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作者：巴曙松
出版：廈門大學(xué)出版社 |
在最為“來(lái)錢”的行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)面臨大調(diào)整,、大變局之時(shí),，國(guó)內(nèi)外不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家往往總能自己歸納出一套對(duì)其歷史波動(dòng)和可能歸宿的敏感體察。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松的《房地產(chǎn)大周期的金融視角》則以日本20世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及其崩潰為案例,，試圖分析其發(fā)生的機(jī)制與邏輯,，探討政府,、企業(yè)應(yīng)對(duì)泡沫崩潰的對(duì)策，從而總結(jié)教訓(xùn),、吸收經(jīng)驗(yàn),，以便未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能更好地趨利避害。
日本房地產(chǎn)在20世紀(jì)60年代后期至70年代前期以及80年代后期分別經(jīng)歷了“兩次周期性波動(dòng)”,，但無(wú)論房?jī)r(jià)調(diào)整幅度,，還是調(diào)整持續(xù)的周期，兩次大調(diào)整都有明顯差異,。前一次,，房地產(chǎn)價(jià)格在1973年達(dá)到階段性頂點(diǎn)后，在第一次石油危機(jī)的沖擊下,，在1974年出現(xiàn)小幅回落,，但隨即重回上漲路線。而后一次,，在房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲于1990年沖到頂點(diǎn)后便一路下滑,，此后在整個(gè)90年代一直處于長(zhǎng)期大幅下跌的局面。日本房地產(chǎn)前后“兩次周期性波動(dòng)”有如此大的差異,，原因在于前一次周期性調(diào)整時(shí),，城市化與收入增長(zhǎng)為真實(shí)住房需求提供了穩(wěn)定的基本面支撐，因此房?jī)r(jià)在短暫的下調(diào)后,，重返上升周期,。而第二次周期性調(diào)整時(shí)，日本城市化已接近尾聲,，真實(shí)需求基本釋放完畢,，而投資性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)極易隨著流動(dòng)性和利率的變化而大起大落。
分析,、對(duì)比促人反思,。巴曙松從“大致的需求結(jié)構(gòu)”角度得出的結(jié)論是：“目前中國(guó)所處的發(fā)展階段與日本20世紀(jì)70年代的情形大致可比�,！敝袊�(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍處于上升周期,，特別“新一輪人口流向的新趨勢(shì)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的直接動(dòng)力”。過(guò)去10年,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中最為典型的現(xiàn)象是人口從內(nèi)陸向沿海轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在這一趨勢(shì)開(kāi)始逆轉(zhuǎn),，重慶,、沈陽(yáng)、西安,、貴陽(yáng),、南寧,、長(zhǎng)沙、太原,、成都等成為流動(dòng)人口回遷的主要方向,。這意味著流動(dòng)人口將會(huì)在回流城市產(chǎn)生日益增加的租房和購(gòu)房需求，且主要以廉租房,、公租房,、職工宿舍等保障性住房和中低端商品房為主，這將為房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)商提供一些潛在的需求空間,。與此同時(shí),，城市化速度開(kāi)始放緩，一線城市的發(fā)展空間收窄,，人口結(jié)構(gòu)步入老齡化階段等多重因素,，“趨勢(shì)因素”與“周期因素”相互作用，使得中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的高速成長(zhǎng)之后,，進(jìn)入了真正意義上的“大調(diào)整”,。
歷史經(jīng)驗(yàn)反復(fù)表明，房地產(chǎn)的繁榮與蕭條周期同步于甚至領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)的繁榮與蕭條周期,。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于新一輪上升和繁榮周期時(shí),，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，通過(guò)帶動(dòng)上,、下游行業(yè)所產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)杠桿效應(yīng)為經(jīng)濟(jì)上行注入強(qiáng)勁動(dòng)力,。據(jù)測(cè)算，2009年中國(guó)房地產(chǎn)直接投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn),，產(chǎn)業(yè)杠桿拉動(dòng)約為3個(gè)百分點(diǎn),。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處在新一輪下行和衰退周期時(shí)，情況則恰恰相反,。20世紀(jì)80年代的日本房地產(chǎn)泡沫,、90年代的東亞金融危機(jī)，2007年的美國(guó)次貸危機(jī),，均從另一個(gè)極端證明了房地產(chǎn)泡沫的破滅和房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的破壞性沖擊,。“正是基于這種相關(guān)性,，地產(chǎn)調(diào)控本身是要減少而不是增加經(jīng)濟(jì)波動(dòng),。因此，經(jīng)濟(jì)周期本身不但決定了地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和工具選擇,，同時(shí)也決定了調(diào)控政策的作用空間,。”
