jì)理論反復(fù)闡明,，如果房地產(chǎn)市場上供不應(yīng)求，必然存在房價上漲的壓力,。房地產(chǎn)市場到底是供不應(yīng)求,，還是供過于求？究竟城鎮(zhèn)居民的人均住房面積有多大,？從1994年開始房改,，至今還不到20年。大量興建商品房的時間更短,，難道在這么短的時間內(nèi)就已經(jīng)滿足了廣大民眾對住房的需求,？根據(jù)我們的估算，當(dāng)前全部住房還不到2030年住房需求總量的一半,。房地產(chǎn)業(yè)任重道遠(yuǎn),。為什么有人硬說住房已經(jīng)大大過剩，并且根據(jù)這一點斷定房價非跌掉一半不可,？
經(jīng)濟(jì)理論反復(fù)闡明,，超出居民購買力的物價是站不住腳的。許多人說老百姓買不起住房,，為什么房價還不掉下來,？究竟老百姓有沒有購房能力,？事實上，由于貧富差距越來越大,，92%的人買不起房,，可是還有高收入群體，大約8%的人不僅買得起房,，還有能力買好多套房,。難道高收入群體就不是老百姓嗎？實踐證明,，凡是相信房價即將大幅度下跌的人都吃虧了,。
經(jīng)濟(jì)理論反復(fù)闡明，泡沫經(jīng)濟(jì)的危害性極大,，很容易導(dǎo)致金融危機(jī),。有人說中國的房地產(chǎn)業(yè)就是一個大泡沫。為什么這個泡沫到現(xiàn)在還不迸裂,？如何判斷泡沫經(jīng)濟(jì),？如何防范金融危機(jī)？
經(jīng)濟(jì)理論反復(fù)闡明,，必須用系統(tǒng)工程的觀點來觀察宏觀經(jīng)濟(jì),，房地產(chǎn)業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系非常密切，牽一發(fā)而動全身,。打壓房價對其他行業(yè)有多大的沖擊,？房地產(chǎn)業(yè)到底是不是一個支柱行業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展方向是什么,？實踐證明,，前段時間的房價調(diào)控原意是限制需求，結(jié)果,，正常需求沒有下來,，反而把供給打下來了。供不應(yīng)求的矛盾更加嚴(yán)重,，弄不好房價可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈,。
為什么限購、限價政策說出臺就出臺,，可是房產(chǎn)稅就是出不來,？在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)如何擺正看得見的手和看不見的手的位置？
有人說,堅持限購,、限貸不動搖,，有信心堅決把房價打下去。歷史經(jīng)驗告訴我們，要敬畏經(jīng)濟(jì)規(guī)律,不要迷戀什么“信心”,。
學(xué)風(fēng)浮躁是當(dāng)前的大敵,。在房價問題上缺乏認(rèn)真的研究，沒有嚴(yán)肅地討論切磋,。有些人迎合民粹主義思潮,，捕風(fēng)捉影，信口開河,，嘩眾取寵,。我們尊重每一個人的發(fā)言權(quán)，不過,，是不是應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)謹(jǐn)一些,？許多人批評政策多變，朝三暮四,。為什么總是急匆匆地出臺一些行政干預(yù)措施,，按下葫蘆浮起瓢，手忙腳亂,？
樊綱說得比較客觀：“當(dāng)制度一時緊急又建立不起來的時候，經(jīng)濟(jì)手段無法馬上用的時候,，作為應(yīng)急手段,，行政手段要馬上上來，把泡沫先抑制住再說,。但是,，這終究不是長遠(yuǎn)的辦法，終究要通過各種新的制度的建設(shè),，包括經(jīng)過一段時間的試點來建立新的制度,，用經(jīng)濟(jì)的手段，用稅收,、利率,、信貸等政策來替換下類似‘限購’這樣的政策�,！敝灰⒁饫碚搶W(xué)習(xí),，抓緊制度建設(shè)，今后就可以少來一點應(yīng)急手段,，少折騰一點,。
與其頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，還不如坐下來,，認(rèn)真討論一下兩年以來房價調(diào)控的理論和實踐,，從中總結(jié)出一些規(guī)律性的東西，在制度建設(shè)上下工夫。治理房地產(chǎn)市場,，一定要標(biāo)本兼治,。迅速推進(jìn)整體稅制改革和金融體制改革，通過財稅,、金融手段抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動,，提高資源分配效率，縮小貧富差距,。大力修建廉租房,，照顧低收入群體，在效率和平等之間找到一個合適的切入點,。與此同時,，有必要認(rèn)真討論土地政策，配合城鎮(zhèn)化進(jìn)展統(tǒng)籌安排城市建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地,，增加商品房供給,，緩解供求矛盾。
說千道萬,，不離根本,，在回顧、展望,、研究,、制定房地產(chǎn)政策的時候，切切牢記：尊重知識,，敬畏規(guī)律,。經(jīng)濟(jì)規(guī)律猶如大江東去，不可抗拒,。我們要了解規(guī)律,，順應(yīng)規(guī)律，按規(guī)律辦事,。違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的人,，無論出于何等好心，最終一定會受懲罰,。
雖說房地產(chǎn)業(yè)只是國民經(jīng)濟(jì)中的一個部分,，可是一滴水可以映照出整個世界。房價調(diào)控涉及宏觀,、微觀,、金融、國民經(jīng)濟(jì)核算等多個領(lǐng)域,。有必要結(jié)合這些領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,，分別討論房價調(diào)控中遇到的問題。只有在理論的指導(dǎo)下，才能比較深刻,、全面地了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律,。尤其重要的是，對于房地產(chǎn)業(yè)的一些基本數(shù)據(jù)和指標(biāo)要嚴(yán)格地定量討論,。例如,，房價收入比、居民住房需求,、人均住房面積,、居民收入的不均衡狀態(tài)，等等,。眾所周知,，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)質(zhì)量很成問題，許多官方數(shù)據(jù)似是而非,，邊界不清,。今后整理、規(guī)范統(tǒng)計口徑的任務(wù)還很重,。沒有定量分析就只能是非左即右,，一放就亂，一管就死,。在許多情況下,，最佳對策往往是折中的結(jié)果，而折中就一定要注意定量分析,，特別要注意政策的邊界。
30多年前,，當(dāng)中國剛剛開始改革開放的時候,，沒有人能夠想到中國會突飛猛進(jìn)，取得如此輝煌的成就,。30多年以后,，人們會如何看待今天？我們衷心希望中國能夠一如既往地保持高速增長,。為此,，必須采取措施不讓房價上漲過快，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì),。一旦爆發(fā)金融危機(jī),，就可能徹底顛覆高速發(fā)展的大好形勢。令人擔(dān)憂的是,，采用限購,、限價等行政措施打壓房價，雖然房價上漲的幅度掉了下來，卻搞亂了金融市場秩序,，在銀行中出現(xiàn)了一個規(guī)�,？涨暗摹把呷薄１l(fā)金融危機(jī)的概率非但沒有降低,，反而越來越高,。房價暴漲只不過是肌膚之瘡，金融危機(jī)才是心頭大患,。
對于如何調(diào)控房價,，完全可以平心靜氣，慢慢討論,，不爭一時之氣,，不做驚人之語。讓歷史和后人來檢驗是非曲直,。但愿在十年,、幾十年后，當(dāng)人們回顧21世紀(jì)初中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展時,，本書提供的分析和資料有些參考價值,。