當(dāng)下，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨這個(gè)市場(chǎng)起步以來(lái)最為嚴(yán)峻的市場(chǎng)與政策環(huán)境,，然而,，仍然較強(qiáng)的消費(fèi)性需求和相對(duì)穩(wěn)健的家庭資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，卻意味著即使現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中的相應(yīng)調(diào)整幅度也應(yīng)是可控的,。巴曙松因此判斷,，“未來(lái)一年或較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重要變化，在一系列約束政策的推動(dòng)下,，房地產(chǎn)將從居民財(cái)富配置的‘超配資產(chǎn)’變成‘標(biāo)配資產(chǎn)’,，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過(guò)去十多年高速成長(zhǎng)的趨勢(shì)性增長(zhǎng)格局……完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，最終成為以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的加工制造業(yè),�,！彼裕�(dāng)前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,，既是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變,，也是房地產(chǎn)金融需求的轉(zhuǎn)變，行業(yè)轉(zhuǎn)型與金融轉(zhuǎn)型本質(zhì)上是一致的,。
由此,，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略和商業(yè)模式預(yù)期也將相應(yīng)地發(fā)生趨勢(shì)性的轉(zhuǎn)變：除了降價(jià)以及布局三四線城市之外,，產(chǎn)業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)將逆轉(zhuǎn),，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動(dòng)將可能激發(fā)部分上市企業(yè)退市或產(chǎn)生私有化傾向，房地產(chǎn)金融會(huì)日趨活躍,。定位高端的開(kāi)發(fā)商將以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲(chǔ)備來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升,。
針對(duì)國(guó)內(nèi)外“毀譽(yù)參半”的保障性住房，巴曙松把關(guān)注點(diǎn)集中“進(jìn)入環(huán)節(jié)”,、“
審核與管理層面”以及“退出環(huán)節(jié)”等方面的不斷加強(qiáng)和完善上,。他認(rèn)為，在進(jìn)入環(huán)節(jié)上,，保障性住房對(duì)申請(qǐng)家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的界定,，因各地收入線劃分標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，這可能會(huì)出現(xiàn)“應(yīng)保的未保,、不應(yīng)保的卻被保了”的現(xiàn)象,。在設(shè)置保障性住房面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，多數(shù)城市采用人均指標(biāo),，沒(méi)有對(duì)不同家庭的人口結(jié)構(gòu)等情況給予充分考慮,。在審核與管理層面，因?yàn)槭鼙Ｕ蠈?duì)象申報(bào)信息甄別難,，審核過(guò)程中存在取證難,、缺乏有效的審核方式以及懲處措施,。在退出環(huán)節(jié)上,，雖然國(guó)家和地方的保障性住房相關(guān)法規(guī)都對(duì)保障房的退出管理有明確規(guī)定,，但對(duì)受保家庭收入動(dòng)態(tài)監(jiān)管難度大。目前在多數(shù)城市還沒(méi)有建立一套完整,、有效的收入申報(bào)制度及收入核查體系,，而受保家庭對(duì)保障性住房退出的制度規(guī)定往往較為抗拒，少數(shù)享受了住房保障的家庭在條件超過(guò)保障標(biāo)準(zhǔn)后也不愿退出保障性住房,。
由此,，巴曙松提出了一個(gè)政策框架：一是確立長(zhǎng)期“適度居住權(quán)”政策，不因房地產(chǎn)調(diào)控而頻繁切換政策目標(biāo),；二是以廉租房和公租房為主體,，構(gòu)建不同口徑保障房之間的“防火墻”機(jī)制，確立清晰邊界,；三是確立以城市常住人口住房缺口和低收入家庭住房可支付能力為供給與需求測(cè)算的客觀依據(jù),；四是初始階段側(cè)重于供給端，以新建為主,，然后逐步過(guò)渡到需求端,，以直接向低收入家庭提供住房補(bǔ)貼為主。無(wú)論怎么評(píng)價(jià)這個(gè)框架,，有一點(diǎn)可以肯定,，其中所理出的破解“房地產(chǎn)”難題的諸多密碼的線索，是極富啟發(fā)性的,，提供了一種研讀中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新視角,。